Ce spun legea și instanțele despre creditul tău ipotecar
Ce costuri de constituire pune legea în sarcina băncii din 2019, ce depinde de un judecător, ce plafoane au comisioanele de rambursare anticipată sau de trecere la dobândă fixă și ce trebuie să primești înainte de semnarea actului notarial, cu norma sau hotărârea din care provine fiecare lucru.
Verificat la 11 octombrie 2026Surse: Ley 5/2019Cine se află în spate
Din 16-06-2019, o spune legea
Pentru actele notariale din 16-06-2019, Ley 5/2019 repartizează costurile de constituire a ipotecii: banca plătește notarul pentru actul notarial al împrumutului, registrul de proprietate și biroul de intermediere administrativă (gestoría); evaluarea (tasación) o plătește cel care ia împrumutul, iar fiecare copie, cel care o cere (art. 14.1.e). Regulile ei sunt imperative: un acord cu banca nu le schimbă (art. 3).
Cine plătește fiecare cost al unui act notarial din 16-06-2019
| Costul | În sarcina cui |
|---|---|
| Notarul, pentru actul notarial al împrumutului | Banca |
| Copiile actului notarial | Cel care le cere |
| Înscrierea ipotecii în registrul de proprietate | Banca |
| Biroul de intermediere administrativă (gestoría) | Banca |
| Evaluarea (tasación) | Cel care ia împrumutul |
| Impozitul pe împrumut (AJD) | Banca, din 10-11-2018 |
| Procesul-verbal notarial prealabil (acta notarial previa) | Nimeni: nu se percepe |
Este o regulă a legii și nu depinde de un judecător: dacă factura unui cost al împrumutului arată că l-ai plătit tu, verificarea dă cifra în totalul „Conform legii”. Procesul-verbal notarial prealabil (acta notarial previa) nu se percepe (art. 15.8): dacă l-ai plătit, verificarea îl socotește separat, ca ceva ce nu trebuia perceput.
«El prestamista asumirá el coste de los aranceles notariales de la escritura de préstamo hipotecario y los de las copias los asumirá quien las solicite.»
Sursa: Ley 5/2019, de contratos de crédito inmobiliario, art. 14.1.e
«Los gastos de inscripción de las garantías en el registro de la propiedad corresponderán al prestamista.»
Sursa: Ley 5/2019, de contratos de crédito inmobiliario, art. 14.1.e
«Los gastos de tasación del inmueble corresponderán a prestatario y los de gestoría al prestamista.»
Sursa: Ley 5/2019, de contratos de crédito inmobiliario, art. 14.1.e
Norme și criterii
Impozitul pe împrumut (AJD)
Din 10-11-2018, impozitul pe actele juridice documentate (actos jurídicos documentados) pentru actul notarial al împrumutului îl plătește banca: Real Decreto-ley 17/2018 a modificat art. 29 din legea impozitului pentru actele notariale încheiate din acea zi. Pentru cele anterioare, această verificare nu îl socotește. Impozitul pe vânzarea-cumpărarea locuinței este altul și nu intră aici.
«Cuando se trate de escrituras de préstamo con garantía hipotecaria, se considerará sujeto pasivo al prestamista.»
Sursa: Ley del Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales y Actos Jurídicos Documentados, art. 29
Norme și criterii
Înainte de 16-06-2019, ce au spus instanțele
Pentru actele notariale anterioare nu există o lege care să repartizeze aceste costuri. Când actul notarial al unui consumator avea o clauză care punea costurile în sarcina lui, Curtea Supremă (Tribunal Supremo) aplică o repartizare: băncii îi reveneau jumătate din costul notarului pentru actul notarial al împrumutului și întregul cost al înscrierii ipotecii în registru, al biroului de intermediere administrativă (gestoría) și al evaluării (tasación) (STS 35/2021 și STS 816/2023). Înainte, în 2020, Curtea de Justiție a Uniunii Europene a spus că, dacă un judecător anulează acea clauză, ce s-a plătit în baza ei se restituie, cu excepția a ceea ce dreptul național, fără clauză, pune în sarcina consumatorului (C-224/19). Copiile actului notarial nu depind de această repartizare: onorariile reglementate ale notarilor (arancel) pun plata în sarcina celui care cere serviciul, așa că fiecare copie o plătește cel care o cere, iar cea a băncii este a ei (Real Decreto 1426/1989, anexo II, norma general 6.ª).
