Що кажуть закон і суди про вашу іпотеку
Які витрати на оформлення закон покладає на банк з 2019 р., що залежить від судді, які граничні рівні мають комісії за дострокове погашення або перехід на фіксовану ставку і що вам мають надати до підписання нотаріального акта, із нормою чи судовим рішенням, з якого випливає кожен пункт.
Перевірено 11 жовтня 2026 р.Джерела: Ley 5/2019Хто стоїть за проєктом
З 16-06-2019 це встановлює закон
Для нотаріальних актів від 16-06-2019 Ley 5/2019 розподіляє витрати на оформлення іпотеки: банк сплачує нотаріуса за нотаріальний акт кредиту, реєстрацію і агентство з оформлення документів (gestoría); оцінку сплачує позичальник, а кожну копію — той, хто її замовляє (art. 14.1.e). Його правила імперативні: домовленість із банком їх не змінює (art. 3).
Хто сплачує кожну витрату за нотаріальним актом від 16-06-2019
| Витрата | Хто сплачує |
|---|---|
| Нотаріус за нотаріальний акт кредиту | Банк |
| Копії нотаріального акта | Той, хто їх замовляє |
| Реєстрація іпотеки | Банк |
| Агентство з оформлення документів (gestoría) | Банк |
| Оцінка (tasación) | Позичальник |
| Податок на кредит (AJD) | Банк, з 10-11-2018 |
| Попередній нотаріальний протокол | Ніхто: плата не стягується |
Це правило закону, і воно не залежить від судді: якщо рахунок за витрату за кредитом показує, що її сплатили ви, перевірка наводить суму в підсумку «За законом». За попередній нотаріальний протокол плата не стягується (art. 15.8): якщо ви його оплатили, перевірка рахує це окремо, як те, що не мало стягуватися.
«El prestamista asumirá el coste de los aranceles notariales de la escritura de préstamo hipotecario y los de las copias los asumirá quien las solicite.»
Джерело: Ley 5/2019, de contratos de crédito inmobiliario, art. 14.1.e
«Los gastos de inscripción de las garantías en el registro de la propiedad corresponderán al prestamista.»
Джерело: Ley 5/2019, de contratos de crédito inmobiliario, art. 14.1.e
«Los gastos de tasación del inmueble corresponderán a prestatario y los de gestoría al prestamista.»
Джерело: Ley 5/2019, de contratos de crédito inmobiliario, art. 14.1.e
Нормативні акти і судова практика
Податок на кредит (AJD)
З 10-11-2018 податок на документально оформлені юридичні акти (impuesto de actos jurídicos documentados) за нотаріальним актом кредиту сплачує банк: Real Decreto-ley 17/2018 змінив art. 29 закону про цей податок для нотаріальних актів від цього дня. Для попередніх ця перевірка його не враховує. Податок на купівлю-продаж житла — інший, і тут він не розглядається.
«Cuando se trate de escrituras de préstamo con garantía hipotecaria, se considerará sujeto pasivo al prestamista.»
Джерело: Ley del Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales y Actos Jurídicos Documentados, art. 29
Нормативні акти і судова практика
До 16-06-2019 — те, що сказали суди
Для попередніх нотаріальних актів немає закону, який розподіляв би ці витрати. Коли нотаріальний акт споживача містив умову, яка покладала витрати на нього, Верховний суд Іспанії (Tribunal Supremo) застосовує такий розподіл: банку належало сплатити половину послуг нотаріуса за нотаріальний акт кредиту і всю реєстрацію іпотеки, агентство з оформлення документів і оцінку (STS 35/2021 і STS 816/2023). Раніше, у 2020 р., Суд Європейського Союзу (TJUE) зазначив, що, якщо суддя визнає цю умову недійсною, сплачене за нею повертається, крім того, що національне право без цієї умови покладає на споживача (C-224/19). Копії нотаріального акта не залежать від цього розподілу: тариф нотаріусів покладає оплату на того, хто замовляє послугу, тож кожну копію сплачує той, хто її замовляє, а копію банку — банк (Real Decreto 1426/1989, додаток II, загальне правило 6.ª).
