Ce que disent la loi et les tribunaux de votre prêt immobilier
Quels frais de constitution la loi met à la charge de la banque depuis 2019, ce qui dépend d'un juge, quels plafonds s'appliquent aux commissions de remboursement anticipé ou de passage à taux fixe et ce que l'on doit vous remettre avant la signature de l'acte notarié, avec le texte de loi ou l'arrêt dont provient chaque point.
Vérifié le 11 octobre 2026Sources: Ley 5/2019Qui est derrière ce site
Depuis le 16-06-2019, c'est la loi qui le dit
Pour les actes signés depuis le 16-06-2019, la Ley 5/2019 répartit les frais de constitution de l'hypothèque : la banque paie le notaire pour l'acte du prêt, le registre foncier et la gestoría ; l'expertise est payée par la personne qui demande le prêt, et chaque copie, par celle qui la demande (art. 14.1.e). Ses règles sont impératives : un accord avec la banque ne les modifie pas (art. 3).
Qui prend en charge chaque poste de frais d'un acte signé depuis le 16-06-2019
| Frais | À la charge de |
|---|---|
| Notaire, pour l'acte du prêt | La banque |
| Copies de l'acte | La personne qui les demande |
| Inscription de l'hypothèque au registre foncier (registro) | La banque |
| Gestoría (cabinet de formalités) | La banque |
| Expertise (tasación) | La personne qui demande le prêt |
| Impôt sur le prêt (AJD) | La banque, depuis le 10-11-2018 |
| Acte notarié préalable (acta notarial previa) | Personne : il n'est pas facturé |
C'est une règle de la loi et elle ne dépend pas d'un juge : si la facture d'un poste de frais du prêt montre que vous l'avez payée, la vérification donne le chiffre dans le total « Selon la loi ». L'acte notarié préalable n'est pas facturé (art. 15.8) : si vous l'avez payé, la vérification le compte à part, comme quelque chose qui n'aurait pas dû être facturé.
«El prestamista asumirá el coste de los aranceles notariales de la escritura de préstamo hipotecario y los de las copias los asumirá quien las solicite.»
Source : Ley 5/2019, de contratos de crédito inmobiliario, art. 14.1.e
«Los gastos de inscripción de las garantías en el registro de la propiedad corresponderán al prestamista.»
Source : Ley 5/2019, de contratos de crédito inmobiliario, art. 14.1.e
«Los gastos de tasación del inmueble corresponderán a prestatario y los de gestoría al prestamista.»
Source : Ley 5/2019, de contratos de crédito inmobiliario, art. 14.1.e
Textes de loi et jurisprudence
L'impôt sur le prêt (AJD)
Depuis le 10-11-2018, l'impôt sur les actes juridiques documentés (actos jurídicos documentados) de l'acte du prêt est payé par la banque : le Real Decreto-ley 17/2018 a modifié l'art. 29 de la loi de cet impôt pour les actes signés à partir de ce jour. Pour les actes antérieurs, cette vérification ne le compte pas. L'impôt sur l'achat du logement est un autre impôt et n'entre pas en compte ici.
«Cuando se trate de escrituras de préstamo con garantía hipotecaria, se considerará sujeto pasivo al prestamista.»
Source : Ley del Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales y Actos Jurídicos Documentados, art. 29
Textes de loi et jurisprudence
Avant le 16-06-2019, ce qu'ont dit les tribunaux
Pour les actes antérieurs, aucune loi ne répartit ces frais. Lorsque l'acte d'un consommateur contenait une clause qui mettait les frais à sa charge, la Cour suprême (Tribunal Supremo) applique une répartition : revenaient à la banque la moitié des frais de notaire de l'acte du prêt et la totalité des frais d'inscription de l'hypothèque, de gestoría et d'expertise (STS 35/2021 et STS 816/2023). Auparavant, en 2020, la Cour de justice de l'Union européenne a dit que, si un juge annule cette clause, ce qui a été payé en vertu de celle-ci est restitué, sauf ce que le droit national, sans la clause, met à la charge du consommateur (C-224/19). Les copies de l'acte ne dépendent pas de cette répartition : le barème des notaires (arancel) met le paiement à la charge de celui qui demande le service ; chaque copie est donc payée par la personne qui la demande, et celle de la banque est à sa charge (Real Decreto 1426/1989, annexe II, règle générale 6.ª).
