法律对您的租房有哪些规定
本核查对照每一项时所依据的规则，按您的合同日期适用，并附有各自的法规。其中多项在2026年发生了变化：每条法规都会注明其是现行有效、待确认还是已废止。
审阅日期：2026年十月9日来源: Ley de Arrendamientos Urbanos (BOE) · IRAV（INE） · 法定利率（西班牙银行，Banco de España）网站背后是谁
中介费
房产中介管理费和合同签订费用按您的合同日期适用以下规则：
- 2019年三月6日至2023年五月25日之间签订的合同：房东是公司（法人）时，由房东承担。如果房东是个人，法律没有规定由谁支付。
- 2023年五月26日至2026年十月7日之间签订的合同：一律由房东承担。
- 2026年十月8日起签订的合同：Real Decreto-ley 29/2026（自2026年十月8日起生效，待众议院确认）规定，不得以任何名目或名称直接或间接向租客收取这些费用。这包括为准备、签订、管理、续签或变更合同而提供的任何服务；合同所不需要的其他服务，只有在您知道其为可选服务及其价格、并以书面形式提出申请的情况下才能收费。
以其他名称收取的费用，例如“偿付能力评估”（estudio de solvencia）、“预订费”（reserva）或“手续费”（gestión），可能属于中介费。对于2026年十月8日之前签订的合同，本核查会标出这类费用供您查看，但不给出数字；自该日期起，本核查将其计为多付的金额，除非这是您以书面形式申请的可选服务。
法规
押金、担保和预付款
押金（fianza）是强制性的；在住房租赁中，押金为一个月的租金，以现金支付（art. 36.1 LAU）。
此外，合同可以要求提供其他担保：更多的钱、银行保函或保险。在2019年三月6日起签订、期限不超过五年（房东是公司时不超过七年）的合同中，这种额外担保不得超过两个月的租金（art. 36.5 LAU）。
房东要求预付的租金不得超过一个月（art. 17.2 LAU）。
此外，Real Decreto-ley 29/2026（自2026年十月8日起生效，待众议院确认）规定，不得要求租客投保欠租险或其他类似的保障。
本核查将您交付的钱与这些上限进行对照。银行保函或保险不属于交付的钱：本核查会标出它们，但不给出数字。
法规
- LAU, art. 36.1 (Ley 29/1994, de 24 de noviembre, de Arrendamientos Urbanos) 现行有效
- LAU, art. 36.5 (Real Decreto-ley 7/2019, de 1 de marzo) 现行有效
- LAU, art. 17.2 (Ley 29/1994, de 24 de noviembre, de Arrendamientos Urbanos) 现行有效
- art. 3.Diecisiete, que reforma el art. 36.5 de la LAU (Real Decreto-ley 29/2026, de 6 de octubre) 待确认
租金如何更新
在2019年三月6日起签订的合同中，只有在合同有约定时租金才会更新，而且每年只更新一次：在合同每满一年的那一天。如果条款规定租金会更新，但没写按哪个指数，则使用法律规定的指数。涨幅任何时候都不得超过当天的法定上限（art. 18.1 LAU）。
新租金从书面通知您并注明所适用的百分比之后的下一个月开始支付；在上个月的收据上注明也算有效（art. 18.2 LAU）。
每年的上限，按合同满一年的那一天确定：
- 06-03-2019至30-03-2022
IPC。
- 31-03-2022至31-12-2023
IGC（最多2 %），如果 IPC 更低，则按 IPC。双方重新约定可以用其他涨幅代替 IGC。如果您的房东是大房东（gran tenedor）（拥有十处以上住宅用途不动产，或住宅用途面积超过1.500 m²），即使双方约定了其他涨幅，涨幅也不得超过 IGC。
- 2024年
3 %，如果 IPC 更低，则按 IPC。双方重新约定可以用其他涨幅代替3 %。如果您的房东是大房东，即使双方约定了其他涨幅，涨幅也不得超过3 %。自26-05-2023起，大房东是指拥有十处以上住宅用途不动产或住宅用途面积超过1.500 m²的人；在已宣布的住房市场紧张地区，自治区可以将标准降低为在该地区拥有五处或以上住宅用途不动产。
- 01-01-2025至07-10-2026
自26-05-2023起签订的合同，按 IRAV 和 IPC 中较低者；此前签订的合同，按 IPC。
- 自08-10-2026起
所有合同均按 IRAV。并且在31-12-2027之前，如无新的约定，涨幅最多为2 %。此外，如果您的租金超过参考指数系统对其适用的价格上限，则不得上涨。
截至2026年十月9日的状态：RDL 29/2026自2026年十月8日起生效，尚待众议院确认（convalidación）。众议院须在其颁布后30天内进行表决；如果未予确认，即被废止。
具有同样2 %上限、已被众议院废止的法令：RDL 8/2026（有效时间：22-03-2026至29或30-04-2026）; RDL 26/2026（有效时间：01-10-2026（或至02-10-2026））。在这些日期内的涨租属于存疑情况。
如果某次涨租落在一项已被众议院废止的法令的有效期内，本核查会给出两种计算方式，但不计入总额。如果取决于一项待确认的法规，会给出两种计算方式，总额只计入较低的那种。