Este ce au spus instanțele, nu legea: pentru ca suma să se restituie, este nevoie ca banca să accepte sau ca un judecător să anuleze clauza privind cheltuielile (cláusula de gastos). Și se aplică doar celui care a luat creditul ipotecar ca persoană fizică, pentru locuința lui.
Verificarea aplică această repartizare factură cu factură și dă cifra într-un total separat de cel al legii. Potrivit Curții Supreme (Tribunal Supremo), la ce se restituie se adaugă dobânda legală (interés legal del dinero) din ziua fiecărei plăți, prin analogie cu art. 1896 din Código Civil (Codul civil spaniol) (STS 725/2018); verificarea o calculează și pe aceasta, doar pentru această repartizare: totalul „Conform legii” se dă fără dobândă.
«La obligación de pago de los derechos corresponderá a los que hubieren requerido la prestación de funciones o los servicios del Notario y, en su caso, a los interesados según las normas sustantivas y fiscales, y si fueren varios, a todos ellos solidariamente.»
Ce au spus instanțele, situația la 10-10-2026.
Norme și criterii
- Código Civil, art. 1896, por analogía
- STS 35/2021, de 27 de enero (Pleno) · criteriul instanței Tribunal Supremo, Sala de lo Civil (Pleno)
- STS 816/2023, de 29 de mayo · criteriul instanței Tribunal Supremo, Sala de lo Civil
- Sentencia del TJUE de 16 de julio de 2020, asuntos acumulados C-224/19 y C-259/19 · criteriul instanței Tribunal de Justicia de la Unión Europea
- STS 725/2018, de 19 de diciembre (Pleno) · criteriul instanței Tribunal Supremo, Sala de lo Civil (Pleno)
Clauza de dobândă minimă (cláusula suelo)
O clauză de dobândă minimă (cláusula suelo) stabilește o dobândă minimă: chiar dacă indicele scade, dobânda nu coboară sub acel nivel. Din 16-06-2019, legea interzice această limită la creditele ipotecare cu dobândă variabilă (art. 21.3) și cere ca dobânda să nu fie negativă (art. 21.4).
Pentru actele notariale anterioare, există criteriul instanțelor. Curtea de Justiție a Uniunii Europene a spus în 2016 că, atunci când un judecător anulează o clauză de dobândă minimă, ce se restituie nu poate fi limitat la ce s-a plătit după hotărârea sa (C-154/15), iar în 2020, că o clauză de dobândă minimă poate fi înlocuită printr-un acord ulterior, dacă este acceptat în mod liber și informat, lucru pe care îl verifică judecătorul (C-452/18).
Dacă clauza ta a fost explicată clar examinează un judecător, de la caz la caz: această verificare îți spune dacă apare în actul tău notarial, dar nu o evaluează și nici nu calculează ce a însemnat în ratele tale.
«En las operaciones con tipo de interés variable no se podrá fijar un límite a la baja del tipo de interés.»
Sursa: Ley 5/2019, de contratos de crédito inmobiliario, art. 21.3
Ce au spus instanțele, situația la 10-10-2026.
Norme și criterii
- Ley de contratos de crédito inmobiliario, art. 21.3
- Sentencia del TJUE de 21 de diciembre de 2016, asuntos acumulados C-154/15, C-307/15 y C-308/15 · criteriul instanței Tribunal de Justicia de la Unión Europea
- Sentencia del TJUE de 9 de julio de 2020, asunto C-452/18 · criteriul instanței Tribunal de Justicia de la Unión Europea
- STS 241/2013, de 9 de mayo (Pleno) · criteriul instanței Tribunal Supremo, Sala de lo Civil (Pleno)
IRPH
IRPH, indicele de referință pentru creditele ipotecare (índice de referencia de préstamos hipotecarios), este un indice oficial cu care unele credite ipotecare își calculează dobânda variabilă în locul Euribor.
Potrivit Curții de Justiție a Uniunii Europene, judecătorul examinează de la caz la caz dacă s-a explicat clar cum se calcula dobânda și ce însemna, și ia în calcul, de exemplu, dacă s-au dat informații despre evoluția indicelui (C-125/18 și C-265/22). Mai sunt întrebări în așteptare la această instanță. Depinde de fiecare caz și de un judecător: această verificare nu evaluează acest lucru și nu calculează nicio sumă.
