Què diuen la llei i els tribunals de la teva hipoteca
Quines despeses de la constitució posa la llei a càrrec del banc des del 2019, què depèn d’un jutge, quins límits tenen les comissions per amortitzar o passar a tipus fix i què t’han de donar abans de l’escriptura, amb la norma o la sentència d’on surt cada cosa.
Revisat en data 11 d’octubre de 2026Fonts: Ley 5/2019Qui hi ha al darrere
Des del 16-06-2019, ho diu la llei
Per a les escriptures des del 16-06-2019, la Ley 5/2019 reparteix les despeses de constituir la hipoteca: el banc paga la notaria de l’escriptura del préstec, el registre i la gestoria; la taxació la paga qui demana el préstec, i cada còpia, qui la demana (art. 14.1.e). Les seves regles són imperatives: un acord amb el banc no les canvia (art. 3).
Qui paga cada despesa d’una escriptura des del 16-06-2019
| Despesa | A càrrec de |
|---|---|
| Notaria de l’escriptura del préstec | El banc |
| Còpies de l’escriptura | Qui les demana |
| Registre de la hipoteca | El banc |
| Gestoria | El banc |
| Taxació | Qui demana el préstec |
| Impost del préstec (AJD) | El banc, des del 10-11-2018 |
| Acta notarial prèvia | Ningú: no es cobra |
És una regla de la llei i no depèn d’un jutge: si la factura d’una despesa del préstec mostra que la vas pagar tu, la revisió dona la xifra en el total «Per llei». L’acta notarial prèvia no es cobra (art. 15.8): si la vas pagar, la revisió la compta a part, com una cosa que no s’havia de cobrar.
«El prestamista asumirá el coste de los aranceles notariales de la escritura de préstamo hipotecario y los de las copias los asumirá quien las solicite.»
Font: Ley 5/2019, de contratos de crédito inmobiliario, art. 14.1.e
«Los gastos de inscripción de las garantías en el registro de la propiedad corresponderán al prestamista.»
Font: Ley 5/2019, de contratos de crédito inmobiliario, art. 14.1.e
«Los gastos de tasación del inmueble corresponderán a prestatario y los de gestoría al prestamista.»
Font: Ley 5/2019, de contratos de crédito inmobiliario, art. 14.1.e
Normes i criteris
L’impost del préstec (AJD)
Des del 10-11-2018, l’impost d’actes jurídics documentats (actos jurídicos documentados) de l’escriptura del préstec el paga el banc: el Real Decreto-ley 17/2018 va canviar l’art. 29 de la llei de l’impost per a les escriptures des d’aquell dia. En les anteriors, aquesta revisió no el compta. L’impost de la compravenda de l’habitatge és un altre i no entra aquí.
«Cuando se trate de escrituras de préstamo con garantía hipotecaria, se considerará sujeto pasivo al prestamista.»
Font: Ley del Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales y Actos Jurídicos Documentados, art. 29
Normes i criteris
Abans del 16-06-2019, el que han dit els tribunals
Per a les escriptures anteriors no hi ha cap llei que reparteixi aquestes despeses. Quan l’escriptura d’un consumidor tenia una clàusula que posava les despeses a càrrec seu, el Tribunal Supremo aplica un repartiment: al banc li corresponien la meitat de la notaria de l’escriptura del préstec i tot el registre de la hipoteca, la gestoria i la taxació (STS 35/2021 i STS 816/2023). Abans, el 2020, el Tribunal de Justicia de la Unión Europea va dir que, si un jutge anul·la aquesta clàusula, el que s’ha pagat per ella es retorna, excepte el que el dret nacional, sense la clàusula, posi a càrrec del consumidor (C-224/19). Les còpies de l’escriptura no depenen d’aquest repartiment: l’aranzel dels notaris posa el pagament a càrrec de qui demana el servei, així que cada còpia la paga qui la demana i la del banc és seva (Real Decreto 1426/1989, annex II, norma general 6.ª).
És el que han dit els tribunals, no la llei: perquè es retorni cal que el banc ho accepti o que un jutge anul·li la clàusula de despeses. I és només per a qui va demanar la hipoteca com a particular, per a casa seva.
La revisió aplica aquest repartiment factura per factura i dona la xifra en un total a part del de la llei. Segons el Tribunal Supremo, al que es retorna s’hi suma l’interès legal des del dia de cada pagament, per analogia amb l’art. 1896 del Código Civil (STS 725/2018); la revisió també el calcula, només sobre aquest repartiment: el total «Per llei» es dona sense interès.
«La obligación de pago de los derechos corresponderá a los que hubieren requerido la prestación de funciones o los servicios del Notario y, en su caso, a los interesados según las normas sustantivas y fiscales, y si fueren varios, a todos ellos solidariamente.»
