ماذا يقول القانون والمحاكم عن قرضك العقاري
أيّ مصاريف تأسيس القرض العقاري يحمّلها القانون للبنك منذ 2019، وما الذي يتوقف على قاضٍ، وما الحدود القصوى لعمولات السداد المبكر أو التحوّل إلى سعر فائدة ثابت، وما الذي يلزم البنكَ أن يسلّمه لك قبل الصك، مع النص القانوني أو الحكم الذي يُستمَدّ منه كل أمر.
رُوجع في 11 أكتوبر 2026المصادر: Ley 5/2019من يقف وراء الموقع
منذ 16-06-2019، يقوله القانون
بالنسبة إلى الصكوك المبرَمة منذ 16-06-2019، يوزّع القانون (Ley 5/2019) مصاريف تأسيس القرض العقاري: يدفع البنك رسوم كاتب العدل لصك القرض، والسجل العقاري، ومكتب الإجراءات الإدارية؛ ويدفع التقييمَ العقاري من يطلب القرض، وتدفع كلَّ نسخة الجهةُ التي تطلبها (art. 14.1.e). وقواعده آمرة: لا يغيّرها اتفاق مع البنك (art. 3).
من يدفع كل مصروف من مصاريف الصك المبرَم منذ 16-06-2019
| المصروف | على عاتق |
|---|---|
| رسوم كاتب العدل (notaría) لصك القرض | البنك |
| نُسخ الصك | من يطلبها |
| تسجيل الرهن في السجل العقاري (registro) | البنك |
| مكتب الإجراءات الإدارية (gestoría) | البنك |
| التقييم العقاري (tasación) | من يطلب القرض |
| ضريبة القرض (AJD) | البنك، منذ 10-11-2018 |
| المحضر التوثيقي المسبق (acta notarial previa) | لا أحد: لا يُحصَّل عنه شيء |
إنها قاعدة من القانون ولا تتوقف على قاضٍ: إذا أظهرت فاتورة مصروف من مصاريف القرض أنك أنت من دفعه، تعرض المراجعة الرقم في مجموع «بموجب القانون». أما المحضر التوثيقي المسبق فلا يُحصَّل عنه شيء (art. 15.8): إذا دفعته، تحسبه المراجعة على حدة، بوصفه شيئًا ما كان ينبغي تحصيله.
«El prestamista asumirá el coste de los aranceles notariales de la escritura de préstamo hipotecario y los de las copias los asumirá quien las solicite.»
المصدر: Ley 5/2019, de contratos de crédito inmobiliario, art. 14.1.e
«Los gastos de inscripción de las garantías en el registro de la propiedad corresponderán al prestamista.»
المصدر: Ley 5/2019, de contratos de crédito inmobiliario, art. 14.1.e
«Los gastos de tasación del inmueble corresponderán a prestatario y los de gestoría al prestamista.»
المصدر: Ley 5/2019, de contratos de crédito inmobiliario, art. 14.1.e
النصوص القانونية والمعايير
ضريبة القرض (AJD)
منذ 10-11-2018، يدفع البنكُ ضريبة الوثائق القانونية الموثقة (actos jurídicos documentados، AJD) على صك القرض: فقد عدّل المرسوم (Real Decreto-ley 17/2018) المادة art. 29 من قانون الضريبة بالنسبة إلى الصكوك المبرَمة منذ ذلك اليوم. وفي الصكوك السابقة، لا تحسبها هذه المراجعة. أما ضريبة شراء المسكن فهي ضريبة أخرى ولا تدخل هنا.
«Cuando se trate de escrituras de préstamo con garantía hipotecaria, se considerará sujeto pasivo al prestamista.»