Ce au spus instanțele, situația la 19-10-2026.
Norme și criterii
- Sentencia del TJUE de 3 de marzo de 2020, asunto C-125/18 · criteriul instanței Tribunal de Justicia de la Unión Europea
- Sentencia del TJUE de 13 de julio de 2023, asunto C-265/22 · criteriul instanței Tribunal de Justicia de la Unión Europea
Comisioane de rambursare anticipată sau de trecere la dobândă fixă
Din 16-06-2019, cu dobândă variabilă, actul notarial poate stabili o compensație (compensación) pentru rambursarea anticipată, cu un plafon de 0,15 % din suma rambursată în primii 5 ani sau de 0,25 % în primii 3 ani, iar după aceea niciuna (art. 23.5). Cu dobândă fixă, plafonul este de 2 % în primii 10 ani și de 1,5 % după aceea (art. 23.7). În toate cazurile, niciodată mai mult decât pierderea pe care o suferă banca (art. 23.8), care aici nu se poate calcula.
Pentru trecerea de la dobândă variabilă la fixă, plafonul este astăzi de 0,05 % din suma rambursată în primii 3 ani ai împrumutului; fără rambursare de capital nu se poate percepe nimic și nici după acești 3 ani (art. 23.6). Între 24-11-2022 și 31-12-2024 nu se putea percepe nicio compensație pentru rambursarea unui credit ipotecar cu dobândă variabilă sau pentru trecerea lui la dobândă fixă (Real Decreto-ley 19/2022, disposición adicional primera).
Pentru actele notariale încheiate între 09-12-2007 și 15-06-2019, Ley 41/2007 stabilește ca plafon 0,5 % din suma rambursată în primii 5 ani și 0,25 % după aceea (art. 8); cu dobândă fixă sau dacă dobânda se revizuiește mai rar de o dată la 12 luni, permite în plus compensația pentru riscul de rată a dobânzii pe care o stabilește actul notarial (art. 9). Dreptul de a trece la dobândă fixă din art. 23.6 se aplică actelor notariale de orice dată (disposición transitoria primera, 3, din Ley 5/2019); nu este clar dacă plafonul lui și perioada din 2022 până în 2024 se aplică acestor acte: verificarea dă ambele calcule, iar totalul ia în calcul varianta cea mai mică. Pe cele dinainte de 09-12-2007 le reglementa o altă normă, care aici nu se verifică.
Norme și criterii
- Ley de contratos de crédito inmobiliario, art. 23.5
- Ley de contratos de crédito inmobiliario, art. 23.7
- Ley de contratos de crédito inmobiliario, art. 23.6, en la redacción del Real Decreto-ley 8/2023
- Ley de contratos de crédito inmobiliario, art. 23.8
- Real Decreto-ley 19/2022, disposición adicional primera, en la redacción del Real Decreto-ley 8/2023
- Ley 41/2007, arts. 8 y 9
Ce trebuie să primești înainte de semnarea actului notarial
Din 16-06-2019, banca îți predă, cu cel puțin 10 zile calendaristice înainte de semnarea actului notarial, Fișa europeană de informații standardizate (FEIN), care este o ofertă obligatorie pentru bancă; Fișa de avertismente standardizate (FiAE); dacă dobânda este variabilă, un document cu ratele în diferite scenarii; proiectul de contract, cu toate costurile detaliate, și repartizarea costurilor (art. 14.1).
Cel târziu în ziua dinaintea semnării actului notarial, mergi la notarul pe care îl alegi, care te consiliază despre fiecare clauză din aceste fișe și consemnează acest lucru într-un proces-verbal (acta). Fără acest proces-verbal nu se poate încheia actul notarial, care îl menționează, iar procesul-verbal nu se percepe (art. 15).
«El acta donde conste la entrega y asesoramiento imparcial al prestatario no generará coste arancelario alguno.»
Sursa: Ley 5/2019, de contratos de crédito inmobiliario, art. 15.8
Norme și criterii
De când curg termenele
Potrivit Curții de Justiție a Uniunii Europene, termenul pentru a cere ce s-a plătit în baza unei clauze privind cheltuielile poate începe să curgă când devine definitivă hotărârea care o anulează, cu excepția cazului în care banca dovedește că se putea ști mai devreme că clauza nu era valabilă (C-561/21). Curtea Supremă (Tribunal Supremo) aplică acest criteriu costurilor creditului ipotecar (STS 857/2024).
