Zer dioten legeak eta auzitegiek zure hipotekaz
Eraketako zer gastu jartzen dituen legeak bankuaren kontura 2019tik aurrera, zer dagoen epaile baten esku, zer muga dituzten amortizatzeagatiko edo tasa finkora aldatzeagatiko komisioek, eta zer eman behar dizuten eskrituraren aurretik, gauza bakoitza zein arau edo epaitatik ateratzen den adierazita.
Berrikusia: 2026ko urriaren 11aIturriak: Ley 5/2019Nor dago atzean
16-06-2019tik aurrera, legeak dio
16-06-2019tik aurrerako eskrituretan, Ley 5/2019 arauak banatzen ditu hipoteka eratzeko gastuak: bankuak ordaintzen ditu maileguaren eskrituraren notaria, erregistroa eta gestoria; tasazioa mailegua eskatzen duenak ordaintzen du, eta kopia bakoitza, eskatzen duenak (art. 14.1.e). Haren arauak aginduzkoak dira: bankuarekin egindako akordio batek ez ditu aldatzen (art. 3).
Nork ordaintzen duen eskritura baten gastu bakoitza 16-06-2019tik aurrera
| Gastua | Noren kontura |
|---|---|
| Maileguaren eskrituraren notaria | Bankua |
| Eskrituraren kopiak | Eskatzen dituena |
| Hipotekaren erregistroa | Bankua |
| Gestoria | Bankua |
| Tasazioa | Mailegua eskatzen duena |
| Maileguaren zerga (AJD) | Bankua, 10-11-2018tik aurrera |
| Aurretiazko akta notariala | Inor ez: ez da kobratzen |
Legearen araua da, eta ez dago epaile baten esku: maileguaren gastu baten fakturak zuk ordaindu zenuela erakusten badu, berrikuspenak zifra «Legez» guztizkoan ematen du. Aurretiazko akta notariala ez da kobratzen (art. 15.8): ordaindu bazenuen, berrikuspenak aparte zenbatzen du, kobratu behar ez zen zerbait bezala.
«El prestamista asumirá el coste de los aranceles notariales de la escritura de préstamo hipotecario y los de las copias los asumirá quien las solicite.»
Iturria: Ley 5/2019, de contratos de crédito inmobiliario, art. 14.1.e
«Los gastos de inscripción de las garantías en el registro de la propiedad corresponderán al prestamista.»
Iturria: Ley 5/2019, de contratos de crédito inmobiliario, art. 14.1.e
«Los gastos de tasación del inmueble corresponderán a prestatario y los de gestoría al prestamista.»
Iturria: Ley 5/2019, de contratos de crédito inmobiliario, art. 14.1.e
Arauak eta irizpideak
Maileguaren zerga (AJD)
10-11-2018tik aurrera, maileguaren eskrituraren egintza juridiko dokumentatuen gaineko zerga bankuak ordaintzen du: Real Decreto-ley 17/2018 arauak zergaren legearen 29. artikulua aldatu zuen egun horretatik aurrerako eskrituretarako. Aurrekoetan, berrikuspen honek ez du zenbatzen. Etxebizitzaren salerosketaren zerga beste bat da, eta ez da hemen sartzen.
«Cuando se trate de escrituras de préstamo con garantía hipotecaria, se considerará sujeto pasivo al prestamista.»
Iturria: Ley del Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales y Actos Jurídicos Documentados, art. 29
Arauak eta irizpideak
16-06-2019 baino lehen, auzitegiek esan dutena
Aurreko eskrituretan, ez dago gastu horiek banatzen dituen legerik. Kontsumitzaile baten eskriturak gastuak haren kontura jartzen zituen klausula bat zuenean, Tribunal Supremoak banaketa bat aplikatzen du: bankuari zegozkion maileguaren eskrituraren notariaren erdia eta hipotekaren erregistro osoa, gestoria eta tasazioa (STS 35/2021 eta STS 816/2023). Lehenago, 2020an, Tribunal de Justicia de la Unión Europea auzitegiak esan zuen epaile batek klausula hori deuseztatzen badu, klausula horren ondorioz ordaindutakoa itzuli egiten dela, salbu eta zuzenbide nazionalak, klausularik gabe, kontsumitzailearen kontura jartzen duena (C-224/19). Eskrituraren kopiak ez daude banaketa horren mende: notarioen arantzelak zerbitzua eskatzen duenaren kontura jartzen du ordainketa; beraz, kopia bakoitza eskatzen duenak ordaintzen du, eta bankuarena, bankuak (Real Decreto 1426/1989, anexo II, norma general 6.ª).
