Que din a lei e os tribunais da túa hipoteca
Que gastos da constitución pon a lei a cargo do banco desde 2019, que depende dun xuíz, que límites teñen as comisións por amortizar ou pasar a tipo fixo e que che teñen que dar antes da escritura, coa norma ou a sentenza da que sae cada cousa.
Revisado o 11 de outubro de 2026Fontes: Ley 5/2019Quen está detrás
Desde o 16-06-2019, dio a lei
Para as escrituras desde o 16-06-2019, a Ley 5/2019 reparte os gastos de constituír a hipoteca: o banco paga a notaría da escritura do préstamo, o rexistro e a xestoría; a taxación págaa quen pide o préstamo, e cada copia, quen a pide (art. 14.1.e). As súas regras son imperativas: un acordo co banco non as cambia (art. 3).
Quen paga cada gasto dunha escritura desde o 16-06-2019
| Gasto | A cargo de |
|---|---|
| Notaría da escritura do préstamo | O banco |
| Copias da escritura | Quen as pide |
| Rexistro da hipoteca | O banco |
| Xestoría | O banco |
| Taxación | Quen pide o préstamo |
| Imposto do préstamo (AJD) | O banco, desde o 10-11-2018 |
| Acta notarial previa | Ninguén: non se cobra |
É unha regra da lei e non depende dun xuíz: se a factura dun gasto do préstamo mostra que o pagaches ti, a revisión dá a cifra no total «Por lei». A acta notarial previa non se cobra (art. 15.8): se a pagaches, a revisión cóntaa á parte, como algo que non debía cobrarse.
«El prestamista asumirá el coste de los aranceles notariales de la escritura de préstamo hipotecario y los de las copias los asumirá quien las solicite.»
Fonte: Ley 5/2019, de contratos de crédito inmobiliario, art. 14.1.e
«Los gastos de inscripción de las garantías en el registro de la propiedad corresponderán al prestamista.»
Fonte: Ley 5/2019, de contratos de crédito inmobiliario, art. 14.1.e
«Los gastos de tasación del inmueble corresponderán a prestatario y los de gestoría al prestamista.»
Fonte: Ley 5/2019, de contratos de crédito inmobiliario, art. 14.1.e
Normas e criterios
O imposto do préstamo (AJD)
Desde o 10-11-2018, o imposto de actos xurídicos documentados da escritura do préstamo págao o banco: o Real Decreto-ley 17/2018 cambiou o art. 29 da lei do imposto para as escrituras desde ese día. Nas anteriores, esta revisión non o conta. O imposto da compravenda da vivenda é outro e non entra aquí.
«Cuando se trate de escrituras de préstamo con garantía hipotecaria, se considerará sujeto pasivo al prestamista.»
Fonte: Ley del Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales y Actos Jurídicos Documentados, art. 29
Normas e criterios
Antes do 16-06-2019, o que dixeron os tribunais
Para as escrituras anteriores non hai unha lei que reparta estes gastos. Cando a escritura dun consumidor tiña unha cláusula que poñía os gastos ao seu cargo, o Tribunal Supremo aplica un reparto: ao banco correspondíanlle a metade da notaría da escritura do préstamo e todo o rexistro da hipoteca, a xestoría e a taxación (STS 35/2021 e STS 816/2023). Antes, en 2020, o Tribunal de Justicia de la Unión Europea dixo que, se un xuíz anula esa cláusula, o pagado por ela devólvese agás o que o dereito nacional, sen a cláusula, poña a cargo do consumidor (C-224/19). As copias da escritura non dependen dese reparto: o arancel dos notarios pon o pagamento a cargo de quen pide o servizo, así que cada copia págaa quen a pide e a do banco é súa (Real Decreto 1426/1989, anexo II, norma xeral 6.ª).
É o que dixeron os tribunais, non a lei: para que se devolva cómpre que o banco o acepte ou que un xuíz anule a cláusula de gastos. E é só para quen pediu a hipoteca como particular, para a súa casa.
A revisión aplica ese reparto factura a factura e dá a cifra nun total á parte do da lei. Segundo o Tribunal Supremo, ao que se devolve súmaselle o xuro legal desde o día de cada pagamento, por analoxía co art. 1896 do Código Civil (STS 725/2018); a revisión tamén o calcula, só sobre ese reparto: o total «Por lei» dáse sen xuros.
«La obligación de pago de los derechos corresponderá a los que hubieren requerido la prestación de funciones o los servicios del Notario y, en su caso, a los interesados según las normas sustantivas y fiscales, y si fueren varios, a todos ellos solidariamente.»
O que dixeron os tribunais, estado a 10-10-2026.
