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您房贷的费用、手续费和条款

根据您公证契约（escritura）和发票上的数据：法律规定哪些房贷设立费用由银行承担，西班牙最高法院（Tribunal Supremo）对2019年之前的公证契约采用什么分摊方式，提前还款或转为固定利率的手续费是否超过了法定上限，以及法律和法院对您公证契约中各条款的认定。适用于个人以自住房屋办理的房贷。

Beta测试中的栏目。数字来自您填写的内容和法律规定；取决于法官判断的内容始终单独列出。

您想如何开始？

您可以上传公证契约和发票，根据从中识别的内容填写数据，也可以自己填写。在进行任何核查之前，您需要确认每项数据，并阅读每项条款的原文。

法律和法院对您的房贷怎么规定

自2019年起，法律规定哪些房贷设立费用由银行承担，哪些取决于法官判断，提前还款或转为固定利率的手续费有什么上限，以及签订公证契约之前银行必须向您提供什么，每一项都注明所依据的法规或判决。

审阅日期：2026年十月11日来源: Ley 5/2019我们是谁

自16-06-2019起，由法律规定

对于自16-06-2019起签订的公证契约，关于房地产信贷合同的 Ley 5/2019 规定了房贷设立费用的分摊：贷款公证契约的公证费、产权登记费和代办机构（gestoría）费用由银行支付；房产估价费由借款人支付；每份公证契约副本由申请的一方支付（art. 14.1.e）。这些规则是强制性的：与银行达成的协议不能改变它们（art. 3）。

自16-06-2019起，公证契约的各项费用由谁支付

费用承担方
贷款公证契约的公证费银行
公证契约副本申请副本的一方
房贷抵押登记银行
代办机构（gestoría）银行
房产估价借款人
贷款税（AJD）银行，自10-11-2018起
签约前公证记录（acta notarial previa）无人支付：不收费

这是法律规则，不取决于法官判断：如果某项贷款费用的发票显示是您支付的，核查会把这一数字计入“依法律规定”的总额。签约前公证记录（acta notarial previa）不收费（art. 15.8）：如果您支付了，核查会把它作为本不该收取的费用单独列出。

«El prestamista asumirá el coste de los aranceles notariales de la escritura de préstamo hipotecario y los de las copias los asumirá quien las solicite.»

来源：Ley 5/2019, de contratos de crédito inmobiliario, art. 14.1.e

«Los gastos de inscripción de las garantías en el registro de la propiedad corresponderán al prestamista.»

来源：Ley 5/2019, de contratos de crédito inmobiliario, art. 14.1.e

«Los gastos de tasación del inmueble corresponderán a prestatario y los de gestoría al prestamista.»

来源：Ley 5/2019, de contratos de crédito inmobiliario, art. 14.1.e

法规和司法判例

贷款税（AJD）

自10-11-2018起，贷款公证契约的书面法律文件税（actos jurídicos documentados）由银行支付：Real Decreto-ley 17/2018 修改了该税法的 art. 29，适用于自当天起签订的公证契约。对于此前的公证契约，本核查不计算这项税。购房的税是另一回事，不在本核查范围内。

«Cuando se trate de escrituras de préstamo con garantía hipotecaria, se considerará sujeto pasivo al prestamista.»

来源：Ley del Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales y Actos Jurídicos Documentados, art. 29

法规和司法判例

16-06-2019之前，法院的认定

对于此前的公证契约，没有法律规定这些费用如何分摊。当消费者的公证契约中有一项条款把费用全部归其承担时，西班牙最高法院采用这样的分摊方式：贷款公证契约公证费的一半，以及全部的房贷抵押登记费、代办机构费用和房产估价费，由银行承担（STS 35/2021 y STS 816/2023）。此前，欧盟法院（Tribunal de Justicia de la Unión Europea）在2020年表示，如果法官宣告该条款无效，依据该条款支付的款项须退还，但在没有该条款的情况下，国内法规定由消费者承担的部分除外（C-224/19）。公证契约副本不受这一分摊方式影响：公证人收费标准规定由申请服务的一方付款，因此每份副本由申请的一方支付，银行的副本由银行支付（Real Decreto 1426/1989, anexo II, norma general 6.ª）。

