Qué permite la ley en tu alquiler
Las reglas con las que la revisión compara cada partida, según la fecha de tu contrato y con la norma de cada una. Varias han cambiado en 2026: cada norma dice si está en vigor, pendiente de convalidación o derogada.
Revisado el 9 de octubre de 2026Fuentes: Ley de Arrendamientos Urbanos (BOE) · IRAV (INE) · Interés legal (Banco de España)Quién está detrás
Honorarios de la agencia
Los gastos de gestión inmobiliaria y de formalización del contrato van según la fecha de tu contrato:
- Contratos firmados entre el 6 de marzo de 2019 y el 25 de mayo de 2023: son del casero cuando es una empresa (persona jurídica). Si es una persona, la ley no dice quién los paga.
- Contratos firmados entre el 26 de mayo de 2023 y el 7 de octubre de 2026: son siempre del casero.
- Contratos firmados desde el 8 de octubre de 2026: el Real Decreto-ley 29/2026, en vigor desde el 8 de octubre de 2026 y pendiente de que el Congreso lo convalide, dice que no pueden cobrarse al inquilino ni directa ni indirectamente, con ningún concepto o nombre. Cubre cualquier servicio para preparar, formalizar, gestionar, renovar o cambiar el contrato; otro servicio que no haga falta para el contrato solo puede cobrarse si lo pediste por escrito sabiendo que era opcional y su precio.
Un cargo con otro nombre, como «estudio de solvencia», «reserva» o «gestión», puede ser un honorario. En un contrato anterior al 8 de octubre de 2026, la revisión lo señala para que lo mires, sin cifra; desde esa fecha, lo cuenta como pagado de más, salvo que fuera un servicio opcional que pediste por escrito.
¿Puede la inmobiliaria cobrarte a ti? Honorarios en el alquiler
Normas
- LAU, art. 20.1, último párrafo (Real Decreto-ley 7/2019, de 1 de marzo) en vigor
- LAU, art. 20.1, último párrafo (Ley 12/2023, de 24 de mayo, por el derecho a la vivienda) en vigor
- art. 3.Doce, que da nueva redacción al art. 20.2 de la LAU (Real Decreto-ley 29/2026, de 6 de octubre) pendiente de convalidación
Fianza, garantías y pago por adelantado
La fianza es obligatoria y, en un alquiler de vivienda, de una mensualidad de renta en metálico (art. 36.1 LAU).
Además, el contrato puede pedir otra garantía: más dinero, un aval o un seguro. En los contratos firmados desde el 6 de marzo de 2019 de hasta cinco años, o hasta siete si el casero es una empresa, esa garantía adicional no puede pasar de dos mensualidades de renta (art. 36.5 LAU).
Por adelantado, el casero no puede exigir más de una mensualidad de renta (art. 17.2 LAU).
Además, el Real Decreto-ley 29/2026, en vigor desde el 8 de octubre de 2026 y pendiente de que el Congreso lo convalide, dice que no se puede exigir al inquilino que contrate un seguro de impago de la renta ni otra cobertura parecida.
La revisión compara con esos topes el dinero que entregaste. Un aval o un seguro no es dinero entregado: los señala, sin cifra.
Fianza del alquiler: cuánto pueden pedirte
Normas
- LAU, art. 36.1 (Ley 29/1994, de 24 de noviembre, de Arrendamientos Urbanos) en vigor
- LAU, art. 36.5 (Real Decreto-ley 7/2019, de 1 de marzo) en vigor
- LAU, art. 17.2 (Ley 29/1994, de 24 de noviembre, de Arrendamientos Urbanos) en vigor
- art. 3.Diecisiete, que reforma el art. 36.5 de la LAU (Real Decreto-ley 29/2026, de 6 de octubre) pendiente de convalidación
Cómo se actualiza la renta
En los contratos firmados desde el 6 de marzo de 2019, la renta solo se actualiza si el contrato lo pacta, y una vez al año: el día en que se cumple cada año de contrato. Si la cláusula dice que se actualiza pero no con qué índice, se usa el que fija la ley. Y la subida nunca puede pasar del tope legal de ese día (art. 18.1 LAU).
La renta nueva se paga desde el mes siguiente a que te avisen por escrito, con el porcentaje aplicado; vale una nota en el recibo del mes anterior (art. 18.2 LAU).
El tope de cada año, según el día en que se cumple el año de contrato:
- Del 06-03-2019 al 30-03-2022
El IPC.
- Del 31-03-2022 al 31-12-2023
El IGC (como mucho un 2 %), o el IPC si es más bajo. Un nuevo pacto podía cambiar el IGC por otra subida. Si tu casero es gran tenedor (más de diez inmuebles de uso residencial o más de 1.500 m² de uso residencial), la subida no puede pasar del IGC aunque pactarais otra subida.