Auzitegiek esan dutena da, ez legeak: itzul dadin, bankuak onartu behar du edo epaile batek gastuen klausula deuseztatu behar du. Eta hipoteka partikular gisa, bere etxerako, eskatu zuenarentzat bakarrik da.
Berrikuspenak banaketa hori fakturaz faktura aplikatzen du, eta zifra legearenaz bestelako guztizko batean ematen du. Tribunal Supremoaren arabera, itzultzen denari legezko interesa gehitzen zaio ordainketa bakoitzaren egunetik aurrera, Código Civilaren 1896. artikuluarekiko analogiaz (STS 725/2018); berrikuspenak hori ere kalkulatzen du, banaketa horren gainean bakarrik: «Legez» guztizkoa interesik gabe ematen da.
«La obligación de pago de los derechos corresponderá a los que hubieren requerido la prestación de funciones o los servicios del Notario y, en su caso, a los interesados según las normas sustantivas y fiscales, y si fueren varios, a todos ellos solidariamente.»
Auzitegiek esan dutena, egoera 10-10-2026 datan.
Arauak eta irizpideak
- Código Civil, art. 1896, por analogía
- STS 35/2021, de 27 de enero (Pleno) · Tribunal Supremo, Sala de lo Civil (Pleno) auzitegiaren irizpidea
- STS 816/2023, de 29 de mayo · Tribunal Supremo, Sala de lo Civil auzitegiaren irizpidea
- Sentencia del TJUE de 16 de julio de 2020, asuntos acumulados C-224/19 y C-259/19 · Tribunal de Justicia de la Unión Europea auzitegiaren irizpidea
- STS 725/2018, de 19 de diciembre (Pleno) · Tribunal Supremo, Sala de lo Civil (Pleno) auzitegiaren irizpidea
Zoru-klausula
Zoru-klausula batek gutxieneko tasa bat finkatzen du: indizea jaitsi arren, interesa ez da hortik behera jaisten. 16-06-2019tik aurrera, legeak debekatu egiten du muga hori tasa aldakorreko hipoteketan (art. 21.3), eta interesa negatiboa ez izatea eskatzen du (art. 21.4).
Aurreko eskrituretan, auzitegien irizpidea dago. Tribunal de Justicia de la Unión Europea auzitegiak 2016an esan zuen epaile batek zoru-klausula bat deuseztatzen duenean itzultzen dena ezin dela mugatu haren epaiaren ondoren ordaindutakora (C-154/15), eta 2020an, zoru-klausula bat ondorengo akordio baten bidez alda daitekeela, askatasunez eta informazio osoz onartzen bada, eta hori epaileak egiaztatzen du (C-452/18).
Zure klausula argi azaldu zen ala ez epaile batek aztertzen du kasu bakoitzean: berrikuspen honek zure eskrituran agertzen den esaten dizu, baina ez du baloratzen, ezta zure kuotetan zer ekarri zuen kalkulatzen ere.
«En las operaciones con tipo de interés variable no se podrá fijar un límite a la baja del tipo de interés.»
Iturria: Ley 5/2019, de contratos de crédito inmobiliario, art. 21.3
Auzitegiek esan dutena, egoera 10-10-2026 datan.
Arauak eta irizpideak
- Ley de contratos de crédito inmobiliario, art. 21.3
- Sentencia del TJUE de 21 de diciembre de 2016, asuntos acumulados C-154/15, C-307/15 y C-308/15 · Tribunal de Justicia de la Unión Europea auzitegiaren irizpidea
- Sentencia del TJUE de 9 de julio de 2020, asunto C-452/18 · Tribunal de Justicia de la Unión Europea auzitegiaren irizpidea
- STS 241/2013, de 9 de mayo (Pleno) · Tribunal Supremo, Sala de lo Civil (Pleno) auzitegiaren irizpidea
IRPH indizea
IRPH, hipoteka-maileguen erreferentzia-indizea, indize ofizial bat da, eta zenbait hipotekak harekin kalkulatzen dute beren tasa aldakorra, Euriborraren ordez.
Tribunal de Justicia de la Unión Europea auzitegiaren arabera, epaileak kasuz kasu aztertzen du interesa nola kalkulatzen zen eta zer ekartzen zuen argi azaldu zen ala ez, eta kontuan hartzen du, adibidez, indizeak nola bilakatu zen jakinarazi zen (C-125/18 eta C-265/22). Auzitegi horren aurrean galdera gehiago daude zain. Kasu bakoitzaren eta epaile baten araberakoa da: berrikuspen honek ez du baloratzen, ezta zenbatekorik kalkulatzen ere.
Auzitegiek esan dutena, egoera 19-10-2026 datan.