Це те, що сказали суди, а не закон: щоб кошти повернули, потрібно, щоб банк із цим погодився або щоб суддя визнав умову про витрати недійсною. І це стосується лише того, хто оформив іпотеку як приватна особа, для свого житла.
Перевірка застосовує цей розподіл рахунок за рахунком і наводить суму в підсумку, окремому від підсумку за законом. За позицією Верховного суду Іспанії, до суми, що повертається, додаються відсотки за законною ставкою (interés legal del dinero) від дня кожного платежу, за аналогією з art. 1896 Código Civil (STS 725/2018); перевірка теж їх розраховує, лише для цього розподілу: підсумок «За законом» наведено без відсотків.
«La obligación de pago de los derechos corresponderá a los que hubieren requerido la prestación de funciones o los servicios del Notario y, en su caso, a los interesados según las normas sustantivas y fiscales, y si fueren varios, a todos ellos solidariamente.»
Що сказали суди, станом на 10-10-2026.
Нормативні акти і судова практика
- Código Civil, art. 1896, por analogía
- STS 35/2021, de 27 de enero (Pleno) · судова практика (Tribunal Supremo, Sala de lo Civil (Pleno))
- STS 816/2023, de 29 de mayo · судова практика (Tribunal Supremo, Sala de lo Civil)
- Sentencia del TJUE de 16 de julio de 2020, asuntos acumulados C-224/19 y C-259/19 · судова практика (Tribunal de Justicia de la Unión Europea)
- STS 725/2018, de 19 de diciembre (Pleno) · судова практика (Tribunal Supremo, Sala de lo Civil (Pleno))
Умова про мінімальну ставку (cláusula suelo)
Умова про мінімальну ставку встановлює мінімальну процентну ставку: навіть якщо індекс знижується, ставка не опускається нижче. З 16-06-2019 закон забороняє таке обмеження в іпотеках зі змінною ставкою (art. 21.3) і вимагає, щоб ставка не була від’ємною (art. 21.4).
Для попередніх нотаріальних актів є лише судова практика. Суд Європейського Союзу у 2016 р. зазначив, що, коли суддя визнає умову про мінімальну ставку недійсною, повернення не може обмежуватися сплаченим після його рішення (C-154/15), а у 2020 р. — що умову про мінімальну ставку можна змінити пізнішою домовленістю, якщо її прийнято вільно й поінформовано, що перевіряє суддя (C-452/18).
Чи вашу умову пояснили зрозуміло, суддя розглядає в кожному випадку окремо: ця перевірка повідомляє, чи є вона у вашому нотаріальному акті, але не оцінює її і не розраховує, як вона позначилася на ваших платежах.
«En las operaciones con tipo de interés variable no se podrá fijar un límite a la baja del tipo de interés.»
Джерело: Ley 5/2019, de contratos de crédito inmobiliario, art. 21.3
Що сказали суди, станом на 10-10-2026.
Нормативні акти і судова практика
- Ley de contratos de crédito inmobiliario, art. 21.3
- Sentencia del TJUE de 21 de diciembre de 2016, asuntos acumulados C-154/15, C-307/15 y C-308/15 · судова практика (Tribunal de Justicia de la Unión Europea)
- Sentencia del TJUE de 9 de julio de 2020, asunto C-452/18 · судова практика (Tribunal de Justicia de la Unión Europea)
- STS 241/2013, de 9 de mayo (Pleno) · судова практика (Tribunal Supremo, Sala de lo Civil (Pleno))
IRPH
IRPH (índice de referencia de préstamos hipotecarios) — офіційний індекс, за яким деякі іпотеки розраховують свою змінну ставку замість Euribor.
За позицією Суду Європейського Союзу, суддя в кожному випадку окремо розглядає, чи було зрозуміло пояснено, як розраховувалася ставка і що це означало, і враховує, наприклад, чи надавали інформацію про те, як змінювався індекс (C-125/18 і C-265/22). У цьому суді розглядаються й інші питання. Це залежить від кожного випадку і від судді: ця перевірка цього не оцінює і не розраховує жодної суми.