这是法院的认定，不是法律规定：要退还这笔钱，需要银行同意，或由法官宣告费用条款无效。而且只适用于以个人身份为自己住房申请房贷的人。

核查逐张发票套用这一分摊方式，并在与法定总额分开的另一个总额中给出数字。根据西班牙最高法院的判例，退还的款项还要加上自每笔付款之日起的法定利息，这是类推适用《民法典》（Código Civil）art. 1896（STS 725/2018）；核查也会计算这笔利息，但只针对这一分摊方式：“依法律规定”的总额不含利息。

«La obligación de pago de los derechos corresponderá a los que hubieren requerido la prestación de funciones o los servicios del Notario y, en su caso, a los interesados según las normas sustantivas y fiscales, y si fueren varios, a todos ellos solidariamente.»

来源：Real Decreto 1426/1989, de 17 de noviembre, por el que se aprueba el Arancel de los Notarios, anexo II, norma general 6.ª

法院的认定，截至10-10-2026的状态。

法规和司法判例

利率下限条款

利率下限条款（cláusula suelo）规定一个最低利率：即使指数下降，利率也不会低于这个数。自16-06-2019起，法律禁止浮动利率房贷设置这种下限（art. 21.3），并要求利率不得为负（art. 21.4）。

对于此前的公证契约，依据的是司法判例。欧盟法院在2016年表示，当法官宣告利率下限条款无效时，退还的款项不能只限于其判决之后支付的部分（C-154/15）；并在2020年表示，如果在自由且知情的情况下接受，利率下限条款可以通过事后协议加以变更，这一点由法官核实（C-452/18）。

您的条款是否解释清楚，由法官逐案审查：本核查会告诉您该条款是否出现在您的公证契约中，但不对其作出评估，也不计算它对您每期还款额的影响。

«En las operaciones con tipo de interés variable no se podrá fijar un límite a la baja del tipo de interés.»

来源：Ley 5/2019, de contratos de crédito inmobiliario, art. 21.3

法院的认定，截至10-10-2026的状态。

法规和司法判例

IRPH

IRPH，即房贷参考指数（índice de referencia de préstamos hipotecarios），是一个官方指数，部分房贷用它代替 Euribor 来计算浮动利率。

根据欧盟法院的判例，法官会逐案审查是否清楚地解释了利息如何计算及其意味着什么，并会考虑诸如是否提供了该指数过往走势的信息等因素（C-125/18 y C-265/22）。该法院还有其他问题尚待裁决。这取决于每个案件和法官的判断：本核查不对其作出评估，也不计算任何金额。

法院的认定，截至19-10-2026的状态。

法规和司法判例

提前还款或转为固定利率的手续费

自16-06-2019起，浮动利率房贷的公证契约可以约定提前还款的补偿费，上限为前5年提前偿还金额的0,15 %，或前3年的0,25 %，此后不得收取（art. 23.5）。固定利率房贷的上限为前10年2 %，此后1,5 %（art. 23.7）。在任何情况下，都不得超过银行遭受的损失（art. 23.8），而这一损失在这里无法计算。

从浮动利率转为固定利率时，目前的上限为贷款前3年内提前偿还金额的0,05 %；不偿还本金就不能收取任何费用，过了这3年也不能收取（art. 23.6）。在24-11-2022至31-12-2024期间，浮动利率房贷的提前还款或转为固定利率都不能收取补偿费（Real Decreto-ley 19/2022, disposición adicional primera）。