Normas e criterios
- Código Civil, art. 1896, por analogía
- STS 35/2021, de 27 de enero (Pleno) · criterio xudicial (Tribunal Supremo, Sala de lo Civil (Pleno))
- STS 816/2023, de 29 de mayo · criterio xudicial (Tribunal Supremo, Sala de lo Civil)
- Sentencia del TJUE de 16 de julio de 2020, asuntos acumulados C-224/19 y C-259/19 · criterio xudicial (Tribunal de Justicia de la Unión Europea)
- STS 725/2018, de 19 de diciembre (Pleno) · criterio xudicial (Tribunal Supremo, Sala de lo Civil (Pleno))
A cláusula chan
Unha cláusula chan (cláusula suelo) fixa un tipo mínimo: aínda que o índice baixe, o xuro non baixa de aí. Desde o 16-06-2019, a lei prohíbe ese límite nas hipotecas de tipo variable (art. 21.3) e esixe que o xuro non sexa negativo (art. 21.4).
Para as escrituras anteriores, o que hai é criterio dos tribunais. O Tribunal de Justicia de la Unión Europea dixo en 2016 que, cando un xuíz anula unha cláusula chan, o que se devolve non pode limitarse ao pagado despois da súa sentenza (C-154/15), e en 2020, que unha cláusula chan pode cambiarse por un acordo posterior se se acepta de forma libre e informada, o que comproba o xuíz (C-452/18).
Se a túa cláusula se explicou con claridade examínao un xuíz en cada caso: esta revisión diche se aparece na túa escritura, pero non a valora nin calcula o que supuxo nas túas cotas.
«En las operaciones con tipo de interés variable no se podrá fijar un límite a la baja del tipo de interés.»
Fonte: Ley 5/2019, de contratos de crédito inmobiliario, art. 21.3
O que dixeron os tribunais, estado a 10-10-2026.
Normas e criterios
- Ley de contratos de crédito inmobiliario, art. 21.3
- Sentencia del TJUE de 21 de diciembre de 2016, asuntos acumulados C-154/15, C-307/15 y C-308/15 · criterio xudicial (Tribunal de Justicia de la Unión Europea)
- Sentencia del TJUE de 9 de julio de 2020, asunto C-452/18 · criterio xudicial (Tribunal de Justicia de la Unión Europea)
- STS 241/2013, de 9 de mayo (Pleno) · criterio xudicial (Tribunal Supremo, Sala de lo Civil (Pleno))
O IRPH
O IRPH, o índice de referencia de préstamos hipotecarios, é un índice oficial co que algunhas hipotecas calculan o seu tipo variable en lugar do Euríbor.
Segundo o Tribunal de Justicia de la Unión Europea, o xuíz examina caso por caso se se explicou con claridade como se calculaba o xuro e que supoñía, e ten en conta, por exemplo, se se deu información sobre como evolucionara o índice (C-125/18 e C-265/22). Hai máis preguntas pendentes ante ese tribunal. Depende de cada caso e dun xuíz: esta revisión non o valora nin calcula ningún importe.
O que dixeron os tribunais, estado a 19-10-2026.
Normas e criterios
- Sentencia del TJUE de 3 de marzo de 2020, asunto C-125/18 · criterio xudicial (Tribunal de Justicia de la Unión Europea)
- Sentencia del TJUE de 13 de julio de 2023, asunto C-265/22 · criterio xudicial (Tribunal de Justicia de la Unión Europea)
Comisións por amortizar ou pasar a tipo fixo
Desde o 16-06-2019, con tipo variable a escritura pode fixar unha compensación por amortizar antes de tempo cun límite do 0,15 % do amortizado nos 5 primeiros anos ou do 0,25 % nos 3 primeiros, e despois ningunha (art. 23.5). Con tipo fixo, o límite é do 2 % nos 10 primeiros anos e do 1,5 % despois (art. 23.7). En todos os casos, nunca máis que a perda que sofre o banco (art. 23.8), que aquí non se pode calcular.
Por pasar de variable a fixo, o límite é hoxe do 0,05 % do amortizado nos 3 primeiros anos do préstamo; sen amortizar capital non se pode cobrar nada, e pasados eses 3 anos, tampouco (art. 23.6). Entre o 24-11-2022 e o 31-12-2024 non se podía cobrar compensación por amortizar unha hipoteca de tipo variable nin por pasala a fixo (Real Decreto-ley 19/2022, disposición adicional primeira).