Що сказали суди, станом на 19-10-2026.
Нормативні акти і судова практика
- Sentencia del TJUE de 3 de marzo de 2020, asunto C-125/18 · судова практика (Tribunal de Justicia de la Unión Europea)
- Sentencia del TJUE de 13 de julio de 2023, asunto C-265/22 · судова практика (Tribunal de Justicia de la Unión Europea)
Комісії за дострокове погашення або перехід на фіксовану ставку
З 16-06-2019 при змінній ставці нотаріальний акт може встановлювати компенсацію за дострокове погашення з граничним рівнем 0,15 % погашеної суми в перші 5 років або 0,25 % у перші 3 роки, а після цього — жодної (art. 23.5). При фіксованій ставці граничний рівень — 2 % у перші 10 років і 1,5 % після цього (art. 23.7). У всіх випадках — ніколи не більше, ніж втрати, яких зазнає банк (art. 23.8), а їх тут неможливо розрахувати.
За перехід зі змінної на фіксовану ставку граничний рівень сьогодні становить 0,05 % погашеної суми в перші 3 роки кредиту; без погашення основного боргу нічого стягувати не можна, і після цих 3 років теж (art. 23.6). З 24-11-2022 до 31-12-2024 не можна було стягувати компенсацію за дострокове погашення іпотеки зі змінною ставкою чи за її перехід на фіксовану (Real Decreto-ley 19/2022, перше додаткове положення).
Для нотаріальних актів від 09-12-2007 до 15-06-2019 Ley 41/2007 встановлює граничний рівень 0,5 % погашеної суми в перші 5 років і 0,25 % після цього (art. 8); при фіксованій ставці або якщо ставка переглядається рідше, ніж кожні 12 місяців, закон також дозволяє компенсацію за ризик процентної ставки, встановлену нотаріальним актом (art. 9). Право на перехід на фіксовану ставку за art. 23.6 поширюється на нотаріальні акти будь-якої дати (перше перехідне положення, 3, Ley 5/2019); чи поширюються на ці акти його граничний рівень і період 2022–2024, незрозуміло: перевірка наводить обидва розрахунки, а підсумок враховує найменший. Акти, оформлені до 09-12-2007, регулювала інша норма, яку тут не перевіряють.
Нормативні акти і судова практика
- Ley de contratos de crédito inmobiliario, art. 23.5
- Ley de contratos de crédito inmobiliario, art. 23.7
- Ley de contratos de crédito inmobiliario, art. 23.6, en la redacción del Real Decreto-ley 8/2023
- Ley de contratos de crédito inmobiliario, art. 23.8
- Real Decreto-ley 19/2022, disposición adicional primera, en la redacción del Real Decreto-ley 8/2023
- Ley 41/2007, arts. 8 y 9
Що вам мають надати до підписання нотаріального акта
З 16-06-2019 банк надає вам щонайменше за 10 календарних днів до підписання нотаріального акта європейську стандартизовану інформаційну форму (FEIN), яка є обов’язковою для банку пропозицією; форму стандартизованих застережень (FiAE); якщо ставка змінна — документ із платежами за різних сценаріїв; проєкт договору з розбивкою всіх витрат і розподіл витрат (art. 14.1).
Не пізніше ніж за день до підписання нотаріального акта ви йдете до обраного вами нотаріуса, який консультує вас щодо кожного пункту цих форм і фіксує це в протоколі. Без цього протоколу нотаріальний акт оформити не можна, і акт на нього посилається; за протокол плата не стягується (art. 15).
«El acta donde conste la entrega y asesoramiento imparcial al prestatario no generará coste arancelario alguno.»
Джерело: Ley 5/2019, de contratos de crédito inmobiliario, art. 15.8
Нормативні акти і судова практика
З якого моменту відлічуються строки
За позицією Суду Європейського Союзу, строк, щоб звернутися щодо сплаченого за умовою про витрати, може почати відлічуватися, коли набуває законної сили рішення, яке визнає її недійсною, якщо банк не доведе, що про недійсність умови можна було дізнатися раніше (C-561/21). Верховний суд Іспанії застосовує це до витрат на іпотеку (STS 857/2024).