المصدر: Ley del Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales y Actos Jurídicos Documentados, art. 29
النصوص القانونية والمعايير
قبل 16-06-2019، ما قالته المحاكم
بالنسبة إلى الصكوك السابقة، لا يوجد قانون يوزّع هذه المصاريف. وعندما كان صك مستهلك يتضمّن بندًا يحمّله المصاريف، تطبّق المحكمة العليا (Tribunal Supremo) توزيعًا: كان يقع على البنك نصف رسوم كاتب العدل لصك القرض، وكامل تسجيل الرهن في السجل العقاري، ومكتب الإجراءات الإدارية، والتقييم العقاري (STS 35/2021 y STS 816/2023). وقبل ذلك، في 2020، قالت محكمة العدل الأوروبية إنه إذا أبطل قاضٍ ذلك البند، يُردّ ما دُفع بموجبه، باستثناء ما يحمّله القانون الوطني للمستهلك في غياب البند (C-224/19). ولا تتوقف نُسخ الصك على ذلك التوزيع: فتعرفة كتّاب العدل تحمّل الدفع لمن يطلب الخدمة، ولذلك يدفع كلَّ نسخة من يطلبها، ونسخة البنك على البنك (Real Decreto 1426/1989, anexo II, norma general 6.ª).
هذا ما قالته المحاكم، لا القانون: لكي يُردّ المبلغ، يلزم أن يقبل البنك ذلك أو أن يُبطل قاضٍ بندَ المصاريف. وهو فقط لمن طلب القرض العقاري بصفته فردًا، لمسكنه.
تطبّق المراجعة ذلك التوزيع فاتورةً فاتورة وتعرض الرقم في مجموع منفصل عن مجموع القانون. وبحسب المحكمة العليا، يُضاف إلى ما يُردّ الفائدةُ القانونية منذ يوم كل دفعة، قياسًا على المادة art. 1896 من القانون المدني (Código Civil) (STS 725/2018)؛ وتحسبها المراجعة أيضًا، على ذلك التوزيع وحده: أما مجموع «بموجب القانون» فيُعرَض دون فائدة.
«La obligación de pago de los derechos corresponderá a los que hubieren requerido la prestación de funciones o los servicios del Notario y, en su caso, a los interesados según las normas sustantivas y fiscales, y si fueren varios, a todos ellos solidariamente.»
ما قالته المحاكم، بحسب الوضع في 10-10-2026.
النصوص القانونية والمعايير
- Código Civil, art. 1896, por analogía
- STS 35/2021, de 27 de enero (Pleno) · معيار Tribunal Supremo, Sala de lo Civil (Pleno)
- STS 816/2023, de 29 de mayo · معيار Tribunal Supremo, Sala de lo Civil
- Sentencia del TJUE de 16 de julio de 2020, asuntos acumulados C-224/19 y C-259/19 · معيار Tribunal de Justicia de la Unión Europea
- STS 725/2018, de 19 de diciembre (Pleno) · معيار Tribunal Supremo, Sala de lo Civil (Pleno)
شرط الحد الأدنى للفائدة (cláusula suelo)
يحدّد شرط الحد الأدنى للفائدة (cláusula suelo) سعرًا أدنى: حتى لو انخفض المؤشر، لا تنخفض الفائدة عنه. ومنذ 16-06-2019، يحظر القانون هذا الحد في القروض العقارية ذات سعر الفائدة المتغير (art. 21.3) ويشترط ألّا تكون الفائدة سالبة (art. 21.4).
بالنسبة إلى الصكوك السابقة، ما يوجد هو معيار المحاكم. قالت محكمة العدل الأوروبية في 2016 إنه عندما يُبطل قاضٍ شرط الحد الأدنى للفائدة، لا يجوز أن يقتصر ما يُردّ على ما دُفع بعد حكمها (C-154/15)، وفي 2020 إن شرط الحد الأدنى للفائدة يمكن أن يُستبدَل باتفاق لاحق إذا قُبل بحرية وعن علم، وهو ما يتحقق منه القاضي (C-452/18).
أما هل شُرح بندك بوضوح فينظر فيه قاضٍ في كل حالة: تخبرك هذه المراجعة هل يظهر في صكّك، لكنها لا تقيّمه ولا تحسب ما ترتّب عليه في أقساطك.
«En las operaciones con tipo de interés variable no se podrá fijar un límite a la baja del tipo de interés.»
المصدر: Ley 5/2019, de contratos de crédito inmobiliario, art. 21.3
ما قالته المحاكم، بحسب الوضع في 10-10-2026.