Para escrituras entre o 09-12-2007 e o 15-06-2019, a Ley 41/2007 fixa como límite o 0,5 % do amortizado nos 5 primeiros anos e o 0,25 % despois (art. 8); con tipo fixo, ou se o tipo se revisa con menos frecuencia que cada 12 meses, permite ademais a compensación por risco de tipo de xuro que fixe a escritura (art. 9). O dereito a pasar a tipo fixo do art. 23.6 chega ás escrituras de calquera data (disposición transitoria primeira, 3, da Ley 5/2019); non está claro se o seu límite e o período de 2022 a 2024 chegan a estas escrituras: a revisión dá os dous cálculos e o total colle o máis baixo. As anteriores ao 09-12-2007 rexíaas outra norma, que aquí non se comproba.
Normas e criterios
- Ley de contratos de crédito inmobiliario, art. 23.5
- Ley de contratos de crédito inmobiliario, art. 23.7
- Ley de contratos de crédito inmobiliario, art. 23.6, en la redacción del Real Decreto-ley 8/2023
- Ley de contratos de crédito inmobiliario, art. 23.8
- Real Decreto-ley 19/2022, disposición adicional primera, en la redacción del Real Decreto-ley 8/2023
- Ley 41/2007, arts. 8 y 9
O que che teñen que dar antes da escritura
Desde o 16-06-2019, o banco entrégache, polo menos 10 días naturais antes da escritura, a ficha europea de información normalizada (FEIN), que é unha oferta vinculante; a ficha de advertencias estandarizadas (FiAE); se o tipo é variable, un documento coas cotas en distintos escenarios; o proxecto de contrato, con todos os gastos detallados, e o reparto dos gastos (art. 14.1).
Como moi tarde o día anterior á escritura, vas ao notario que escollas, que te asesora sobre cada cláusula desas fichas e o deixa nunha acta. Sen esa acta non se pode facer a escritura, que a menciona, e a acta non se cobra (art. 15).
«El acta donde conste la entrega y asesoramiento imparcial al prestatario no generará coste arancelario alguno.»
Fonte: Ley 5/2019, de contratos de crédito inmobiliario, art. 15.8
Normas e criterios
Desde cando contan os prazos
Segundo o Tribunal de Justicia de la Unión Europea, o prazo para pedir o pagado por unha cláusula de gastos pode empezar a contar cando é firme a sentenza que a anula, agás que o banco probe que xa se podía coñecer antes que a cláusula non era válida (C-561/21). O Tribunal Supremo aplícao aos gastos da hipoteca (STS 857/2024).
É o criterio, non un cálculo do teu caso: esta revisión non di se no teu caso pasou algún prazo.
O que dixeron os tribunais, estado a 10-10-2026.
Normas e criterios
- Sentencia del TJUE de 25 de abril de 2024, asunto C-561/21 · criterio xudicial (Tribunal de Justicia de la Unión Europea)
- STS 857/2024, de 14 de junio (Pleno) · criterio xudicial (Tribunal Supremo, Sala de lo Civil (Pleno))
O paso previo do art. 439 bis
Desde o 03-04-2025, antes de acudir a un xulgado por cláusulas dunha hipoteca, a lei regula un paso previo do consumidor ante o banco (art. 439 bis da Ley de Enjuiciamiento Civil): o banco fai un cálculo detallado, cos xuros, o prazo para chegar a un acordo é dun mes como máximo e non se cobra.
As cartas desta web non están pensadas para ese paso. Na ligazón tes o texto da lei.
Normas e criterios
Onde informarte de balde
Só canles oficiais e gratuítas: esta páxina non ofrece ligazóns a despachos nin a empresas que xestionan casos.
- O Portal del Cliente Bancario do Banco de España, que explica os teus dereitos como cliente.
- O Servicio de Reclamaciones do Banco de España.
- As oficinas municipais de información ao consumidor (OMIC) e os servizos de consumo da túa comunidade autónoma.
Normas e criterios
O que a revisión non mira
- Se as cláusulas da túa escritura se explicaron con claridade e son válidas
- Canto supuxeron nas túas cotas unha cláusula chan ou o IRPH
- Os prazos do teu caso
- Os gastos de novacións e subrogacións anteriores a 2019
- Os seguros ligados á hipoteca e o que custan
- Os gastos da compravenda: a súa notaría, o seu rexistro e a súa xestoría
- Os impostos da compra (ITP ou IVA), a plusvalía e o IRPF
Preguntas frecuentes
Quen paga a notaría, o rexistro, a xestoría e a taxación?
Se a túa escritura é do 16-06-2019 ou posterior, dio a lei: o banco paga a notaría da escritura do préstamo, o rexistro e a xestoría; a taxación págaa quen pide o préstamo, e cada copia, quen a pide (art. 14.1.e da Ley 5/2019). Se é anterior, non hai unha lei que os reparta: o que hai é o reparto que aplica o Tribunal Supremo cando a escritura dun consumidor poñía os gastos ao seu cargo, e para que se devolva cómpre que o banco o acepte ou que un xuíz anule a cláusula.