适用的指数是当天最新公布的指数。每个月的数字以及 INE 公布的日期见此处： 每月的 IRAV 和 IPC
法规
各项费用：物业费、不动产税（IBI）和垃圾费
只有在双方以书面形式约定、并写明合同签订时的年度金额的情况下，房东才能向您收取楼宇的一般费用或没有计量表的服务费用（art. 20.1 LAU）。税费（例如 IBI）另有规定，见下文。
在合同的前五年（房东是公司时为前七年）内，这些费用（税费除外）每年只能经双方同意上涨一次，且涨幅任何时候都不得超过租金可上涨幅度的两倍（art. 20.2 LAU，Real Decreto-ley 29/2026 将其编号改为20.3）。
通过住房自有计量表计量的项目，例如水费或电费，由您支付（art. 20.3 LAU，Real Decreto-ley 29/2026 将其编号改为20.4）。
此外，Real Decreto-ley 29/2026（自2026年十月8日起生效，待众议院确认）规定，住房的税费（例如 IBI）不得转嫁给租客，除非依法应由租客缴纳。本核查对自该日期起签订的合同适用这一规定；对此前签订的合同，仅作为参考信息提供。
在2026年十月8日之前签订的合同中，税费（例如 IBI）只有在双方以书面形式约定、并写明合同签订时的年度金额的情况下，才能转嫁给租客（art. 20.1 LAU，此前的文本）。
法规
- LAU, art. 20.1 en su redacción anterior al RDL 29/2026 (Ley 29/1994, de 24 de noviembre, de Arrendamientos Urbanos) 现行有效
- LAU, art. 20.2 en su redacción anterior al RDL 29/2026 (art. 20.3 desde el 08-10-2026) (Real Decreto-ley 7/2019, de 1 de marzo) 现行有效
- LAU, art. 20.3 en su redacción anterior al RDL 29/2026 (art. 20.4 desde el 08-10-2026) (Ley 29/1994, de 24 de noviembre, de Arrendamientos Urbanos) 现行有效
- art. 3.Doce, que reforma el art. 20.1 de la LAU (Real Decreto-ley 29/2026, de 6 de octubre) 待确认
押金退还
合同结束、您交还钥匙后，房东有一个月的时间退还押金。超过这一个月，尚未退还的部分按法定利率产生利息（art. 36.4 LAU）。
法定利率自2023起为3,25 %：这是《2023年国家总预算法》（Ley de Presupuestos Generales del Estado）确定的，在该预算延期期间继续适用。每年的利率见西班牙银行的表格。由于没有任何法规规定一年按365天还是360天计算，本核查按两种方式分别计算利息。
房东可以扣除房屋损坏或欠款。本核查不评估某项扣款是否合理：只将退还的金额与押金以及您填写的扣款进行对照，并计算延迟的利息。
此外，Real Decreto-ley 29/2026（自2026年十月8日起生效，待众议院确认）规定了一份由双方签署的合同终止文件；如果没有签署该文件，或文件中没有记载房屋损坏，则推定房屋交还时状态良好，有相反证据的除外（art. 36.7 LAU）。
法规
- LAU, art. 36.4 (Ley 29/1994, de 24 de noviembre, de Arrendamientos Urbanos) 现行有效
- disposición adicional 42.ª (Ley 31/2022, de 23 de diciembre, de Presupuestos Generales del Estado para 2023) 现行有效
- art. 3.Dieciocho, que añade el art. 36.7 a la LAU (Real Decreto-ley 29/2026, de 6 de octubre) 待确认
- 法定利率（西班牙银行，Banco de España）
住房紧张地区
各自治区可以宣布住房市场紧张地区（zona tensionada），住房部会在 BOE 上公布每一项宣布。在已宣布的地区，新合同的租金可能有上限：上一份合同的租金，或在某些情况下（例如房东是大房东时）国家参考价格系统的价格（art. 17.6 y 17.7 LAU）。
此外，在2027年十二月31日之前的租金更新中，Real Decreto-ley 29/2026（自2026年十月8日起生效，待众议院确认）规定，如果租金超过参考价格指数系统对其适用的最高价格上限，则不得上涨。该法令没有说明这一上限适用于哪些情况；法律对住房紧张地区的部分新合同规定了这一上限（art. 17.7 LAU）。
本核查不计算这些上限：只询问您的住房是否位于住房紧张地区，并提供国家参考价格系统的链接。
法规
租期和延期
如果合同约定的租期少于五年（房东是公司时少于七年），合同每年自动延期，直至满五年（或七年），除非您提前30天通知不再续租（art. 9.1 LAU）。
该期限届满后，如果双方都没有通知（房东须提前四个月，您须提前两个月），合同每次再延续一年，最多三年；在其中任何一年结束时，您都可以提前一个月通知退租（art. 10.1 LAU）。