对于09-12-2007至15-06-2019期间签订的公证契约，Ley 41/2007 规定的上限为前5年提前偿还金额的0,5 %，此后0,25 %（art. 8）；对于固定利率，或利率调整间隔超过12个月的房贷，该法还允许收取公证契约约定的利率风险补偿费（art. 9）。art. 23.6 规定的转为固定利率的权利适用于任何日期的公证契约（Ley 5/2019 的 disposición transitoria primera, 3）；但其上限以及2022年至2024年的免收期是否也适用于这些公证契约，目前并不明确：核查会给出两种计算结果，总额按较低的计算方式。09-12-2007之前的公证契约受另一项法规约束，本核查不予核查。

法规和司法判例

签订公证契约之前银行必须向您提供的文件

自16-06-2019起，银行须在签订公证契约前至少10个自然日（naturales）向您提供：欧洲标准化信息表（FEIN），这是一份有约束力的要约；标准化风险提示表（FiAE）；如果是浮动利率，一份列明不同情景下每期还款额的文件；合同草案，其中逐项列明所有费用；以及费用的分摊（art. 14.1）。

最迟在签订公证契约的前一天，您要去自己选择的公证人那里，公证人会就这些表格中的每一项条款向您提供说明，并记入一份公证记录。没有这份记录就不能签订公证契约，公证契约中会提到它，而且这份记录不收费（art. 15）。

«El acta donde conste la entrega y asesoramiento imparcial al prestatario no generará coste arancelario alguno.»

来源：Ley 5/2019, de contratos de crédito inmobiliario, art. 15.8

法规和司法判例

期限从何时起算

根据欧盟法院的判例，主张返还依据费用条款所付款项的期限，可以从宣告该条款无效的判决生效之日起算，除非银行能证明此前就已经可以知道该条款无效（C-561/21）。西班牙最高法院将这一规则适用于房贷费用（STS 857/2024）。

这是法院的判例标准，不是对您个人情况的计算：本核查不会判断您的情况是否已过某个期限。

法院的认定，截至10-10-2026的状态。

法规和司法判例

art. 439 bis 规定的前置程序

自03-04-2025起，在因房贷条款诉诸法院之前，法律规定了消费者向银行提出的一个前置程序（《民事诉讼法》（Ley de Enjuiciamiento Civil）art. 439 bis）：银行须作出含利息的分项计算，达成协议的期限最长为一个月，且不收费。

本网站的信函并非为这一程序而设计。链接中是该法律的原文。

法规和司法判例

免费咨询的渠道

只列出免费的官方渠道：本页面不链接到律师事务所，也不链接到代理案件的公司。

  • 西班牙银行（Banco de España）的银行客户门户（Portal del Cliente Bancario），介绍您作为银行客户的权利。
  • 西班牙银行的投诉服务处（Servicio de Reclamaciones）。
  • 市政消费者信息办公室（OMIC），以及您所在自治区的消费者服务机构。

法规和司法判例

核查不涉及的内容

  • 您公证契约中的条款是否解释清楚、是否有效
  • 利率下限条款或 IRPH 对您每期还款额的影响
  • 您个人情况的期限
  • 2019年之前的房贷变更和转贷费用
  • 与房贷捆绑的保险及其费用
  • 购房费用：购房的公证费、产权登记费和代办机构费用
  • 购房的税（ITP 或 IVA）、市政土地增值税（plusvalía）和个人所得税（IRPF）

常见问题

公证费、产权登记费、代办机构费用和房产估价费由谁支付？

如果您的公证契约签订于16-06-2019或之后，由法律规定：贷款公证契约的公证费、产权登记费和代办机构费用由银行支付；房产估价费由借款人支付；每份副本由申请的一方支付（Ley 5/2019 的 art. 14.1.e）。如果签订于此前，没有法律规定这些费用如何分摊：依据的是西班牙最高法院在消费者的公证契约把费用归其承担时采用的分摊方式，而要退还这笔钱，需要银行同意，或由法官宣告该条款无效。