- En 2024
Un 3 %, o el IPC si es más bajo. Un nuevo pacto podía cambiar el 3 % por otra subida. Si tu casero es gran tenedor, la subida no puede pasar del 3 % aunque pactarais otra subida. Desde el 26-05-2023 es gran tenedor quien tiene más de diez inmuebles de uso residencial o más de 1.500 m² de uso residencial, y en una zona de mercado tensionado declarada la comunidad autónoma puede bajarlo a cinco o más inmuebles de uso residencial en esa zona.
- Del 01-01-2025 al 07-10-2026
En los contratos desde el 26-05-2023, el IRAV o el IPC, el más bajo; en los anteriores, el IPC.
- Desde el 08-10-2026
El IRAV en todos los contratos. Y hasta el 31-12-2027, sin nuevo pacto, como mucho un 2 %. Y si tu renta supera el límite de precio que le sea aplicable según el sistema de índices de referencia, no cabe ninguna subida.
Estado a 9 de octubre de 2026: el RDL 29/2026 rige desde el 8 de octubre de 2026 y está pendiente de convalidación. El Congreso tiene que votarlo en los 30 días siguientes a su promulgación; si no lo convalida, queda derogado.
Decretos con el mismo tope del 2 % que el Congreso derogó: el RDL 8/2026, que rigió del 22-03-2026 hasta el 29 o el 30-04-2026; el RDL 26/2026, que rigió el 01-10-2026 (o hasta el 02-10-2026). Una subida de esos días es un caso dudoso.
Si una subida cae en los días de un decreto que el Congreso derogó, la revisión da las dos cuentas y no la suma al total. Si depende de una norma pendiente de convalidación, da las dos y el total solo suma la más baja.
El índice que cuenta es el último publicado ese día. Las cifras de cada mes, con el día en que las publicó el INE, están aquí: IRAV e IPC de cada mes
Cuánto te pueden subir el alquiler en 2026
Normas
Gastos: comunidad, IBI y basura
El casero solo puede cobrarte los gastos generales del edificio o los servicios sin contador si lo pactasteis por escrito y con su importe anual a la fecha del contrato (art. 20.1 LAU). Los tributos, como el IBI, tienen su regla aparte, más abajo.
En los cinco primeros años de contrato, o siete si el casero es una empresa, esos gastos, salvo los tributos, solo pueden subir una vez al año, por acuerdo, y nunca más del doble de lo que puede subir la renta (art. 20.2 LAU, que el Real Decreto-ley 29/2026 numera como 20.3).
Lo que se mide con un contador propio de la vivienda, como el agua o la luz, lo pagas tú (art. 20.3 LAU, que el Real Decreto-ley 29/2026 numera como 20.4).
Además, el Real Decreto-ley 29/2026, en vigor desde el 8 de octubre de 2026 y pendiente de que el Congreso lo convalide, dice que los tributos de la vivienda, como el IBI, no pueden cargarse al inquilino, salvo que sea el inquilino quien tiene que pagarlos. La revisión lo aplica a los contratos firmados desde esa fecha; en los anteriores, lo da como información.
En los contratos firmados antes del 8 de octubre de 2026, los tributos, como el IBI, solo podían pasarse al inquilino con un pacto por escrito y con su importe anual a la fecha del contrato (art. 20.1 LAU, en su redacción anterior).
IBI, comunidad y basura: qué puede cobrarte tu casero
Normas
- LAU, art. 20.1 en su redacción anterior al RDL 29/2026 (Ley 29/1994, de 24 de noviembre, de Arrendamientos Urbanos) en vigor
- LAU, art. 20.2 en su redacción anterior al RDL 29/2026 (art. 20.3 desde el 08-10-2026) (Real Decreto-ley 7/2019, de 1 de marzo) en vigor
- LAU, art. 20.3 en su redacción anterior al RDL 29/2026 (art. 20.4 desde el 08-10-2026) (Ley 29/1994, de 24 de noviembre, de Arrendamientos Urbanos) en vigor
- art. 3.Doce, que reforma el art. 20.1 de la LAU (Real Decreto-ley 29/2026, de 6 de octubre) pendiente de convalidación
Devolución de la fianza
Cuando acaba el contrato y entregas las llaves, el casero tiene un mes para devolverte la fianza. Pasado ese mes, lo que falte por devolver genera el interés legal del dinero (art. 36.4 LAU).
El interés legal es del 3,25 % desde 2023: lo fijó la Ley de Presupuestos Generales del Estado para 2023 y sigue mientras esos presupuestos estén prorrogados. El tipo de cada año está en la tabla del Banco de España. Como ninguna norma dice si el año cuenta 365 o 360 días, la revisión da el interés con las dos cuentas.