النصوص القانونية والمعايير
- Ley de contratos de crédito inmobiliario, art. 21.3
- Sentencia del TJUE de 21 de diciembre de 2016, asuntos acumulados C-154/15, C-307/15 y C-308/15 · معيار Tribunal de Justicia de la Unión Europea
- Sentencia del TJUE de 9 de julio de 2020, asunto C-452/18 · معيار Tribunal de Justicia de la Unión Europea
- STS 241/2013, de 9 de mayo (Pleno) · معيار Tribunal Supremo, Sala de lo Civil (Pleno)
مؤشر IRPH
مؤشر IRPH، أي المؤشر المرجعي للقروض العقارية، مؤشر رسمي تحسب به بعض القروض العقارية سعر فائدتها المتغير بدلًا من Euríbor.
بحسب محكمة العدل الأوروبية، ينظر القاضي حالةً بحالة فيما إذا شُرح بوضوح كيف كانت تُحسَب الفائدة وما الذي يترتّب عليها، ويأخذ في الحسبان، مثلًا، ما إذا قُدّمت معلومات عن تطوّر المؤشر (C-125/18 y C-265/22). وهناك أسئلة أخرى معلّقة أمام تلك المحكمة. الأمر يتوقف على كل حالة وعلى قاضٍ: لا تقيّمه هذه المراجعة ولا تحسب أي مبلغ.
ما قالته المحاكم، بحسب الوضع في 19-10-2026.
النصوص القانونية والمعايير
- Sentencia del TJUE de 3 de marzo de 2020, asunto C-125/18 · معيار Tribunal de Justicia de la Unión Europea
- Sentencia del TJUE de 13 de julio de 2023, asunto C-265/22 · معيار Tribunal de Justicia de la Unión Europea
عمولات السداد المبكر أو التحوّل إلى سعر فائدة ثابت
منذ 16-06-2019، مع سعر الفائدة المتغير يمكن أن يحدّد الصك مقابلًا تعويضيًا (compensación) عن السداد المبكر (amortización anticipada) بحد أقصى قدره 0,15 % من المبلغ المسدَّد في السنوات الـ5 الأولى أو 0,25 % في السنوات الـ3 الأولى، ولا شيء بعد ذلك (art. 23.5). ومع سعر الفائدة الثابت، الحد الأقصى 2 % في السنوات الـ10 الأولى و1,5 % بعدها (art. 23.7). وفي جميع الحالات، لا يتجاوز أبدًا الخسارة التي يتكبّدها البنك (art. 23.8)، وهي لا يمكن حسابها هنا.
عن التحوّل من سعر متغير إلى ثابت، الحد الأقصى اليوم 0,05 % من المبلغ المسدَّد في السنوات الـ3 الأولى من القرض؛ ودون سداد جزء من رأس المال لا يجوز تحصيل شيء، ولا بعد انقضاء تلك السنوات الـ3 أيضًا (art. 23.6). وبين 24-11-2022 و31-12-2024 لم يكن يجوز تحصيل مقابل تعويضي عن السداد المبكر لقرض عقاري بسعر متغير ولا عن تحويله إلى سعر ثابت (Real Decreto-ley 19/2022, disposición adicional primera).
بالنسبة إلى الصكوك المبرَمة بين 09-12-2007 و15-06-2019، يحدّد القانون (Ley 41/2007) حدًّا أقصى قدره 0,5 % من المبلغ المسدَّد في السنوات الـ5 الأولى و0,25 % بعدها (art. 8)؛ ومع سعر الفائدة الثابت، أو إذا كان السعر يُراجَع بوتيرة أقل من مرة كل 12 شهرًا، يسمح كذلك بالمقابل التعويضي عن مخاطر سعر الفائدة الذي يحدّده الصك (art. 9). ويشمل الحقُّ في التحوّل إلى سعر ثابت الوارد في art. 23.6 الصكوكَ من أي تاريخ (disposición transitoria primera, 3, de la Ley 5/2019)؛ أما هل يشمل حدُّه الأقصى ونافذةُ 2022 إلى 2024 هذه الصكوك فليس واضحًا: تعرض المراجعة الحسابين ويحتسب المجموع الأدنى منهما. أما الصكوك السابقة لـ09-12-2007 فكان يحكمها نص آخر لا يُتحقَّق منه هنا.