C'est ce qu'ont dit les tribunaux, pas la loi : pour que ce soit restitué, il faut que la banque l'accepte ou qu'un juge annule la clause de frais. Et cela ne concerne que la personne qui a souscrit le prêt immobilier en tant que particulier, pour son logement.
La vérification applique cette répartition facture par facture et donne le chiffre dans un total distinct de celui de la loi. Selon la Cour suprême, s'ajoutent à ce qui est restitué les intérêts au taux légal depuis le jour de chaque paiement, par analogie avec l'art. 1896 du Código Civil (STS 725/2018) ; la vérification les calcule aussi, uniquement sur cette répartition : le total « Selon la loi » est donné sans intérêts.
«La obligación de pago de los derechos corresponderá a los que hubieren requerido la prestación de funciones o los servicios del Notario y, en su caso, a los interesados según las normas sustantivas y fiscales, y si fueren varios, a todos ellos solidariamente.»
Ce qu'ont dit les tribunaux, situation au 10-10-2026.
Textes de loi et jurisprudence
- Código Civil, art. 1896, por analogía
- STS 35/2021, de 27 de enero (Pleno) · jurisprudence (Tribunal Supremo, Sala de lo Civil (Pleno))
- STS 816/2023, de 29 de mayo · jurisprudence (Tribunal Supremo, Sala de lo Civil)
- Sentencia del TJUE de 16 de julio de 2020, asuntos acumulados C-224/19 y C-259/19 · jurisprudence (Tribunal de Justicia de la Unión Europea)
- STS 725/2018, de 19 de diciembre (Pleno) · jurisprudence (Tribunal Supremo, Sala de lo Civil (Pleno))
La clause plancher (cláusula suelo)
Une clause plancher fixe un taux minimum : même si l'indice baisse, le taux d'intérêt ne descend pas en dessous. Depuis le 16-06-2019, la loi interdit cette limite dans les prêts immobiliers à taux variable (art. 21.3) et exige que l'intérêt ne soit pas négatif (art. 21.4).
Pour les actes antérieurs, ce qui existe, c'est la jurisprudence. La Cour de justice de l'Union européenne a dit en 2016 que, lorsqu'un juge annule une clause plancher, ce qui est restitué ne peut pas se limiter à ce qui a été payé après son arrêt (C-154/15), et en 2020, qu'une clause plancher peut être modifiée par un accord ultérieur s'il est accepté de manière libre et éclairée, ce que vérifie le juge (C-452/18).
C'est un juge qui examine au cas par cas si votre clause a été expliquée clairement : cette vérification vous indique si elle figure dans votre acte, mais ne l'apprécie pas et ne calcule pas ce qu'elle a représenté dans vos échéances.
«En las operaciones con tipo de interés variable no se podrá fijar un límite a la baja del tipo de interés.»
Source : Ley 5/2019, de contratos de crédito inmobiliario, art. 21.3
Ce qu'ont dit les tribunaux, situation au 10-10-2026.
Textes de loi et jurisprudence
- Ley de contratos de crédito inmobiliario, art. 21.3
- Sentencia del TJUE de 21 de diciembre de 2016, asuntos acumulados C-154/15, C-307/15 y C-308/15 · jurisprudence (Tribunal de Justicia de la Unión Europea)
- Sentencia del TJUE de 9 de julio de 2020, asunto C-452/18 · jurisprudence (Tribunal de Justicia de la Unión Europea)
- STS 241/2013, de 9 de mayo (Pleno) · jurisprudence (Tribunal Supremo, Sala de lo Civil (Pleno))
L'IRPH
L'IRPH, l'indice de référence des prêts hypothécaires (índice de referencia de préstamos hipotecarios), est un indice officiel avec lequel certains prêts immobiliers calculent leur taux variable à la place de l'Euribor.
Selon la Cour de justice de l'Union européenne, le juge examine au cas par cas si l'on a expliqué clairement comment l'intérêt était calculé et ce qu'il impliquait, et il tient compte, par exemple, du fait qu'une information a été donnée ou non sur l'évolution passée de l'indice (C-125/18 et C-265/22). D'autres questions sont en attente devant cette Cour. Cela dépend de chaque cas et d'un juge : cette vérification ne l'apprécie pas et ne calcule aucun montant.