Que cambia se a miña hipoteca é anterior a 2019?
A Ley 5/2019 aplícase ás escrituras desde o 16-06-2019. Nas anteriores, o reparto dos gastos sae do que dixeron os tribunais: segundo o Tribunal Supremo, se eras consumidor e a túa escritura poñía os gastos ao teu cargo, ao banco correspondíanlle a metade da notaría e todo o rexistro, a xestoría e a taxación. Cómpre que o banco o acepte ou que un xuíz anule a cláusula. A revisión dá a cifra dese reparto e, segundo o Tribunal Supremo, o xuro legal desde o día de cada pagamento. As comisións por amortizar das escrituras desde o 09-12-2007 teñen os límites da Ley 41/2007.
Quen paga o imposto (AJD)?
O imposto de actos xurídicos documentados da escritura do préstamo págao o banco nas escrituras desde o 10-11-2018 (art. 29 da lei do imposto, na redacción do Real Decreto-ley 17/2018). Nas anteriores, esta revisión non o conta. O imposto da compravenda da vivenda é outro e non entra aquí.
Canto me poden cobrar por amortizar?
Depende da data da escritura e do tipo. Desde o 16-06-2019: con tipo variable, como moito o 0,15 % do amortizado nos 5 primeiros anos ou o 0,25 % nos 3 primeiros, segundo diga a escritura, e despois nada; con tipo fixo, o 2 % nos 10 primeiros anos e o 1,5 % despois (art. 23 da Ley 5/2019), e nunca máis que a perda que sofre o banco. Entre o 09-12-2007 e o 15-06-2019, a Ley 41/2007 fixa o 0,5 % nos 5 primeiros anos e o 0,25 % despois (art. 8); con tipo fixo, ou se o tipo se revisa con menos frecuencia que cada 12 meses, permite ademais a compensación por risco de tipo de xuro que fixe a escritura (art. 9). Entre o 24-11-2022 e o 31-12-2024 non se podía cobrar nada por amortizar unha hipoteca de tipo variable; non está claro se iso chega ás escrituras anteriores a 2019.
Que é unha cláusula chan (cláusula suelo)?
Unha cláusula que fixa un tipo mínimo: aínda que o índice baixe, o xuro da túa hipoteca non baixa de aí. Desde o 16-06-2019, a lei prohíbea nas hipotecas de tipo variable (art. 21.3 da Ley 5/2019). Nas anteriores, se se explicou con claridade examínao un xuíz en cada caso, segundo o que dixeron os tribunais. Esta revisión diche se aparece na túa escritura, pero non a valora nin calcula o que supuxo nas túas cotas.
Que é o IRPH?
O índice de referencia de préstamos hipotecarios: un índice oficial co que algunhas hipotecas calculan o seu tipo variable en lugar do Euríbor. Segundo o Tribunal de Justicia de la Unión Europea, o xuíz examina caso por caso se se explicou con claridade, e hai máis preguntas pendentes ante ese tribunal. Esta revisión diche se a túa hipoteca o usa, coa data do que se sabe, pero non o valora nin calcula ningún importe.
Que pasa cos meus documentos?
Se subes páxinas da túa escritura e as túas facturas, envíanse cifradas a un servidor de Amazon Web Services en España, que llas pasa a un modelo de IA (Claude, de Anthropic, a través de Amazon Bedrock) dentro da Unión Europea. O modelo indica que é cada páxina e copia só os datos que necesita o formulario e o texto de cada cláusula, para que o confirmes. Unha escritura leva DNI, domicilios, datos de avalistas e, se hai un seguro de vida vinculado, ás veces datos de saúde: o modelo ten orde de non copiar nomes de persoas, DNI, NIE, domicilios, teléfonos, correos, contas nin sinaturas, nin nada sobre saúde, e o servidor descarta calquera texto copiado que aínda leve un DNI, unha conta, un correo ou un teléfono. Non se garda nada. Se prefires non subir nada, podes escribir os datos e nada sae do teu dispositivo.
Que inclúe o pase de 4,99 €?
O pase vale para calquera revisión da web durante 7 días, só no navegador co que pagas. Aquí ofrécese só se algún gasto ou comisión da túa revisión ten cifra: as cláusulas soas non o abren. Permíteche descargar o informe en PDF, con cada gasto e comisión, o seu cálculo e cada norma e sentenza co seu estado, e, se a túa revisión ten importes que fixa a lei, a carta que lle pide ao banco que os revise. A carta que pide a documentación da túa hipoteca é de balde. Noutro dispositivo, nunha xanela privada ou se borras os datos de navegación, o pase pérdese.