Arauak eta irizpideak
- Sentencia del TJUE de 3 de marzo de 2020, asunto C-125/18 · Tribunal de Justicia de la Unión Europea auzitegiaren irizpidea
- Sentencia del TJUE de 13 de julio de 2023, asunto C-265/22 · Tribunal de Justicia de la Unión Europea auzitegiaren irizpidea
Amortizatzeagatiko edo tasa finkora aldatzeagatiko komisioak
16-06-2019tik aurrera, tasa aldakorrarekin, eskriturak konpentsazio bat ezar dezake epea baino lehen amortizatzeagatik, muga honekin: amortizatutakoaren 0,15 % lehen 5 urteetan edo 0,25 % lehen 3 urteetan, eta gero bat ere ez (art. 23.5). Tasa finkoarekin, muga 2 % da lehen 10 urteetan, eta 1,5 % gero (art. 23.7). Kasu guztietan, inoiz ez bankuak jasaten duen galera baino gehiago (art. 23.8), eta hori ezin da hemen kalkulatu.
Tasa aldakorretik finkora aldatzeagatik, gaur egungo muga amortizatutakoaren 0,05 % da maileguaren lehen 3 urteetan; kapitalik amortizatu gabe ezin da ezer kobratu, ezta 3 urte horiek igarota ere (art. 23.6). 24-11-2022tik 31-12-2024ra bitartean, ezin zen konpentsaziorik kobratu tasa aldakorreko hipoteka bat amortizatzeagatik, ezta finkora aldatzeagatik ere (Real Decreto-ley 19/2022, disposición adicional primera).
09-12-2007tik 15-06-2019ra bitarteko eskrituretan, Ley 41/2007 arauak muga hau finkatzen du: amortizatutakoaren 0,5 % lehen 5 urteetan, eta 0,25 % gero (art. 8); tasa finkoarekin, edo tasa 12 hilabetean behin baino maiztasun txikiagoz berrikusten bada, eskriturak finkatzen duen interes-tasaren arriskuagatiko konpentsazioa ere onartzen du (art. 9). Art. 23.6ko tasa finkora aldatzeko eskubidea edozein datatako eskriturei aplikatzen zaie (Ley 5/2019, disposición transitoria primera, 3); ez dago argi haren muga eta 2022tik 2024ra bitarteko leihoa eskritura horiei aplikatzen zaizkien: berrikuspenak bi kalkuluak ematen ditu, eta guztizkoak txikiena hartzen du. 09-12-2007 baino lehenagokoak beste arau batek arautzen zituen, eta hori ez da hemen egiaztatzen.
Arauak eta irizpideak
- Ley de contratos de crédito inmobiliario, art. 23.5
- Ley de contratos de crédito inmobiliario, art. 23.7
- Ley de contratos de crédito inmobiliario, art. 23.6, en la redacción del Real Decreto-ley 8/2023
- Ley de contratos de crédito inmobiliario, art. 23.8
- Real Decreto-ley 19/2022, disposición adicional primera, en la redacción del Real Decreto-ley 8/2023
- Ley 41/2007, arts. 8 y 9
Eskrituraren aurretik eman behar dizutena
16-06-2019tik aurrera, bankuak, eskritura baino gutxienez 10 egun natural lehenago, hauek ematen dizkizu: Europako informazio normalizatuaren fitxa (FEIN), eskaintza loteslea dena; abisu estandarizatuen fitxa (FiAE); tasa aldakorra bada, egoera desberdinetako kuotak dituen dokumentu bat; kontratuaren proiektua, gastu guztiak banakatuta, eta gastuen banaketa (art. 14.1).
Beranduenez eskrituraren aurreko egunean, zuk aukeratutako notarioarengana joaten zara; hark fitxa horietako klausula bakoitzari buruzko aholkularitza ematen dizu, eta akta batean jasotzen du. Akta hori gabe ezin da eskritura egin, eta eskriturak aipatu egiten du; akta ez da kobratzen (art. 15).
«El acta donde conste la entrega y asesoramiento imparcial al prestatario no generará coste arancelario alguno.»
Iturria: Ley 5/2019, de contratos de crédito inmobiliario, art. 15.8
Arauak eta irizpideak
Noiztik zenbatzen diren epeak
Tribunal de Justicia de la Unión Europea auzitegiaren arabera, gastuen klausula baten ondorioz ordaindutakoa eskatzeko epea klausula deuseztatzen duen epaia irmo bihurtzen denean has daiteke zenbatzen, salbu eta bankuak frogatzen badu klausula baliozkoa ez zela lehenago ere jakin zitekeela (C-561/21). Tribunal Supremoak hipotekaren gastuei aplikatzen die (STS 857/2024).