Ce qu'ont dit les tribunaux, situation au 19-10-2026.
Textes de loi et jurisprudence
- Sentencia del TJUE de 3 de marzo de 2020, asunto C-125/18 · jurisprudence (Tribunal de Justicia de la Unión Europea)
- Sentencia del TJUE de 13 de julio de 2023, asunto C-265/22 · jurisprudence (Tribunal de Justicia de la Unión Europea)
Commissions de remboursement anticipé ou de passage à taux fixe
Depuis le 16-06-2019, à taux variable, l'acte peut prévoir une indemnité de remboursement anticipé plafonnée à 0,15 % du montant remboursé au cours des 5 premières années ou à 0,25 % au cours des 3 premières, et aucune ensuite (art. 23.5). À taux fixe, le plafond est de 2 % au cours des 10 premières années et de 1,5 % ensuite (art. 23.7). Dans tous les cas, jamais plus que la perte subie par la banque (art. 23.8), qui ne peut pas être calculée ici.
Pour le passage du taux variable au taux fixe, le plafond est aujourd'hui de 0,05 % du montant remboursé au cours des 3 premières années du prêt ; sans remboursement de capital, rien ne peut être facturé, et une fois ces 3 années écoulées non plus (art. 23.6). Entre le 24-11-2022 et le 31-12-2024, aucune indemnité ne pouvait être facturée pour le remboursement anticipé d'un prêt immobilier à taux variable ni pour son passage à taux fixe (Real Decreto-ley 19/2022, disposition additionnelle première).
Pour les actes signés entre le 09-12-2007 et le 15-06-2019, la Ley 41/2007 fixe comme plafond 0,5 % du montant remboursé au cours des 5 premières années et 0,25 % ensuite (art. 8) ; à taux fixe, ou si le taux est révisé moins souvent que tous les 12 mois, elle permet en outre l'indemnité pour risque de taux d'intérêt prévue par l'acte (art. 9). Le droit de passer à taux fixe de l'art. 23.6 s'étend aux actes de toute date (disposition transitoire première, 3, de la Ley 5/2019) ; il n'est pas clair si son plafond et la période de 2022 à 2024 s'appliquent à ces actes : la vérification donne les deux calculs et le total retient le plus bas. Ceux antérieurs au 09-12-2007 relevaient d'un autre texte, qui n'est pas vérifié ici.
Textes de loi et jurisprudence
- Ley de contratos de crédito inmobiliario, art. 23.5
- Ley de contratos de crédito inmobiliario, art. 23.7
- Ley de contratos de crédito inmobiliario, art. 23.6, en la redacción del Real Decreto-ley 8/2023
- Ley de contratos de crédito inmobiliario, art. 23.8
- Real Decreto-ley 19/2022, disposición adicional primera, en la redacción del Real Decreto-ley 8/2023
- Ley 41/2007, arts. 8 y 9
Ce que l'on doit vous remettre avant l'acte
Depuis le 16-06-2019, la banque vous remet, au moins 10 jours calendaires (naturales) avant la signature de l'acte, la Fiche d'information standardisée européenne (FEIN), qui est une offre ferme ; la Fiche d'avertissements standardisés (FiAE) ; si le taux est variable, un document avec les échéances selon différents scénarios ; le projet de contrat, avec tous les frais détaillés, et la répartition des frais (art. 14.1).
Au plus tard la veille de la signature, vous vous rendez chez le notaire de votre choix, qui vous conseille sur chaque clause de ces fiches et le consigne dans un acte notarié préalable (acta). Sans cet acte préalable, l'acte du prêt ne peut pas être signé, et il y fait référence ; l'acte préalable n'est pas facturé (art. 15).
«El acta donde conste la entrega y asesoramiento imparcial al prestatario no generará coste arancelario alguno.»
Source : Ley 5/2019, de contratos de crédito inmobiliario, art. 15.8
Textes de loi et jurisprudence
À partir de quand courent les délais
Selon la Cour de justice de l'Union européenne, le délai pour demander ce qui a été payé en vertu d'une clause de frais peut commencer à courir lorsque devient définitif le jugement qui l'annule, sauf si la banque prouve que l'on pouvait déjà savoir auparavant que la clause n'était pas valable (C-561/21). La Cour suprême l'applique aux frais du prêt immobilier (STS 857/2024).