如果我的房贷是2019年之前办的，有什么不同？

Ley 5/2019 适用于自16-06-2019起签订的公证契约。对于此前的公证契约，费用的分摊依据法院的认定：根据西班牙最高法院的判例，如果您是消费者，且公证契约把费用归您承担，那么公证费的一半，以及全部的产权登记费、代办机构费用和房产估价费，由银行承担。这需要银行同意，或由法官宣告该条款无效。核查会给出按这一分摊方式得出的数字，以及根据最高法院判例自每笔付款之日起的法定利息。自09-12-2007起签订的公证契约，其提前还款手续费适用 Ley 41/2007 的上限。

这项税（AJD）由谁支付？

对于自10-11-2018起签订的公证契约，贷款公证契约的书面法律文件税（actos jurídicos documentados）由银行支付（该税法的 art. 29，按 Real Decreto-ley 17/2018 修订后的文本）。对于此前的公证契约，本核查不计算这项税。购房的税是另一回事，不在本核查范围内。

提前还款最多可以收我多少钱？

取决于公证契约的日期和利率类型。自16-06-2019起：浮动利率最多为前5年提前偿还金额的0,15 %，或前3年的0,25 %，以公证契约的约定为准，此后不得收取；固定利率为前10年2 %，此后1,5 %（Ley 5/2019 的 art. 23），且绝不超过银行遭受的损失。在09-12-2007至15-06-2019期间，Ley 41/2007 规定前5年0,5 %，此后0,25 %（art. 8）；对于固定利率，或利率调整间隔超过12个月的房贷，该法还允许收取公证契约约定的利率风险补偿费（art. 9）。在24-11-2022至31-12-2024期间，浮动利率房贷的提前还款不能收取任何费用；这是否适用于2019年之前的公证契约，目前并不明确。

什么是利率下限条款？

一种规定最低利率的条款：即使指数下降，您房贷的利率也不会低于这个数。自16-06-2019起，法律禁止浮动利率房贷设置这种条款（Ley 5/2019 的 art. 21.3）。对于此前的房贷，根据法院的认定，条款是否解释清楚由法官逐案审查。本核查会告诉您该条款是否出现在您的公证契约中，但不对其作出评估，也不计算它对您每期还款额的影响。

什么是 IRPH？

房贷参考指数（índice de referencia de préstamos hipotecarios）：一个官方指数，部分房贷用它代替 Euribor 来计算浮动利率。根据欧盟法院的判例，法官会逐案审查它是否解释清楚，该法院还有其他问题尚待裁决。本核查会告诉您的房贷是否使用该指数，并注明相关信息的日期，但不对其作出评估，也不计算任何金额。

我的文件会怎样处理？

如果您上传公证契约的页面和发票，它们会加密发送到 Amazon Web Services 位于西班牙的服务器，再由该服务器交给欧盟境内的一个 AI 模型（Anthropic 的 Claude，通过 Amazon Bedrock）。模型会判断每一页是什么，并只抄录表单所需的数据和每项条款的文字，供您确认。公证契约包含 DNI、地址、担保人的数据；如果有捆绑的人寿保险，有时还有健康数据：模型被设定为不抄录个人姓名、DNI、NIE、地址、电话、电子邮箱、账户和签名，也不抄录任何有关健康的内容，服务器还会丢弃任何仍含有 DNI、账户、电子邮箱或电话的抄录文本。任何内容都不会保存。如果您不想上传任何文件，可以自己填写数据，这样任何内容都不会离开您的设备。

4,99 €的通行证包括什么？

通行证在7天内可用于本网站的任何核查，且只在您付款时使用的浏览器中有效。在这里，只有当您核查中的某项费用或手续费有具体数字时才会提供通行证：仅有条款并不能开通它。通行证可以让您下载 PDF 报告，其中列出每项费用和手续费、其计算过程，以及每项法规和判决及其状态；如果您的核查中有法律规定的金额，还可以下载要求银行核查这些金额的信函。索取房贷文件的信函是免费的。换一台设备、使用无痕窗口或清除浏览数据后，通行证就会丢失。