النصوص القانونية والمعايير
- Ley de contratos de crédito inmobiliario, art. 23.5
- Ley de contratos de crédito inmobiliario, art. 23.7
- Ley de contratos de crédito inmobiliario, art. 23.6, en la redacción del Real Decreto-ley 8/2023
- Ley de contratos de crédito inmobiliario, art. 23.8
- Real Decreto-ley 19/2022, disposición adicional primera, en la redacción del Real Decreto-ley 8/2023
- Ley 41/2007, arts. 8 y 9
ما يلزم البنكَ أن يسلّمه لك قبل الصك
منذ 16-06-2019، يسلّمك البنك، قبل الصك بـ10 أيام تقويمية على الأقل، البطاقة الأوروبية للمعلومات الموحّدة (FEIN)، وهي عرض ملزِم؛ وبطاقة التحذيرات الموحّدة (FiAE)؛ وإذا كان السعر متغيرًا، وثيقة بالأقساط في سيناريوهات مختلفة؛ ومشروع العقد، مع جميع المصاريف مفصّلة، وتوزيع المصاريف (art. 14.1).
في موعد أقصاه اليوم السابق للصك، تذهب إلى كاتب العدل الذي تختاره، فيقدّم لك المشورة بشأن كل بند من بنود تلك البطاقات ويثبت ذلك في محضر. ودون ذلك المحضر لا يمكن إبرام الصك، الذي يذكره، ولا يُحصَّل عن المحضر شيء (art. 15).
«El acta donde conste la entrega y asesoramiento imparcial al prestatario no generará coste arancelario alguno.»
المصدر: Ley 5/2019, de contratos de crédito inmobiliario, art. 15.8
النصوص القانونية والمعايير
منذ متى تُحتسَب المهل
بحسب محكمة العدل الأوروبية، يمكن أن تبدأ مهلة طلب ما دُفع بموجب بند المصاريف عندما يصبح الحكم الذي يُبطله نهائيًا، ما لم يُثبت البنك أنه كان من الممكن قبل ذلك معرفة أن البند لم يكن صالحًا (C-561/21). وتطبّق المحكمة العليا ذلك على مصاريف القرض العقاري (STS 857/2024).
هذا هو معيار المحكمة، لا حسابًا لحالتك: لا تقول هذه المراجعة هل انقضت مهلة ما في حالتك.
ما قالته المحاكم، بحسب الوضع في 10-10-2026.
النصوص القانونية والمعايير
- Sentencia del TJUE de 25 de abril de 2024, asunto C-561/21 · معيار Tribunal de Justicia de la Unión Europea
- STS 857/2024, de 14 de junio (Pleno) · معيار Tribunal Supremo, Sala de lo Civil (Pleno)
الخطوة المسبقة في art. 439 bis
منذ 03-04-2025، وقبل اللجوء إلى المحكمة بسبب بنود قرض عقاري، ينظّم القانون خطوة مسبقة يقوم بها المستهلك أمام البنك (art. 439 bis de la Ley de Enjuiciamiento Civil، قانون الإجراءات المدنية): يُعدّ البنك حسابًا مفصّلًا، مع الفوائد، ومهلة التوصّل إلى اتفاق شهر واحد كحد أقصى، ولا يُحصَّل عنها شيء.
رسائل هذا الموقع ليست مصمَّمة لتلك الخطوة. في الرابط تجد نص القانون.
النصوص القانونية والمعايير
أين تحصل على المعلومات مجانًا
قنوات رسمية ومجانية فقط: لا تحيل هذه الصفحة إلى مكاتب محاماة ولا إلى شركات تتولّى القضايا.
- بوابة عملاء البنوك (Portal del Cliente Bancario) التابعة لالبنك المركزي الإسباني (Banco de España)، التي تشرح حقوقك بوصفك عميلًا.
- خدمة الشكاوى (Servicio de Reclamaciones) التابعة لالبنك المركزي الإسباني (Banco de España).