C'est le critère de la Cour, pas un calcul de votre cas : cette vérification ne dit pas si, dans votre cas, un délai est écoulé.
Ce qu'ont dit les tribunaux, situation au 10-10-2026.
Textes de loi et jurisprudence
- Sentencia del TJUE de 25 de abril de 2024, asunto C-561/21 · jurisprudence (Tribunal de Justicia de la Unión Europea)
- STS 857/2024, de 14 de junio (Pleno) · jurisprudence (Tribunal Supremo, Sala de lo Civil (Pleno))
L'étape préalable de l'art. 439 bis
Depuis le 03-04-2025, avant de saisir un tribunal au sujet des clauses d'un prêt immobilier, la loi encadre une étape préalable du consommateur auprès de la banque (art. 439 bis de la Ley de Enjuiciamiento Civil) : la banque fait un calcul détaillé, avec les intérêts, le délai pour parvenir à un accord est d'un mois au maximum et cette étape n'est pas facturée.
Les lettres de ce site ne sont pas conçues pour cette étape. Le lien mène au texte de la loi.
Textes de loi et jurisprudence
Où vous informer gratuitement
Uniquement des canaux officiels et gratuits : cette page ne renvoie ni à des cabinets ni à des entreprises qui gèrent des dossiers.
- Le Portal del Cliente Bancario du Banco de España, qui explique vos droits en tant que client.
- Le Servicio de Reclamaciones du Banco de España.
- Les bureaux municipaux d'information des consommateurs (OMIC) et les services de consommation de votre communauté autonome.
Textes de loi et jurisprudence
Ce que la vérification ne contrôle pas
- Si les clauses de votre acte ont été expliquées clairement et sont valables
- Ce qu'une clause plancher ou l'IRPH a représenté dans vos échéances
- Les délais de votre cas
- Les frais des modifications (novaciones) et des changements de banque (subrogaciones) antérieurs à 2019
- Les assurances liées au prêt immobilier et leur coût
- Les frais de l'achat : son notaire, son registre foncier et sa gestoría
- Les impôts de l'achat (ITP ou IVA), la plus-value municipale (plusvalía) et l'IRPF
Questions fréquentes
Qui paie le notaire, le registre foncier, la gestoría et l'expertise ?
Si votre acte date du 16-06-2019 ou d'après, c'est la loi qui le dit : la banque paie le notaire pour l'acte du prêt, le registre foncier et la gestoría ; l'expertise est payée par la personne qui demande le prêt, et chaque copie, par celle qui la demande (art. 14.1.e de la Ley 5/2019). S'il est antérieur, aucune loi ne les répartit : ce qui existe, c'est la répartition qu'applique la Cour suprême (Tribunal Supremo) lorsque l'acte d'un consommateur mettait les frais à sa charge, et pour que ce soit restitué, il faut que la banque l'accepte ou qu'un juge annule la clause.
Qu'est-ce qui change si mon prêt immobilier est antérieur à 2019 ?
La Ley 5/2019 s'applique aux actes signés depuis le 16-06-2019. Pour les actes antérieurs, la répartition des frais découle de ce qu'ont dit les tribunaux : selon la Cour suprême (Tribunal Supremo), si vous étiez consommateur et que votre acte mettait les frais à votre charge, revenaient à la banque la moitié des frais de notaire et la totalité de ceux du registre foncier, de la gestoría et de l'expertise. Il faut que la banque l'accepte ou qu'un juge annule la clause. La vérification donne le chiffre de cette répartition et, selon la Cour suprême, les intérêts au taux légal depuis le jour de chaque paiement. Les commissions de remboursement anticipé des actes signés depuis le 09-12-2007 ont les plafonds de la Ley 41/2007.
Qui paie l'impôt (AJD) ?
L'impôt sur les actes juridiques documentés (actos jurídicos documentados) de l'acte du prêt est payé par la banque pour les actes signés depuis le 10-11-2018 (art. 29 de la loi de cet impôt, dans la rédaction du Real Decreto-ley 17/2018). Pour les actes antérieurs, cette vérification ne le compte pas. L'impôt sur l'achat du logement est un autre impôt et n'entre pas en compte ici.