Це позиція суду, а не розрахунок для вашого випадку: ця перевірка не повідомляє, чи минув у вашому випадку якийсь строк.
Що сказали суди, станом на 10-10-2026.
Нормативні акти і судова практика
- Sentencia del TJUE de 25 de abril de 2024, asunto C-561/21 · судова практика (Tribunal de Justicia de la Unión Europea)
- STS 857/2024, de 14 de junio (Pleno) · судова практика (Tribunal Supremo, Sala de lo Civil (Pleno))
Попередній крок за art. 439 bis
З 03-04-2025, перш ніж звернутися до суду щодо умов іпотеки, закон передбачає попередній крок споживача перед банком (art. 439 bis Ley de Enjuiciamiento Civil): банк робить детальний розрахунок із відсотками, строк для досягнення домовленості — не більше місяця, і плата за це не стягується.
Листи цього сайту не призначені для цього кроку. За посиланням — текст закону.
Нормативні акти і судова практика
Де безкоштовно отримати інформацію
Лише офіційні й безкоштовні канали: ця сторінка не дає посилань на юридичні фірми чи компанії, які ведуть справи.
- Portal del Cliente Bancario del Banco de España, де пояснено ваші права як клієнта банку.
- Servicio de Reclamaciones del Banco de España (служба розгляду скарг).
- Муніципальні офіси інформування споживачів (OMIC) і служби у справах споживачів вашого регіону (comunidad autónoma).
Нормативні акти і судова практика
Що перевірка не охоплює
- Чи умови вашого нотаріального акта пояснили зрозуміло і чи вони дійсні
- Як умова про мінімальну ставку чи IRPH позначилися на ваших платежах
- Строки у вашому випадку
- Витрати на зміну умов (novación) і перехід до іншого банку (subrogación) до 2019 р.
- Страхування, пов’язані з іпотекою, і їхня вартість
- Витрати на купівлю-продаж: нотаріус, реєстрація й агентство з оформлення документів за нею
- Податки на купівлю (ITP або IVA), plusvalía та IRPF
Поширені запитання
Хто сплачує нотаріуса, реєстрацію, агентство з оформлення документів і оцінку?
Якщо ваш нотаріальний акт оформлено 16-06-2019 або пізніше, це встановлює закон: банк сплачує нотаріуса за нотаріальний акт кредиту, реєстрацію і агентство з оформлення документів; оцінку сплачує позичальник, а кожну копію — той, хто її замовляє (art. 14.1.e Ley 5/2019). Якщо раніше, закону, який розподіляв би ці витрати, немає: є розподіл, який Верховний суд Іспанії застосовує, коли нотаріальний акт споживача покладав витрати на нього, і щоб кошти повернули, потрібно, щоб банк із цим погодився або щоб суддя визнав умову недійсною.
Що змінюється, якщо мою іпотеку оформлено до 2019 р.?
Ley 5/2019 застосовується до нотаріальних актів від 16-06-2019. Для попередніх розподіл витрат випливає з того, що сказали суди: за позицією Верховного суду Іспанії, якщо ви були споживачем і ваш нотаріальний акт покладав витрати на вас, банку належало сплатити половину послуг нотаріуса і всю реєстрацію, агентство з оформлення документів і оцінку. Потрібно, щоб банк із цим погодився або щоб суддя визнав умову недійсною. Перевірка наводить суму за цим розподілом і, за позицією Верховного суду, відсотки за законною ставкою від дня кожного платежу. Комісії за дострокове погашення для нотаріальних актів від 09-12-2007 мають граничні рівні Ley 41/2007.
Хто сплачує податок (AJD)?
Податок на документально оформлені юридичні акти (impuesto de actos jurídicos documentados) за нотаріальним актом кредиту сплачує банк для нотаріальних актів від 10-11-2018 (art. 29 закону про цей податок у редакції Real Decreto-ley 17/2018). Для попередніх ця перевірка його не враховує. Податок на купівлю-продаж житла — інший, і тут він не розглядається.