- المكاتب البلدية لمعلومات المستهلك (OMIC) وخدمات الاستهلاك في منطقتك ذات الحكم الذاتي (comunidad autónoma).
النصوص القانونية والمعايير
ما لا تنظر فيه المراجعة
- هل شُرحت بنود صكّك بوضوح وهل هي صالحة
- ما ترتّب في أقساطك على شرط الحد الأدنى للفائدة أو على مؤشر IRPH
- المهل في حالتك
- مصاريف التعديلات (novaciones) وحلول بنك محل آخر (subrogaciones) السابقة لعام 2019
- التأمينات المرتبطة بالقرض العقاري وتكلفتها
- مصاريف الشراء: رسوم كاتب العدل، والسجل العقاري، ومكتب الإجراءات الإدارية الخاصة به
- ضرائب الشراء (ITP أو IVA)، وضريبة زيادة قيمة الأراضي (plusvalía)، وضريبة الدخل (IRPF)
الأسئلة الشائعة
من يدفع رسوم كاتب العدل، والسجل العقاري، ومكتب الإجراءات الإدارية، والتقييم العقاري؟
إذا كان صكّك مؤرَّخًا في 16-06-2019 أو بعده، فالقانون يقول ذلك: يدفع البنك رسوم كاتب العدل لصك القرض، والسجل العقاري، ومكتب الإجراءات الإدارية؛ ويدفع التقييمَ العقاري من يطلب القرض، وتدفع كلَّ نسخة الجهةُ التي تطلبها (art. 14.1.e de la Ley 5/2019). وإذا كان سابقًا، فلا يوجد قانون يوزّعها: ما يوجد هو التوزيع الذي تطبّقه المحكمة العليا (Tribunal Supremo) عندما كان صك مستهلك يحمّله المصاريف، ولكي يُردّ المبلغ يلزم أن يقبل البنك ذلك أو أن يُبطل قاضٍ البند.
ما الذي يتغيّر إذا كان قرضي العقاري سابقًا لعام 2019؟
يُطبَّق القانون (Ley 5/2019) على الصكوك المبرَمة منذ 16-06-2019. وفي الصكوك السابقة، يُستمَدّ توزيع المصاريف مما قالته المحاكم: بحسب المحكمة العليا (Tribunal Supremo)، إذا كنت مستهلكًا وكان صكّك يحمّلك المصاريف، كان يقع على البنك نصف رسوم كاتب العدل وكامل السجل العقاري، ومكتب الإجراءات الإدارية، والتقييم العقاري. ويلزم أن يقبل البنك ذلك أو أن يُبطل قاضٍ البند. تعرض المراجعة رقم ذلك التوزيع، وبحسب المحكمة العليا، الفائدةَ القانونية منذ يوم كل دفعة. أما عمولات السداد المبكر في الصكوك المبرَمة منذ 09-12-2007 فلها الحدود القصوى الواردة في القانون (Ley 41/2007).
من يدفع الضريبة (AJD)؟
يدفع البنكُ ضريبة الوثائق القانونية الموثقة (actos jurídicos documentados) على صك القرض في الصكوك المبرَمة منذ 10-11-2018 (art. 29 de la ley del impuesto، بصيغة Real Decreto-ley 17/2018). وفي الصكوك السابقة، لا تحسبها هذه المراجعة. أما ضريبة شراء المسكن فهي ضريبة أخرى ولا تدخل هنا.
كم يمكن أن يُحصَّل مني عن السداد المبكر؟
يتوقف ذلك على تاريخ الصك ونوع سعر الفائدة. منذ 16-06-2019: مع السعر المتغير، 0,15 % كحد أقصى من المبلغ المسدَّد في السنوات الـ5 الأولى أو 0,25 % في السنوات الـ3 الأولى، بحسب ما يقوله الصك، ولا شيء بعد ذلك؛ ومع السعر الثابت، 2 % في السنوات الـ10 الأولى و1,5 % بعدها (art. 23 de la Ley 5/2019)، ولا يتجاوز أبدًا الخسارة التي يتكبّدها البنك. وبين 09-12-2007 و15-06-2019، يحدّد القانون (Ley 41/2007) نسبة 0,5 % في السنوات الـ5 الأولى و0,25 % بعدها (art. 8)؛ ومع السعر الثابت، أو إذا كان السعر يُراجَع بوتيرة أقل من مرة كل 12 شهرًا، يسمح كذلك بالمقابل التعويضي عن مخاطر سعر الفائدة الذي يحدّده الصك (art. 9). وبين 24-11-2022 و31-12-2024 لم يكن يجوز تحصيل أي شيء عن السداد المبكر لقرض عقاري بسعر متغير؛ أما هل يشمل ذلك الصكوكَ السابقة لعام 2019 فليس واضحًا.