Combien peut-on me facturer pour un remboursement anticipé ?
Cela dépend de la date de l'acte et du type de taux. Depuis le 16-06-2019 : à taux variable, au maximum 0,15 % du montant remboursé au cours des 5 premières années ou 0,25 % au cours des 3 premières, selon ce que prévoit l'acte, et rien ensuite ; à taux fixe, 2 % au cours des 10 premières années et 1,5 % ensuite (art. 23 de la Ley 5/2019), et jamais plus que la perte subie par la banque. Entre le 09-12-2007 et le 15-06-2019, la Ley 41/2007 fixe 0,5 % au cours des 5 premières années et 0,25 % ensuite (art. 8) ; à taux fixe, ou si le taux est révisé moins souvent que tous les 12 mois, elle permet en outre l'indemnité pour risque de taux d'intérêt prévue par l'acte (art. 9). Entre le 24-11-2022 et le 31-12-2024, rien ne pouvait être facturé pour le remboursement anticipé d'un prêt immobilier à taux variable ; il n'est pas clair si cela s'applique aux actes antérieurs à 2019.
Qu'est-ce qu'une clause plancher (cláusula suelo) ?
Une clause qui fixe un taux minimum : même si l'indice baisse, le taux d'intérêt de votre prêt ne descend pas en dessous. Depuis le 16-06-2019, la loi l'interdit dans les prêts immobiliers à taux variable (art. 21.3 de la Ley 5/2019). Pour les actes antérieurs, c'est un juge qui examine au cas par cas si elle a été expliquée clairement, selon ce qu'ont dit les tribunaux. Cette vérification vous indique si elle figure dans votre acte, mais ne l'apprécie pas et ne calcule pas ce qu'elle a représenté dans vos échéances.
Qu'est-ce que l'IRPH ?
L'indice de référence des prêts hypothécaires (índice de referencia de préstamos hipotecarios) : un indice officiel avec lequel certains prêts immobiliers calculent leur taux variable à la place de l'Euribor. Selon la Cour de justice de l'Union européenne, le juge examine au cas par cas s'il a été expliqué clairement, et d'autres questions sont en attente devant cette Cour. Cette vérification vous indique si votre prêt l'utilise, avec la date de ce que l'on sait, mais ne l'apprécie pas et ne calcule aucun montant.
Que deviennent mes documents ?
Si vous envoyez des pages de votre acte notarié et vos factures, elles sont transmises chiffrées à un serveur d'Amazon Web Services en Espagne, qui les confie à un modèle d'IA (Claude, d'Anthropic, via Amazon Bedrock) au sein de l'Union européenne. Le modèle indique ce qu'est chaque page et recopie uniquement les données dont le formulaire a besoin et le texte de chaque clause, pour que vous le confirmiez. Un acte notarié contient des DNI, des adresses, des données sur les garants et, s'il y a une assurance vie liée, parfois des données de santé : le modèle a pour consigne de ne pas recopier les noms de personnes, DNI, NIE, adresses, téléphones, e-mails, comptes ni signatures, ni rien qui concerne la santé, et le serveur écarte tout texte recopié qui contiendrait encore un DNI, un compte, un e-mail ou un téléphone. Rien n'est conservé. Si vous préférez ne rien envoyer, vous pouvez saisir les données et rien ne quitte votre appareil.
Que comprend le pass à 4,99 € ?
Le pass est valable pour toutes les vérifications du site pendant 7 jours, uniquement dans le navigateur avec lequel vous payez. Ici, il n'est proposé que si un poste de frais ou une commission de votre vérification comporte un chiffre : les clauses seules ne l'ouvrent pas. Il vous permet de télécharger le rapport en PDF, avec chaque poste de frais et chaque commission, son calcul et chaque texte de loi et arrêt avec son état, et, si votre vérification contient des montants fixés par la loi, la lettre qui demande à la banque de les revoir. La lettre qui demande les documents de votre prêt immobilier est gratuite. Sur un autre appareil, dans une fenêtre de navigation privée ou si vous effacez les données de navigation, le pass est perdu.