Què permet la llei en el teu lloguer
Les regles amb què la revisió compara cada partida, segons la data del teu contracte i amb la norma de cadascuna. Diverses han canviat el 2026: cada norma diu si està en vigor, pendent de convalidació o derogada.
Revisat en data 9 d’octubre de 2026Fonts: Ley de Arrendamientos Urbanos (BOE) · IRAV (INE) · Interès legal (Banco de España)Qui hi ha al darrere
Honoraris de l’agència
Les despeses de gestió immobiliària i de formalització del contracte van segons la data del teu contracte:
- Contractes signats entre el 6 de març de 2019 i el 25 de maig de 2023: són a càrrec del propietari quan és una empresa (persona jurídica). Si és una persona, la llei no diu qui les paga.
- Contractes signats entre el 26 de maig de 2023 i 7 d’octubre de 2026: són sempre a càrrec del propietari.
- Contractes signats des de 8 d’octubre de 2026: el Real Decreto-ley 29/2026, en vigor des de 8 d’octubre de 2026 i pendent que el Congrés el convalidi, diu que no es poden cobrar al llogater ni directament ni indirectament, amb cap concepte o nom. Cobreix qualsevol servei per preparar, formalitzar, gestionar, renovar o canviar el contracte; un altre servei que no calgui per al contracte només es pot cobrar si el vas demanar per escrit sabent que era opcional i quin preu tenia.
Un càrrec amb un altre nom, com «estudio de solvencia», «reserva» o «gestión», pot ser un honorari. En un contracte anterior a 8 d’octubre de 2026, la revisió l’assenyala perquè el miris, sense xifra; des d’aquesta data, el compta com a pagat de més, tret que fos un servei opcional que vas demanar per escrit.
Et pot cobrar la immobiliària a tu? Honoraris en el lloguer
Normes
- LAU, art. 20.1, último párrafo (Real Decreto-ley 7/2019, de 1 de marzo) en vigor
- LAU, art. 20.1, último párrafo (Ley 12/2023, de 24 de mayo, por el derecho a la vivienda) en vigor
- art. 3.Doce, que da nueva redacción al art. 20.2 de la LAU (Real Decreto-ley 29/2026, de 6 de octubre) pendent de convalidació
Fiança, garanties i pagament per avançat
La fiança és obligatòria i, en un lloguer d’habitatge, d’una mensualitat de renda en metàl·lic (art. 36.1 LAU).
A més, el contracte pot demanar una altra garantia: més diners, un aval o una assegurança. En els contractes signats des del 6 de març de 2019 de fins a cinc anys, o fins a set si el propietari és una empresa, aquesta garantia addicional no pot passar de dues mensualitats de renda (art. 36.5 LAU).
Per avançat, el propietari no pot exigir més d’una mensualitat de renda (art. 17.2 LAU).
A més, el Real Decreto-ley 29/2026, en vigor des de 8 d’octubre de 2026 i pendent que el Congrés el convalidi, diu que no es pot exigir al llogater que contracti una assegurança d’impagament de la renda ni una altra cobertura semblant.
La revisió compara amb aquests límits els diners que vas lliurar. Un aval o una assegurança no són diners lliurats: els assenyala, sense xifra.
Fiança del lloguer: quanta et poden demanar
Normes
- LAU, art. 36.1 (Ley 29/1994, de 24 de noviembre, de Arrendamientos Urbanos) en vigor
- LAU, art. 36.5 (Real Decreto-ley 7/2019, de 1 de marzo) en vigor
- LAU, art. 17.2 (Ley 29/1994, de 24 de noviembre, de Arrendamientos Urbanos) en vigor
- art. 3.Diecisiete, que reforma el art. 36.5 de la LAU (Real Decreto-ley 29/2026, de 6 de octubre) pendent de convalidació
Com s’actualitza la renda
En els contractes signats des del 6 de març de 2019, la renda només s’actualitza si el contracte ho pacta, i una vegada l’any: el dia en què es compleix cada any de contracte. Si la clàusula diu que s’actualitza però no amb quin índex, s’utilitza el que fixa la llei. I la pujada mai no pot passar del límit legal d’aquell dia (art. 18.1 LAU).
La renda nova es paga des del mes següent a l’avís per escrit, amb el percentatge aplicat; val una nota al rebut del mes anterior (art. 18.2 LAU).
El límit de cada any, segons el dia en què es compleix l’any de contracte:
- Del 06-03-2019 al 30-03-2022
L’IPC.
- Del 31-03-2022 al 31-12-2023
L’IGC (com a màxim un 2 %), o l’IPC si és més baix. Un nou pacte podia canviar l’IGC per una altra pujada. Si el teu propietari és gran tenidor (més de deu immobles d’ús residencial o més de 1.500 m² d’ús residencial), la pujada no pot passar de l’IGC encara que pactéssiu una altra pujada.