Скільки з мене можуть стягнути за дострокове погашення?
Залежить від дати нотаріального акта і від ставки. З 16-06-2019: при змінній ставці — щонайбільше 0,15 % погашеної суми в перші 5 років або 0,25 % у перші 3 роки, залежно від того, що встановлює нотаріальний акт, а після цього — нічого; при фіксованій ставці — 2 % у перші 10 років і 1,5 % після цього (art. 23 Ley 5/2019), і ніколи не більше, ніж втрати, яких зазнає банк. З 09-12-2007 до 15-06-2019 Ley 41/2007 встановлює 0,5 % у перші 5 років і 0,25 % після цього (art. 8); при фіксованій ставці або якщо ставка переглядається рідше, ніж кожні 12 місяців, закон також дозволяє компенсацію за ризик процентної ставки, встановлену нотаріальним актом (art. 9). З 24-11-2022 до 31-12-2024 нічого не можна було стягувати за дострокове погашення іпотеки зі змінною ставкою; чи стосується це нотаріальних актів, оформлених до 2019 р., незрозуміло.
Що таке умова про мінімальну ставку (cláusula suelo)?
Умова, яка встановлює мінімальну ставку: навіть якщо індекс знижується, ставка за вашою іпотекою не опускається нижче. З 16-06-2019 закон забороняє її в іпотеках зі змінною ставкою (art. 21.3 Ley 5/2019). Для попередніх, чи її пояснили зрозуміло, суддя розглядає в кожному випадку окремо, відповідно до того, що сказали суди. Ця перевірка повідомляє, чи є вона у вашому нотаріальному акті, але не оцінює її і не розраховує, як вона позначилася на ваших платежах.
Що таке IRPH?
Índice de referencia de préstamos hipotecarios: офіційний індекс, за яким деякі іпотеки розраховують свою змінну ставку замість Euribor. За позицією Суду Європейського Союзу, суддя в кожному випадку окремо розглядає, чи його пояснили зрозуміло, і в цьому суді розглядаються й інші питання. Ця перевірка повідомляє, чи використовує його ваша іпотека, із датою того, що відомо, але не оцінює цього і не розраховує жодної суми.
Що відбувається з моїми документами?
Якщо ви завантажуєте сторінки свого нотаріального акта і свої рахунки, вони надсилаються в зашифрованому вигляді на сервер Amazon Web Services в Іспанії, який передає їх моделі ШІ (Claude від Anthropic, через Amazon Bedrock) у межах Європейського Союзу. Модель визначає, що є на кожній сторінці, і копіює лише дані, потрібні для форми, і текст кожної умови, щоб ви їх підтвердили. Нотаріальний акт містить DNI, адреси, дані поручителів, а якщо є пов’язане страхування життя, іноді й дані про здоров’я: модель має вказівку не копіювати імена людей, DNI, NIE, адреси, телефони, електронні адреси, рахунки і підписи, а також нічого про здоров’я, а сервер відкидає будь-який скопійований текст, який ще містить DNI, рахунок, електронну адресу чи телефон. Нічого не зберігається. Якщо ви не хочете нічого завантажувати, можете ввести дані самі, і ніщо не залишить вашого пристрою.
Що входить в абонемент за 4,99 €?
Абонемент діє для будь-якої перевірки на сайті протягом 7 днів, лише в браузері, у якому ви платите. Тут його пропонують, лише якщо для якоїсь витрати чи комісії у вашій перевірці є сума: самі умови його не відкривають. Він дає змогу завантажити звіт у PDF з кожною витратою і комісією, їхнім розрахунком і кожною нормою та судовим рішенням з їхнім статусом, а якщо у вашій перевірці є суми, які встановлює закон, — лист із проханням до банку їх переглянути. Лист із проханням надати документи щодо вашої іпотеки безкоштовний. На іншому пристрої, у приватному вікні або якщо ви видалите дані браузера, абонемент втрачається.