ما هو شرط الحد الأدنى للفائدة (cláusula suelo)؟
بند يحدّد سعرًا أدنى: حتى لو انخفض المؤشر، لا تنخفض فائدة قرضك العقاري عنه. ومنذ 16-06-2019، يحظره القانون في القروض العقارية ذات سعر الفائدة المتغير (art. 21.3 de la Ley 5/2019). وفي الصكوك السابقة، أما هل شُرح بوضوح فينظر فيه قاضٍ في كل حالة، بحسب ما قالته المحاكم. تخبرك هذه المراجعة هل يظهر في صكّك، لكنها لا تقيّمه ولا تحسب ما ترتّب عليه في أقساطك.
ما هو مؤشر IRPH؟
المؤشر المرجعي للقروض العقارية: مؤشر رسمي تحسب به بعض القروض العقارية سعر فائدتها المتغير بدلًا من Euríbor. وبحسب محكمة العدل الأوروبية، ينظر القاضي حالةً بحالة فيما إذا شُرح بوضوح، وهناك أسئلة أخرى معلّقة أمام تلك المحكمة. تخبرك هذه المراجعة هل يستخدمه قرضك العقاري، مع تاريخ ما هو معروف، لكنها لا تقيّمه ولا تحسب أي مبلغ.
ماذا يحدث لمستنداتي؟
إذا رفعت صفحات من صكّك وفواتيرك، تُرسَل مشفّرة إلى خادم تابع لـ Amazon Web Services في إسبانيا، يمرّرها إلى نموذج ذكاء اصطناعي (Claude، من Anthropic، عبر Amazon Bedrock) داخل الاتحاد الأوروبي. يشير نموذج الذكاء الاصطناعي إلى ماهية كل صفحة وينسخ فقط البيانات التي يحتاجها النموذج ونصَّ كل بند، لكي تؤكّده. يتضمّن الصك أرقام DNI، والعناوين، وبيانات الضامنين (avalistas)، وإذا كان هناك تأمين على الحياة مرتبط، أحيانًا بيانات صحية: لدى نموذج الذكاء الاصطناعي تعليمات بألّا ينسخ أسماء الأشخاص، ولا أرقام DNI ولا NIE، ولا العناوين، ولا الهواتف، ولا عناوين البريد الإلكتروني، ولا الحسابات، ولا التواقيع، ولا أي شيء عن الصحة، ويستبعد الخادم أي نص منسوخ لا يزال يتضمّن رقم DNI أو حسابًا أو بريدًا إلكترونيًا أو هاتفًا. لا يُحفَظ شيء. وإذا فضّلت ألّا ترفع شيئًا، يمكنك كتابة البيانات ولن يغادر جهازك شيء.
ماذا يشمل التصريح بسعر 4,99 €؟
يصلح التصريح لأي مراجعة في الموقع لمدة 7 أيام، وفقط في المتصفح الذي تدفع منه. ولا يُعرَض هنا إلا إذا كان لمصروف أو عمولة في مراجعتك رقم: البنود وحدها لا تفتحه. يتيح لك تنزيل التقرير بصيغة PDF، مع كل مصروف وعمولة، وحسابه، وكل نص قانوني وحكم مع وضعه، وإذا كانت في مراجعتك مبالغ يحدّدها القانون، الرسالةَ التي تطلب من البنك مراجعتها. أما الرسالة التي تطلب وثائق قرضك العقاري فمجانية. ويضيع التصريح إذا استخدمت جهازًا آخر أو نافذة خاصة، أو إذا حذفت بيانات التصفح.