Auzitegiaren irizpidea da, ez zure kasuaren kalkulu bat: berrikuspen honek ez du esaten zure kasuan eperen bat igaro den.
Auzitegiek esan dutena, egoera 10-10-2026 datan.
Arauak eta irizpideak
- Sentencia del TJUE de 25 de abril de 2024, asunto C-561/21 · Tribunal de Justicia de la Unión Europea auzitegiaren irizpidea
- STS 857/2024, de 14 de junio (Pleno) · Tribunal Supremo, Sala de lo Civil (Pleno) auzitegiaren irizpidea
Aurretiazko pausoa (art. 439 bis)
03-04-2025etik aurrera, hipoteka baten klausulengatik epaitegi batera jo aurretik, legeak kontsumitzailearen aurretiazko pauso bat arautzen du, bankuaren aurrean (Ley de Enjuiciamiento Civil, art. 439 bis): bankuak kalkulu banakatua egiten du, interesekin; akordio batera iristeko epea gehienez hilabetekoa da, eta ez da kobratzen.
Webgune honetako gutunak ez daude pauso horretarako pentsatuta. Estekan duzu legearen testua.
Arauak eta irizpideak
Non informatu doan
Kanal ofizialak eta doakoak bakarrik: orri honek ez du kasuak kudeatzen dituzten bulegoetarako edo enpresetarako estekarik jartzen.
- Banco de España erakundearen Portal del Cliente Bancario ataria, bezero gisa dituzun eskubideak azaltzen dituena.
- Banco de España erakundearen Servicio de Reclamaciones zerbitzua.
- Kontsumitzailearen informaziorako udal bulegoak (OMIC) eta zure autonomia-erkidegoko kontsumo-zerbitzuak.
Arauak eta irizpideak
Berrikuspenak begiratzen ez duena
- Zure eskriturako klausulak argi azaldu ziren eta baliozkoak diren ala ez
- Zoru-klausula batek edo IRPHak zure kuotetan zenbat ekarri zuten
- Zure kasuko epeak
- 2019 baino lehenagoko nobazioen eta subrogazioen gastuak
- Hipotekari lotutako aseguruak eta haien kostua
- Salerosketaren gastuak: haren notaria, erregistroa eta gestoria
- Erosketaren zergak (ITP edo IVA), gainbalioa eta IRPF
Ohiko galderak
Nork ordaintzen ditu notaria, erregistroa, gestoria eta tasazioa?
Zure eskritura 16-06-2019koa edo geroagokoa bada, legeak dio: bankuak ordaintzen ditu maileguaren eskrituraren notaria, erregistroa eta gestoria; tasazioa mailegua eskatzen duenak ordaintzen du, eta kopia bakoitza, eskatzen duenak (Ley 5/2019, art. 14.1.e). Lehenagokoa bada, ez dago gastuak banatzen dituen legerik: kontsumitzaile baten eskriturak gastuak haren kontura jartzen zituenean Tribunal Supremoak aplikatzen duen banaketa dago, eta itzul dadin, bankuak onartu behar du edo epaile batek klausula deuseztatu behar du.
Zer aldatzen da nire hipoteka 2019 baino lehenagokoa bada?
Ley 5/2019 araua 16-06-2019tik aurrerako eskriturei aplikatzen zaie. Aurrekoetan, gastuen banaketa auzitegiek esan dutenetik ateratzen da: Tribunal Supremoaren arabera, kontsumitzailea bazinen eta zure eskriturak gastuak zure kontura jartzen bazituen, bankuari zegozkion notariaren erdia eta erregistro osoa, gestoria eta tasazioa. Bankuak onartu behar du, edo epaile batek klausula deuseztatu. Berrikuspenak banaketa horren zifra ematen du, eta, Tribunal Supremoaren arabera, legezko interesa ordainketa bakoitzaren egunetik aurrera. 09-12-2007tik aurrerako eskrituretan, amortizatzeagatiko komisioek Ley 41/2007 legearen mugak dituzte.
Nork ordaintzen du zerga (AJD)?
Maileguaren eskrituraren egintza juridiko dokumentatuen gaineko zerga bankuak ordaintzen du 10-11-2018tik aurrerako eskrituretan (zergaren legearen 29. artikulua, Real Decreto-ley 17/2018 arauaren idazketan). Aurrekoetan, berrikuspen honek ez du zenbatzen. Etxebizitzaren salerosketaren zerga beste bat da, eta ez da hemen sartzen.
Zenbat kobra diezadakete amortizatzeagatik?