El casero puede descontar desperfectos o deudas. La revisión no valora si un descuento procede: compara lo devuelto con la fianza y los descuentos que anotes, y calcula el interés del retraso.
Además, el Real Decreto-ley 29/2026, en vigor desde el 8 de octubre de 2026 y pendiente de que el Congreso lo convalide, prevé un documento de finalización del contrato que suscriben las dos partes; si no se hace o no recoge desperfectos, se presume, salvo prueba en contrario, que la vivienda se entregó en buen estado (art. 36.7 LAU).
Tu casero no te devuelve la fianza: plazo e intereses
Normas
- LAU, art. 36.4 (Ley 29/1994, de 24 de noviembre, de Arrendamientos Urbanos) en vigor
- disposición adicional 42.ª (Ley 31/2022, de 23 de diciembre, de Presupuestos Generales del Estado para 2023) en vigor
- art. 3.Dieciocho, que añade el art. 36.7 a la LAU (Real Decreto-ley 29/2026, de 6 de octubre) pendiente de convalidación
- Interés legal (Banco de España)
Zonas tensionadas
Las comunidades autónomas pueden declarar zonas de mercado residencial tensionado, y el Ministerio de Vivienda publica cada declaración en el BOE. En una zona declarada, la renta de un contrato nuevo puede tener tope: la del contrato anterior o, en algunos casos, como con un gran tenedor, el precio del sistema estatal de referencia (art. 17.6 y 17.7 LAU).
Y en las actualizaciones hasta el 31 de diciembre de 2027, el Real Decreto-ley 29/2026, en vigor desde el 8 de octubre de 2026 y pendiente de que el Congreso lo convalide, dice que si la renta supera el límite máximo de precio que le sea aplicable según el sistema de índices de precios de referencia, no cabe ninguna subida. El decreto no dice en qué casos se aplica ese límite; la ley lo fija para algunos contratos nuevos en zonas tensionadas (art. 17.7 LAU).
La revisión no calcula estos topes: pregunta si tu vivienda está en una zona tensionada y te da el enlace al sistema estatal de referencia.
Normas
Duración y prórrogas
Si el contrato pacta menos de cinco años, o siete si el casero es una empresa, se prorroga cada año hasta llegar a ellos, salvo que avises con 30 días de antelación de que no quieres seguir (art. 9.1 LAU).
Cumplido ese plazo, si nadie avisa (el casero con cuatro meses de antelación y tú con dos), el contrato sigue un año más cada vez, hasta tres años, y puedes dejarlo al acabar cualquiera de esos años avisando con un mes de antelación (art. 10.1 LAU).
Además, el Real Decreto-ley 29/2026, en vigor desde el 8 de octubre de 2026 y pendiente de que el Congreso lo convalide, prevé, con requisitos y excepciones, una prórroga extraordinaria por años, hasta dos más, si la pides. Los principales: el contrato tiene que estar en vigor el 8 de octubre de 2026; su prórroga obligatoria del art. 9.1, su prórroga tácita del art. 10 o su tácita reconducción tiene que acabar antes del 31 de diciembre de 2028, y tienes que estar al corriente del pago de la renta y haberlo estado cada mes durante los ocho anteriores. No se aplica si pactáis otras condiciones, un contrato nuevo o una renovación con una renta al menos un 5 % más baja, ni si el casero comunica que necesita la vivienda para sí o su familia (art. 9.3 LAU). Si cabe la prórroga de las zonas tensionadas (art. 10.3 LAU), se aplica esa.
Por otro lado, el Real Decreto-ley 28/2026, que entra en vigor el 15 de noviembre de 2026 y está pendiente de que el Congreso lo convalide, reescribe el art. 10 de la LAU, el de las prórrogas, y desde entonces deja fuera la prórroga extraordinaria del Real Decreto-ley 29/2026 cuando proceda la prórroga del nuevo art. 10.1.
La revisión no comprueba prórrogas ni preavisos: te da las fechas de tu contrato como información.
Normas
- LAU, art. 9.1 (Real Decreto-ley 7/2019, de 1 de marzo) en vigor
- LAU, art. 10.1 (Real Decreto-ley 7/2019, de 1 de marzo) en vigor
- disposición final 5.ª (Real Decreto-ley 29/2026, de 6 de octubre) pendiente de convalidación
- art. 10 de la LAU en su nueva redacción (Real Decreto-ley 28/2026, de 6 de octubre) pendiente de convalidación
Normas de tu comunidad autónoma
La Ley de Arrendamientos Urbanos se aplica en toda España, y la revisión solo aplica las normas estatales. Tu comunidad puede tener normas propias que se suman a ellas, como las de sus zonas tensionadas.