El que han dit els tribunals, estat en data 10-10-2026.
Normes i criteris
- Código Civil, art. 1896, por analogía
- STS 35/2021, de 27 de enero (Pleno) · criteri judicial (Tribunal Supremo, Sala de lo Civil (Pleno))
- STS 816/2023, de 29 de mayo · criteri judicial (Tribunal Supremo, Sala de lo Civil)
- Sentencia del TJUE de 16 de julio de 2020, asuntos acumulados C-224/19 y C-259/19 · criteri judicial (Tribunal de Justicia de la Unión Europea)
- STS 725/2018, de 19 de diciembre (Pleno) · criteri judicial (Tribunal Supremo, Sala de lo Civil (Pleno))
La clàusula sòl
Una clàusula sòl fixa un tipus mínim: encara que l’índex baixi, l’interès no baixa d’aquí. Des del 16-06-2019, la llei prohibeix aquest límit en les hipoteques de tipus variable (art. 21.3) i exigeix que l’interès no sigui negatiu (art. 21.4).
Per a les escriptures anteriors, el que hi ha és criteri dels tribunals. El Tribunal de Justicia de la Unión Europea va dir el 2016 que, quan un jutge anul·la una clàusula sòl, el que es retorna no es pot limitar al que s’ha pagat després de la seva sentència (C-154/15), i el 2020, que una clàusula sòl es pot canviar per un acord posterior si s’accepta de manera lliure i informada, cosa que comprova el jutge (C-452/18).
Si la teva clàusula es va explicar amb claredat ho examina un jutge en cada cas: aquesta revisió et diu si apareix a la teva escriptura, però no la valora ni calcula el que va suposar en les teves quotes.
«En las operaciones con tipo de interés variable no se podrá fijar un límite a la baja del tipo de interés.»
Font: Ley 5/2019, de contratos de crédito inmobiliario, art. 21.3
El que han dit els tribunals, estat en data 10-10-2026.
Normes i criteris
- Ley de contratos de crédito inmobiliario, art. 21.3
- Sentencia del TJUE de 21 de diciembre de 2016, asuntos acumulados C-154/15, C-307/15 y C-308/15 · criteri judicial (Tribunal de Justicia de la Unión Europea)
- Sentencia del TJUE de 9 de julio de 2020, asunto C-452/18 · criteri judicial (Tribunal de Justicia de la Unión Europea)
- STS 241/2013, de 9 de mayo (Pleno) · criteri judicial (Tribunal Supremo, Sala de lo Civil (Pleno))
L’IRPH
L’IRPH, l’índex de referència de préstecs hipotecaris, és un índex oficial amb què algunes hipoteques calculen el seu tipus variable en lloc de l’Euríbor.
Segons el Tribunal de Justicia de la Unión Europea, el jutge examina cas per cas si es va explicar amb claredat com es calculava l’interès i què suposava, i té en compte, per exemple, si es va donar informació sobre com havia evolucionat l’índex (C-125/18 i C-265/22). Hi ha més preguntes pendents davant d’aquest tribunal. Depèn de cada cas i d’un jutge: aquesta revisió no ho valora ni calcula cap import.
El que han dit els tribunals, estat en data 19-10-2026.
Normes i criteris
- Sentencia del TJUE de 3 de marzo de 2020, asunto C-125/18 · criteri judicial (Tribunal de Justicia de la Unión Europea)
- Sentencia del TJUE de 13 de julio de 2023, asunto C-265/22 · criteri judicial (Tribunal de Justicia de la Unión Europea)
Comissions per amortitzar o passar a tipus fix
Des del 16-06-2019, amb tipus variable l’escriptura pot fixar una compensació per amortitzar anticipadament amb un límit del 0,15 % del que s’ha amortitzat en els 5 primers anys o del 0,25 % en els 3 primers, i després cap (art. 23.5). Amb tipus fix, el límit és del 2 % en els 10 primers anys i de l’1,5 % després (art. 23.7). En tots els casos, mai més que la pèrdua que pateix el banc (art. 23.8), que aquí no es pot calcular.
Per passar de variable a fix, el límit és avui del 0,05 % del que s’ha amortitzat en els 3 primers anys del préstec; sense amortitzar capital no es pot cobrar res, i passats aquests 3 anys, tampoc (art. 23.6). Entre el 24-11-2022 i el 31-12-2024 no es podia cobrar compensació per amortitzar una hipoteca de tipus variable ni per passar-la a fix (Real Decreto-ley 19/2022, disposició addicional primera).