Eskrituraren dataren eta tasa motaren araberakoa da. 16-06-2019tik aurrera: tasa aldakorrarekin, gehienez amortizatutakoaren 0,15 % lehen 5 urteetan edo 0,25 % lehen 3 urteetan, eskriturak dioenaren arabera, eta gero ezer ez; tasa finkoarekin, 2 % lehen 10 urteetan eta 1,5 % gero (Ley 5/2019, art. 23), eta inoiz ez bankuak jasaten duen galera baino gehiago. 09-12-2007tik 15-06-2019ra bitartean, Ley 41/2007 arauak 0,5 % finkatzen du lehen 5 urteetan, eta 0,25 % gero (art. 8); tasa finkoarekin, edo tasa 12 hilabetean behin baino maiztasun txikiagoz berrikusten bada, eskriturak finkatzen duen interes-tasaren arriskuagatiko konpentsazioa ere onartzen du (art. 9). 24-11-2022tik 31-12-2024ra bitartean, ezin zen ezer kobratu tasa aldakorreko hipoteka bat amortizatzeagatik; ez dago argi hori 2019 baino lehenagoko eskriturei aplikatzen zaien.
Zer da zoru-klausula bat?
Gutxieneko tasa bat finkatzen duen klausula: indizea jaitsi arren, zure hipotekaren interesa ez da hortik behera jaisten. 16-06-2019tik aurrera, legeak debekatu egiten du tasa aldakorreko hipoteketan (Ley 5/2019, art. 21.3). Aurrekoetan, argi azaldu zen ala ez epaile batek aztertzen du kasu bakoitzean, auzitegiek esan dutenaren arabera. Berrikuspen honek zure eskrituran agertzen den esaten dizu, baina ez du baloratzen, ezta zure kuotetan zer ekarri zuen kalkulatzen ere.
Zer da IRPH?
Hipoteka-maileguen erreferentzia-indizea: indize ofizial bat, eta zenbait hipotekak harekin kalkulatzen dute beren tasa aldakorra, Euriborraren ordez. Tribunal de Justicia de la Unión Europea auzitegiaren arabera, epaileak kasuz kasu aztertzen du argi azaldu zen ala ez, eta auzitegi horren aurrean galdera gehiago daude zain. Berrikuspen honek zure hipotekak erabiltzen duen esaten dizu, dakigunaren datarekin, baina ez du baloratzen, ezta zenbatekorik kalkulatzen ere.
Zer gertatzen da nire dokumentuekin?
Zure eskrituraren orrialdeak eta zure fakturak igotzen badituzu, zifratuta bidaltzen dira Amazon Web Services-en Espainiako zerbitzari batera, eta hark Europar Batasunaren barruan dagoen AA eredu bati pasatzen dizkio (Claude, Anthropic-ena, Amazon Bedrock bidez). AA ereduak orrialde bakoitza zer den adierazten du, eta formularioak behar dituen datuak eta klausula bakoitzaren testua bakarrik kopiatzen ditu, zuk berretsi ditzazun. Eskritura batek DNIa, helbideak, abalatzaileen datuak eta, lotutako bizitza-asegururik badago, batzuetan osasun-datuak ditu: AA ereduak agindua du pertsonen izenik, DNIrik, NIErik, helbiderik, telefonorik, helbide elektronikorik, konturik edo sinadurarik ez kopiatzeko, ezta osasunari buruzko ezer ere, eta zerbitzariak baztertu egiten du oraindik DNI bat, kontu bat, helbide elektroniko bat edo telefono bat daraman kopiatutako testu oro. Ez da ezer gordetzen. Ezer igo nahi ez baduzu, datuak idatz ditzakezu, eta ezer ez da zure gailutik ateratzen.
Zer barne hartzen du 4,99 €-ko paseak?
Paseak webguneko edozein berrikuspenetarako balio du 7 egunez, ordaintzeko erabiltzen duzun nabigatzailean bakarrik. Hemen, zure berrikuspeneko gasturen edo komisioren batek zifra badu bakarrik eskaintzen da: klausulek, bakarrik, ez dute irekitzen. PDF txostena deskargatzeko aukera ematen dizu, gastu eta komisio bakoitzarekin, haren kalkuluarekin eta arau eta epai bakoitzarekin eta haren egoerarekin, eta, zure berrikuspenak legeak finkatzen dituen zenbatekoak baditu, bankuari horiek berrikusteko eskatzen dion gutuna. Zure hipotekaren dokumentazioa eskatzen duen gutuna doakoa da. Beste gailu batean, leiho pribatu batean edo nabigazio-datuak ezabatzen badituzu, pasea galdu egiten da.