此外，Real Decreto-ley 29/2026（自2026年十月8日起生效，待众议院确认）规定，在符合条件且不属于例外情形时，如果您提出申请，可以按年进行特别延期，最多再延两年。主要条件是：合同在2026年十月8日须处于有效状态；其依 art. 9.1 的强制延期、依 art. 10 的默示延期或默示续租（tácita reconducción）须在2028年十二月31日之前届满；您须已付清租金，并且在此前八个月中每个月都按时支付。如果双方约定了其他条件、签订新合同或以至少低5 %的租金续约，或者房东告知需要将房屋供本人或家人使用，则不适用（art. 9.3 LAU）。如果可以适用住房紧张地区的延期（art. 10.3 LAU），则适用该延期。
另一方面，Real Decreto-ley 28/2026（将于2026年十一月15日生效，目前待众议院确认）重写了 LAU 关于延期的 art. 10，自那时起，当可以适用新 art. 10.1 的延期时，不再适用 Real Decreto-ley 29/2026 的特别延期。
本核查不核查延期和提前通知：只将您合同的相关日期作为参考信息提供。
法规
您所在自治区的法规
《城市租赁法》（Ley de Arrendamientos Urbanos）适用于西班牙全国，本核查只适用国家层面的法规。您所在的自治区可能有补充这些法规的本地法规，例如关于其住房紧张地区的规定。
各自治区可以要求房东将押金存入公共机构（disposición adicional 3.ª LAU）。这是房东对行政部门的义务：不影响您支付的金额。
法规
常见问题
可以向我收取中介费吗？
取决于您的合同是何时签订的。自2023年五月26日起，房产中介管理费和合同签订费用由房东承担（art. 20.1 LAU，Real Decreto-ley 29/2026 之前的文本）。在2019年三月6日至2023年五月25日之间，房东是公司时由房东承担。此外，Real Decreto-ley 29/2026（自2026年十月8日起生效，待众议院确认）规定，在此后签订的合同中，不得以任何名目或名称向租客收取这些费用。
今年我的租金最多能涨多少？
只能按合同约定的方式上涨，每年一次，且不得超过合同满一年那天的法定上限（art. 18.1 LAU）。根据Real Decreto-ley 29/2026（自2026年十月8日起生效，待众议院确认），在2027年十二月31日之前，无新约定时的上限为 IRAV，且最多为2 %。本页的表格列出了每年的上限。
什么是 IRAV？
这是 INE 每月公布、用于限制住房租金年度涨幅的指数（disposición adicional 11.ª LAU）。它取 IPC、核心 IPC 以及一个使结果趋近2 %的平均值三者中的最低值。自2025年一月1日起作为上限使用。
房东最多可以要求多少押金？
一个月的租金，以现金支付（art. 36.1 LAU）。此外，合同可以要求额外担保：在2019年三月6日起签订、期限不超过五年（房东是公司时不超过七年）的合同中，不得超过两个月的租金（art. 36.5 LAU）。预付的租金不得超过一个月（art. 17.2 LAU）。
押金什么时候必须退还给我？
从您交还钥匙起满一个月后，尚未退还的部分按法定利率产生利息（art. 36.4 LAU）。房东可以扣除房屋损坏或欠款；本核查不评估某项扣款是否合理，但会计算延迟的利息。
待确认的法规怎么处理？
王室法令（real decreto-ley）自生效之日起即适用，但众议院须在其颁布后30天内予以确认；否则即被废止。截至2026年十月9日，待确认的法规有：Real Decreto-ley 29/2026（自2026年十月8日起生效）和Real Decreto-ley 28/2026（将于2026年十一月15日生效）。当某个结果取决于一项待确认的法规时，本核查会给出两种计算方式，总额只计入较低的那种。如果某次涨租落在一项已被众议院废止的法令的有效期内，本核查会给出两种计算方式，但不计入总额。已废止的法令：Real Decreto-ley 8/2026, 22-03-2026至29或30-04-2026; Real Decreto-ley 26/2026, 01-10-2026（或至02-10-2026）。
我的文件会怎样处理？
如果您上传租房合同和其他租房文件，它们会加密发送到 Amazon Web Services 位于西班牙的服务器，再由该服务器交给欧盟境内的一个 AI 模型（Anthropic 的 Claude，通过 Amazon Bedrock）。模型会判断每一页是什么，并只抄录表单所需的数据。模型被设定为不抄录个人姓名、DNI、NIE、银行账户、电话和电子邮箱，服务器还会丢弃任何仍含有 DNI、账户、电子邮箱或电话的抄录文本。任何内容都不会保存：文件在内存中处理后即被丢弃。如果您不想上传任何文件，可以自己填写数据，这样任何内容都不会离开您的设备。
4,99 €的通行证包括什么？
通行证在7天内可用于任何核查，包括离职结算核查，且只在您付款时使用的浏览器中有效。在租房核查中，它会逐步显示每一项的计算过程，并让您下载 PDF 报告；如果您的核查中有相关数字，还可以下载关于押金和涨租的信函。在此期间，您可以重做或修改核查，并识别最多15份文件包，无需再次付款。我们不会在任何地方保存您的核查：换一台设备、使用无痕窗口或清除浏览数据后，通行证就会丢失。