Per a escriptures entre el 09-12-2007 i el 15-06-2019, la Ley 41/2007 fixa com a límit el 0,5 % del que s’ha amortitzat en els 5 primers anys i el 0,25 % després (art. 8); amb tipus fix, o si el tipus es revisa amb menys freqüència que cada 12 mesos, permet a més la compensació per risc de tipus d’interès que fixi l’escriptura (art. 9). El dret a passar a tipus fix de l’art. 23.6 arriba a les escriptures de qualsevol data (disposició transitòria primera, 3, de la Ley 5/2019); no està clar si el seu límit i el període del 2022 al 2024 arriben a aquestes escriptures: la revisió dona els dos càlculs i el total compta el més baix. Les anteriors al 09-12-2007 les regia una altra norma, que aquí no es comprova.
Normes i criteris
- Ley de contratos de crédito inmobiliario, art. 23.5
- Ley de contratos de crédito inmobiliario, art. 23.7
- Ley de contratos de crédito inmobiliario, art. 23.6, en la redacción del Real Decreto-ley 8/2023
- Ley de contratos de crédito inmobiliario, art. 23.8
- Real Decreto-ley 19/2022, disposición adicional primera, en la redacción del Real Decreto-ley 8/2023
- Ley 41/2007, arts. 8 y 9
El que t’han de donar abans de l’escriptura
Des del 16-06-2019, el banc et lliura, almenys 10 dies naturals abans de l’escriptura, la fitxa europea d’informació normalitzada (FEIN), que és una oferta vinculant; la fitxa d’advertiments estandarditzats (FiAE); si el tipus és variable, un document amb les quotes en diferents escenaris; el projecte de contracte, amb totes les despeses desglossades, i el repartiment de les despeses (art. 14.1).
Com a molt tard el dia abans de l’escriptura, vas al notari que triïs, que t’assessora sobre cada clàusula d’aquestes fitxes i ho deixa en una acta. Sense aquesta acta no es pot fer l’escriptura, que la menciona, i l’acta no es cobra (art. 15).
«El acta donde conste la entrega y asesoramiento imparcial al prestatario no generará coste arancelario alguno.»
Font: Ley 5/2019, de contratos de crédito inmobiliario, art. 15.8
Normes i criteris
Des de quan compten els terminis
Segons el Tribunal de Justicia de la Unión Europea, el termini per demanar el que s’ha pagat per una clàusula de despeses pot començar a comptar quan és ferma la sentència que l’anul·la, llevat que el banc provi que ja es podia saber abans que la clàusula no era vàlida (C-561/21). El Tribunal Supremo ho aplica a les despeses de la hipoteca (STS 857/2024).
És el criteri, no un càlcul del teu cas: aquesta revisió no diu si en el teu cas ha passat algun termini.
El que han dit els tribunals, estat en data 10-10-2026.
Normes i criteris
- Sentencia del TJUE de 25 de abril de 2024, asunto C-561/21 · criteri judicial (Tribunal de Justicia de la Unión Europea)
- STS 857/2024, de 14 de junio (Pleno) · criteri judicial (Tribunal Supremo, Sala de lo Civil (Pleno))
El pas previ de l’art. 439 bis
Des del 03-04-2025, abans d’anar a un jutjat per clàusules d’una hipoteca, la llei regula un pas previ del consumidor davant del banc (art. 439 bis de la Ley de Enjuiciamiento Civil): el banc fa un càlcul desglossat, amb els interessos, el termini per arribar a un acord és d’un mes com a màxim i no es cobra.
Les cartes d’aquest web no estan pensades per a aquest pas. A l’enllaç tens el text de la llei.
Normes i criteris
On informar-te gratis
Només canals oficials i gratuïts: aquesta pàgina no enllaça a despatxos ni a empreses que gestionen casos.
- El Portal del Cliente Bancario del Banco de España, que explica els teus drets com a client.
- El Servicio de Reclamaciones del Banco de España.
- Les oficines municipals d’informació al consumidor (OMIC) i els serveis de consum de la teva comunitat autònoma.
Normes i criteris
El que la revisió no mira
- Si les clàusules de la teva escriptura es van explicar amb claredat i són vàlides
- Quant van suposar en les teves quotes una clàusula sòl o l’IRPH
- Els terminis del teu cas
- Les despeses de novacions i subrogacions anteriors al 2019
- Les assegurances lligades a la hipoteca i el que costen
- Les despeses de la compravenda: la seva notaria, el seu registre i la seva gestoria
- Els impostos de la compra (ITP o IVA), la plusvàlua i l’IRPF
Preguntes freqüents
Qui paga la notaria, el registre, la gestoria i la taxació?
Si la teva escriptura és del 16-06-2019 o posterior, ho diu la llei: el banc paga la notaria de l’escriptura del préstec, el registre i la gestoria; la taxació la paga qui demana el préstec, i cada còpia, qui la demana (art. 14.1.e de la Ley 5/2019). Si és anterior, no hi ha cap llei que les reparteixi: el que hi ha és el repartiment que aplica el Tribunal Supremo quan l’escriptura d’un consumidor posava les despeses a càrrec seu, i perquè es retorni cal que el banc ho accepti o que un jutge anul·li la clàusula.