- El 2024
Un 3 %, o l’IPC si és més baix. Un nou pacte podia canviar el 3 % per una altra pujada. Si el teu propietari és gran tenidor, la pujada no pot passar del 3 % encara que pactéssiu una altra pujada. Des del 26-05-2023 és gran tenidor qui té més de deu immobles d’ús residencial o més de 1.500 m² d’ús residencial, i en una zona de mercat tensionat declarada la comunitat autònoma pot rebaixar-ho a cinc o més immobles d’ús residencial en aquella zona.
- De l’01-01-2025 a 07-10-2026
En els contractes des del 26-05-2023, l’IRAV o l’IPC, el més baix; en els anteriors, l’IPC.
- Des de 08-10-2026
L’IRAV en tots els contractes. I fins al 31-12-2027, sense nou pacte, com a màxim un 2 %. I si la teva renda supera el límit de preu que li sigui aplicable segons el sistema d’índexs de referència, no es pot aplicar cap pujada.
Estat en data 9 d’octubre de 2026: RDL 29/2026 regeix des de 8 d’octubre de 2026 i està pendent de convalidació. El Congrés l’ha de votar en els 30 dies següents a la seva promulgació; si no el convalida, queda derogat.
Decrets amb el mateix límit del 2 % que el Congrés va derogar: RDL 8/2026, que va regir de 22-03-2026 fins a 29 o 30-04-2026; RDL 26/2026, que va regir en data 01-10-2026 (o fins a 02-10-2026). Una pujada d’aquells dies és un cas dubtós.
Si una pujada cau en els dies d’un decret que el Congrés va derogar, la revisió dona els dos càlculs i no la suma al total. Si depèn d’una norma pendent de convalidació, dona els dos càlculs i el total només suma el més baix.
L’índex que compta és l’últim publicat aquell dia. Les xifres de cada mes, amb el dia en què les va publicar l’INE, són aquí: IRAV i IPC de cada mes
Quant et poden apujar el lloguer el 2026
Normes
Despeses: comunitat, IBI i escombraries
El propietari només et pot cobrar les despeses generals de l’edifici o els serveis sense comptador si ho vau pactar per escrit i amb el seu import anual a la data del contracte (art. 20.1 LAU). Els tributs, com l’IBI, tenen la seva regla a part, més avall.
En els cinc primers anys de contracte, o set si el propietari és una empresa, aquestes despeses, excepte els tributs, només poden pujar una vegada l’any, per acord, i mai més del doble del que pot pujar la renda (art. 20.2 LAU, que el Real Decreto-ley 29/2026 numera com a 20.3).
El que es mesura amb un comptador propi de l’habitatge, com l’aigua o la llum, ho pagues tu (art. 20.3 LAU, que el Real Decreto-ley 29/2026 numera com a 20.4).
A més, el Real Decreto-ley 29/2026, en vigor des de 8 d’octubre de 2026 i pendent que el Congrés el convalidi, diu que els tributs de l’habitatge, com l’IBI, no es poden carregar al llogater, tret que sigui el llogater qui els ha de pagar. La revisió ho aplica als contractes signats des d’aquesta data; en els anteriors, ho dona com a informació.
En els contractes signats abans de 8 d’octubre de 2026, els tributs, com l’IBI, només es podien passar al llogater amb un pacte per escrit i amb el seu import anual a la data del contracte (art. 20.1 LAU, en la seva redacció anterior).
IBI, comunitat i escombraries: què et pot cobrar el propietari
Normes
- LAU, art. 20.1 en su redacción anterior al RDL 29/2026 (Ley 29/1994, de 24 de noviembre, de Arrendamientos Urbanos) en vigor
- LAU, art. 20.2 en su redacción anterior al RDL 29/2026 (art. 20.3 desde el 08-10-2026) (Real Decreto-ley 7/2019, de 1 de marzo) en vigor
- LAU, art. 20.3 en su redacción anterior al RDL 29/2026 (art. 20.4 desde el 08-10-2026) (Ley 29/1994, de 24 de noviembre, de Arrendamientos Urbanos) en vigor
- art. 3.Doce, que reforma el art. 20.1 de la LAU (Real Decreto-ley 29/2026, de 6 de octubre) pendent de convalidació
Devolució de la fiança
Quan s’acaba el contracte i lliures les claus, el propietari té un mes per retornar-te la fiança. Passat aquest mes, el que falti per retornar genera l’interès legal del diner (art. 36.4 LAU).
L’interès legal és 3,25 % des de 2023: el va fixar la Ley de Presupuestos Generales del Estado para 2023 i continua mentre aquests pressupostos estiguin prorrogats. El tipus de cada any és a la taula del Banco de España. Com que cap norma no diu si l’any compta 365 o 360 dies, la revisió dona l’interès amb els dos càlculs.