Este criteriul instanței, nu un calcul pentru cazul tău: această verificare nu spune dacă în cazul tău a trecut vreun termen.
Ce au spus instanțele, situația la 10-10-2026.
Norme și criterii
- Sentencia del TJUE de 25 de abril de 2024, asunto C-561/21 · criteriul instanței Tribunal de Justicia de la Unión Europea
- STS 857/2024, de 14 de junio (Pleno) · criteriul instanței Tribunal Supremo, Sala de lo Civil (Pleno)
Pasul prealabil din art. 439 bis
Din 03-04-2025, înainte de a te adresa instanței pentru clauze ale unui credit ipotecar, legea reglementează un pas prealabil al consumatorului în fața băncii (art. 439 bis din Ley de Enjuiciamiento Civil, codul de procedură civilă): banca face un calcul detaliat, cu dobânzile, termenul pentru a ajunge la un acord este de cel mult o lună și nu se percepe nimic.
Scrisorile de pe acest site nu sunt gândite pentru acest pas. În link găsești textul legii.
Norme și criterii
Unde te poți informa gratuit
Doar canale oficiale și gratuite: această pagină nu trimite către cabinete de avocatură sau către firme care se ocupă de cazuri.
- Portal del Cliente Bancario al Banco de España (portalul clientului bancar), care explică drepturile tale de client.
- Servicio de Reclamaciones del Banco de España (serviciul de reclamații al Băncii Spaniei).
- Birourile municipale de informare a consumatorilor (OMIC) și serviciile pentru consumatori ale comunității tale autonome.
Norme și criterii
Ce nu acoperă verificarea
- Dacă clauzele din actul tău notarial au fost explicate clar și sunt valabile
- Ce au însemnat în ratele tale o clauză de dobândă minimă sau IRPH
- Termenele din cazul tău
- Costurile modificărilor (novaciones) și ale preluărilor (subrogaciones) dinainte de 2019
- Asigurările legate de creditul ipotecar și cât costă
- Costurile vânzării-cumpărării: notarul, registrul și biroul de intermediere administrativă ale acesteia
- Impozitele pe cumpărare (ITP sau IVA), impozitul pe creșterea valorii terenului (plusvalía) și IRPF
Întrebări frecvente
Cine plătește notarul, registrul de proprietate, biroul de intermediere administrativă (gestoría) și evaluarea (tasación)?
Dacă actul tău notarial (escritura) este din 16-06-2019 sau ulterior, o spune legea: banca plătește notarul pentru actul notarial al împrumutului, registrul de proprietate și biroul de intermediere administrativă (gestoría); evaluarea (tasación) o plătește cel care ia împrumutul, iar fiecare copie, cel care o cere (art. 14.1.e din Ley 5/2019). Dacă este anterior, nu există o lege care să le repartizeze: există repartizarea pe care o aplică Curtea Supremă (Tribunal Supremo) când actul notarial al unui consumator punea costurile în sarcina lui, iar pentru ca suma să se restituie este nevoie ca banca să accepte sau ca un judecător să anuleze clauza.
Ce se schimbă dacă creditul meu ipotecar este dinainte de 2019?
Ley 5/2019 se aplică actelor notariale din 16-06-2019. Pentru cele anterioare, repartizarea costurilor rezultă din ce au spus instanțele: potrivit Curții Supreme (Tribunal Supremo), dacă erai consumator și actul tău notarial punea costurile în sarcina ta, băncii îi reveneau jumătate din costul notarului și întregul cost al registrului de proprietate, al biroului de intermediere administrativă (gestoría) și al evaluării (tasación). Este nevoie ca banca să accepte sau ca un judecător să anuleze clauza. Verificarea dă cifra acestei repartizări și, potrivit Curții Supreme, dobânda legală din ziua fiecărei plăți. Comisioanele de rambursare anticipată din actele notariale încheiate din 09-12-2007 au plafoanele din Ley 41/2007.
Cine plătește impozitul (AJD)?