Què canvia si la meva hipoteca és anterior al 2019?
La Ley 5/2019 s’aplica a les escriptures des del 16-06-2019. En les anteriors, el repartiment de les despeses surt del que han dit els tribunals: segons el Tribunal Supremo, si eres consumidor i la teva escriptura posava les despeses a càrrec teu, al banc li corresponien la meitat de la notaria i tot el registre, la gestoria i la taxació. Cal que el banc ho accepti o que un jutge anul·li la clàusula. La revisió dona la xifra d’aquest repartiment i, segons el Tribunal Supremo, l’interès legal des del dia de cada pagament. Les comissions per amortitzar de les escriptures des del 09-12-2007 tenen els límits de la Ley 41/2007.
Qui paga l’impost (AJD)?
L’impost d’actes jurídics documentats de l’escriptura del préstec el paga el banc en les escriptures des del 10-11-2018 (art. 29 de la llei de l’impost, en la redacció del Real Decreto-ley 17/2018). En les anteriors, aquesta revisió no el compta. L’impost de la compravenda de l’habitatge és un altre i no entra aquí.
Quant em poden cobrar per amortitzar?
Depèn de la data de l’escriptura i del tipus. Des del 16-06-2019: amb tipus variable, com a màxim el 0,15 % del que s’ha amortitzat en els 5 primers anys o el 0,25 % en els 3 primers, segons digui l’escriptura, i després res; amb tipus fix, el 2 % en els 10 primers anys i l’1,5 % després (art. 23 de la Ley 5/2019), i mai més que la pèrdua que pateix el banc. Entre el 09-12-2007 i el 15-06-2019, la Ley 41/2007 fixa el 0,5 % en els 5 primers anys i el 0,25 % després (art. 8); amb tipus fix, o si el tipus es revisa amb menys freqüència que cada 12 mesos, permet a més la compensació per risc de tipus d’interès que fixi l’escriptura (art. 9). Entre el 24-11-2022 i el 31-12-2024 no es podia cobrar res per amortitzar una hipoteca de tipus variable; no està clar si això arriba a les escriptures anteriors al 2019.
Què és una clàusula sòl?
Una clàusula que fixa un tipus mínim: encara que l’índex baixi, l’interès de la teva hipoteca no baixa d’aquí. Des del 16-06-2019, la llei la prohibeix en les hipoteques de tipus variable (art. 21.3 de la Ley 5/2019). En les anteriors, si es va explicar amb claredat ho examina un jutge en cada cas, segons el que han dit els tribunals. Aquesta revisió et diu si apareix a la teva escriptura, però no la valora ni calcula el que va suposar en les teves quotes.
Què és l’IRPH?
L’índex de referència de préstecs hipotecaris: un índex oficial amb què algunes hipoteques calculen el seu tipus variable en lloc de l’Euríbor. Segons el Tribunal de Justicia de la Unión Europea, el jutge examina cas per cas si es va explicar amb claredat, i hi ha més preguntes pendents davant d’aquest tribunal. Aquesta revisió et diu si la teva hipoteca el fa servir, amb la data del que se’n sap, però no ho valora ni calcula cap import.
Què passa amb els meus documents?
Si puges pàgines de la teva escriptura i les teves factures, s’envien xifrades a un servidor d’Amazon Web Services a Espanya, que les passa a un model d’IA (Claude, d’Anthropic, a través d’Amazon Bedrock) dins de la Unió Europea. El model indica què és cada pàgina i copia només les dades que necessita el formulari i el text de cada clàusula, perquè el confirmis. Una escriptura porta DNI, domicilis, dades d’avaladors i, si hi ha una assegurança de vida vinculada, de vegades dades de salut: el model té l’ordre de no copiar noms de persones, DNI, NIE, domicilis, telèfons, correus, comptes ni signatures, ni res sobre salut, i el servidor descarta qualsevol text copiat que encara porti un DNI, un compte, un correu o un telèfon. No es desa res. Si prefereixes no pujar res, pots escriure les dades i res no surt del teu dispositiu.
Què inclou el passi de 4,99 €?
El passi val per a qualsevol revisió del web durant 7 dies, només al navegador amb què pagues. Aquí s’ofereix només si alguna despesa o comissió de la teva revisió té xifra: les clàusules soles no l’obren. Et permet descarregar l’informe en PDF, amb cada despesa i comissió, el seu càlcul i cada norma i sentència amb el seu estat, i, si la teva revisió té imports que fixa la llei, la carta que demana al banc que els revisi. La carta que demana la documentació de la teva hipoteca és gratis. En un altre dispositiu, en una finestra privada o si esborres les dades de navegació, el passi es perd.