Las comunidades pueden obligar al casero a depositar la fianza en un organismo público (disposición adicional 3.ª LAU). Es una obligación del casero con la administración: no cambia lo que pagas.
Normas
Preguntas frecuentes
¿Me pueden cobrar honorarios de agencia?
Depende de cuándo se firmó tu contrato. Desde el 26 de mayo de 2023, los gastos de gestión inmobiliaria y de formalización del contrato son del casero (art. 20.1 LAU, en su redacción anterior al Real Decreto-ley 29/2026). Entre el 6 de marzo de 2019 y el 25 de mayo de 2023, lo eran cuando el casero era una empresa. Además, el Real Decreto-ley 29/2026, en vigor desde el 8 de octubre de 2026 y pendiente de que el Congreso lo convalide, dice que, en los contratos firmados desde entonces, no pueden cobrarse al inquilino con ningún concepto o nombre.
¿Cuánto me pueden subir el alquiler este año?
Solo lo que pacte tu contrato, una vez al año y sin pasar del tope legal del día en que se cumple el año de contrato (art. 18.1 LAU). Hasta el 31 de diciembre de 2027, según el Real Decreto-ley 29/2026, en vigor desde el 8 de octubre de 2026 y pendiente de que el Congreso lo convalide, el tope sin un nuevo pacto es el IRAV, y como mucho un 2 %. La tabla de esta página da el tope de cada año.
¿Qué es el IRAV?
Es el índice que el INE publica cada mes para limitar la subida anual del alquiler de vivienda (disposición adicional 11.ª de la LAU). Es el valor más bajo entre el IPC, el IPC subyacente y una media que acerca el resultado al 2 %. Sirve de tope desde el 1 de enero de 2025.
¿Cuánta fianza me pueden pedir?
Una mensualidad de renta en metálico (art. 36.1 LAU). Aparte, el contrato puede pedir una garantía adicional: en los contratos firmados desde el 6 de marzo de 2019 de hasta cinco años, o siete si el casero es una empresa, no más de dos mensualidades (art. 36.5 LAU). Y por adelantado, no más de una mensualidad (art. 17.2 LAU).
¿Cuándo me tienen que devolver la fianza?
Pasado un mes desde que entregas las llaves, lo que falte por devolver genera el interés legal del dinero (art. 36.4 LAU). El casero puede descontar desperfectos o deudas; la revisión no valora si un descuento procede, pero sí calcula el interés del retraso.
¿Qué pasa con las normas pendientes de convalidación?
Un real decreto-ley rige desde que entra en vigor, pero el Congreso tiene que convalidarlo en los 30 días siguientes a su promulgación; si no lo hace, queda derogado. A 9 de octubre de 2026 están pendientes de convalidación el Real Decreto-ley 29/2026, en vigor desde el 8 de octubre de 2026, y el Real Decreto-ley 28/2026, que entra en vigor el 15 de noviembre de 2026. Cuando un resultado depende de una norma pendiente, la revisión da las dos cuentas y el total solo suma la más baja. Si una subida cae en los días de un decreto que el Congreso derogó, la revisión da las dos cuentas y no la suma al total. Los derogados: Real Decreto-ley 8/2026, del 22-03-2026 hasta el 29 o el 30-04-2026; Real Decreto-ley 26/2026, el 01-10-2026 (o hasta el 02-10-2026).
¿Qué pasa con mis documentos?
Si subes tu contrato y los demás papeles del alquiler, se envían cifrados a un servidor de Amazon Web Services en España, que se los pasa a un modelo de IA (Claude, de Anthropic, a través de Amazon Bedrock) dentro de la Unión Europea. El modelo indica qué es cada página y copia solo los datos que necesita el formulario. Tiene orden de no copiar nombres de personas, DNI, NIE, cuentas bancarias, teléfonos ni correos, y el servidor descarta cualquier texto copiado que aún lleve un DNI, una cuenta, un correo o un teléfono. No se guarda nada: el documento se procesa en memoria y se descarta. Si prefieres no subir nada, puedes escribir los datos y nada sale de tu dispositivo.
¿Qué incluye el pase de 4,99 €?
El pase vale para cualquier revisión durante 7 días, también la del finiquito, y solo en el navegador con el que pagas. En la del alquiler te enseña el cálculo paso a paso de cada partida y te deja descargar el informe en PDF y, si tu revisión tiene cifras para ellas, las cartas sobre la fianza y las subidas. En esos días puedes rehacer o corregir tu revisión y leer hasta 15 paquetes de documentos sin pagar otra vez. No guardamos tu revisión en ningún sitio: en otro dispositivo, en una ventana privada o si borras los datos de navegación, el pase se pierde.