Impozitul pe actele juridice documentate (actos jurídicos documentados) pentru actul notarial al împrumutului îl plătește banca în cazul actelor notariale încheiate din 10-11-2018 (art. 29 din legea impozitului, în redactarea din Real Decreto-ley 17/2018). Pentru cele anterioare, această verificare nu îl socotește. Impozitul pe vânzarea-cumpărarea locuinței este altul și nu intră aici.
Cât mi se poate percepe pentru rambursarea anticipată?
Depinde de data actului notarial și de tipul dobânzii. Din 16-06-2019: cu dobândă variabilă, cel mult 0,15 % din suma rambursată în primii 5 ani sau 0,25 % în primii 3 ani, după cum prevede actul notarial, iar după aceea nimic; cu dobândă fixă, 2 % în primii 10 ani și 1,5 % după aceea (art. 23 din Ley 5/2019), și niciodată mai mult decât pierderea pe care o suferă banca. Între 09-12-2007 și 15-06-2019, Ley 41/2007 stabilește 0,5 % în primii 5 ani și 0,25 % după aceea (art. 8); cu dobândă fixă sau dacă dobânda se revizuiește mai rar de o dată la 12 luni, permite în plus compensația pentru riscul de rată a dobânzii pe care o stabilește actul notarial (art. 9). Între 24-11-2022 și 31-12-2024 nu se putea percepe nimic pentru rambursarea unui credit ipotecar cu dobândă variabilă; nu este clar dacă acest lucru se aplică actelor notariale dinainte de 2019.
Ce este o clauză de dobândă minimă (cláusula suelo)?
O clauză care stabilește o dobândă minimă: chiar dacă indicele scade, dobânda creditului tău ipotecar nu coboară sub acel nivel. Din 16-06-2019, legea o interzice la creditele ipotecare cu dobândă variabilă (art. 21.3 din Ley 5/2019). Pentru cele anterioare, dacă a fost explicată clar examinează un judecător, de la caz la caz, potrivit celor spuse de instanțe. Această verificare îți spune dacă apare în actul tău notarial, dar nu o evaluează și nici nu calculează ce a însemnat în ratele tale.
Ce este IRPH?
Indicele de referință pentru creditele ipotecare (índice de referencia de préstamos hipotecarios): un indice oficial cu care unele credite ipotecare își calculează dobânda variabilă în locul Euribor. Potrivit Curții de Justiție a Uniunii Europene, judecătorul examinează de la caz la caz dacă a fost explicat clar, iar la această instanță mai sunt întrebări în așteptare. Această verificare îți spune dacă creditul tău ipotecar îl folosește, cu data informațiilor cunoscute, dar nu îl evaluează și nu calculează nicio sumă.
Ce se întâmplă cu documentele mele?
Dacă încarci pagini din actul tău notarial și facturile tale, ele sunt trimise criptat către un server Amazon Web Services din Spania, care le transmite unui model de IA (Claude, de la Anthropic, prin Amazon Bedrock) în Uniunea Europeană. Modelul de IA indică ce este fiecare pagină și copiază doar datele de care are nevoie formularul și textul fiecărei clauze, ca să le confirmi. Un act notarial conține DNI, domicilii, datele fidejusorilor (avalistas) și, dacă există o asigurare de viață asociată, uneori date despre sănătate: modelul de IA are instrucțiuni să nu copieze nume de persoane, DNI, NIE, domicilii, telefoane, adrese de e-mail, conturi sau semnături, nici nimic despre sănătate, iar serverul elimină orice text copiat care mai conține un DNI, un cont, o adresă de e-mail sau un telefon. Nu se păstrează nimic. Dacă preferi să nu încarci nimic, poți scrie datele și nimic nu iese de pe dispozitivul tău.
Ce include permisul de 4,99 €?
Permisul (pase) este valabil pentru orice verificare de pe site timp de 7 zile, doar în browserul cu care plătești. Aici se oferă doar dacă vreun cost sau comision din verificarea ta are o cifră: clauzele singure nu îl deblochează. Îți permite să descarci raportul în PDF, cu fiecare cost și comision, calculul lui și fiecare normă și hotărâre cu situația ei, și, dacă verificarea ta are sume stabilite prin lege, scrisoarea prin care ceri băncii să le verifice. Scrisoarea prin care ceri documentația creditului tău ipotecar este gratuită. Pe alt dispozitiv, într-o fereastră privată sau dacă ștergi datele de navigare, permisul se pierde.