El propietari pot descomptar desperfectes o deutes. La revisió no valora si un descompte és procedent: compara el que s’ha retornat amb la fiança i els descomptes que anotis, i calcula l’interès per demora.
A més, el Real Decreto-ley 29/2026, en vigor des de 8 d’octubre de 2026 i pendent que el Congrés el convalidi, preveu un document de finalització del contracte que subscriuen les dues parts; si no es fa o no recull desperfectes, es presumeix, llevat de prova en contra, que l’habitatge es va lliurar en bon estat (art. 36.7 LAU).
El propietari no et retorna la fiança: termini i interessos
Normes
- LAU, art. 36.4 (Ley 29/1994, de 24 de noviembre, de Arrendamientos Urbanos) en vigor
- disposición adicional 42.ª (Ley 31/2022, de 23 de diciembre, de Presupuestos Generales del Estado para 2023) en vigor
- art. 3.Dieciocho, que añade el art. 36.7 a la LAU (Real Decreto-ley 29/2026, de 6 de octubre) pendent de convalidació
- Interès legal (Banco de España)
Zones tensionades
Les comunitats autònomes poden declarar zones de mercat residencial tensionat, i el Ministerio de Vivienda publica cada declaració al BOE. En una zona declarada, la renda d’un contracte nou pot tenir límit: la del contracte anterior o, en alguns casos, com amb un gran tenidor, el preu del sistema estatal de referència (art. 17.6 i 17.7 LAU).
I en les actualitzacions fins al 31 de desembre de 2027, el Real Decreto-ley 29/2026, en vigor des de 8 d’octubre de 2026 i pendent que el Congrés el convalidi, diu que si la renda supera el límit màxim de preu que li sigui aplicable segons el sistema d’índexs de preus de referència, no es pot aplicar cap pujada. El decret no diu en quins casos s’aplica aquest límit; la llei el fixa per a alguns contractes nous en zones tensionades (art. 17.7 LAU).
La revisió no calcula aquests límits: pregunta si el teu habitatge és en una zona tensionada i et dona l’enllaç al sistema estatal de referència.
Normes
Durada i pròrrogues
Si el contracte pacta menys de cinc anys, o set si el propietari és una empresa, es prorroga cada any fins a arribar-hi, tret que avisis amb 30 dies d’antelació que no vols continuar (art. 9.1 LAU).
Complert aquest termini, si ningú no avisa (el propietari amb quatre mesos d’antelació i tu amb dos), el contracte continua un any més cada vegada, fins a tres anys, i el pots deixar en acabar qualsevol d’aquests anys avisant amb un mes d’antelació (art. 10.1 LAU).
A més, el Real Decreto-ley 29/2026, en vigor des de 8 d’octubre de 2026 i pendent que el Congrés el convalidi, preveu, amb requisits i excepcions, una pròrroga extraordinària per anys, fins a dos més, si la demanes. Els principals: el contracte ha d’estar en vigor en data 8 d’octubre de 2026; la seva pròrroga obligatòria de l’art. 9.1, la seva pròrroga tàcita de l’art. 10 o la seva tàcita reconducció ha d’acabar abans del 31 de desembre de 2028, i has d’estar al corrent del pagament de la renda i haver-ho estat cada mes durant els vuit anteriors. No s’aplica si pacteu altres condicions, un contracte nou o una renovació amb una renda almenys un 5 % més baixa, ni si el propietari comunica que necessita l’habitatge per a si mateix o la seva família (art. 9.3 LAU). Si escau la pròrroga de les zones tensionades (art. 10.3 LAU), s’aplica aquesta.
D’altra banda, el Real Decreto-ley 28/2026, que entra en vigor en data 15 de novembre de 2026 i està pendent que el Congrés el convalidi, reescriu l’art. 10 de la LAU, el de les pròrrogues, i des d’aleshores deixa fora la pròrroga extraordinària del Real Decreto-ley 29/2026 quan escaigui la pròrroga del nou art. 10.1.
La revisió no comprova pròrrogues ni preavisos: et dona les dates del teu contracte com a informació.
Normes
- LAU, art. 9.1 (Real Decreto-ley 7/2019, de 1 de marzo) en vigor
- LAU, art. 10.1 (Real Decreto-ley 7/2019, de 1 de marzo) en vigor
- disposición final 5.ª (Real Decreto-ley 29/2026, de 6 de octubre) pendent de convalidació
- art. 10 de la LAU en su nueva redacción (Real Decreto-ley 28/2026, de 6 de octubre) pendent de convalidació
Normes de la teva comunitat autònoma
La Ley de Arrendamientos Urbanos s’aplica a tot Espanya, i la revisió només aplica les normes estatals. La teva comunitat pot tenir normes pròpies que s’hi sumen, com les de les seves zones tensionades.
Les comunitats poden obligar el propietari a dipositar la fiança en un organisme públic (disposició addicional 3.ª LAU). És una obligació del propietari amb l’administració: no canvia el que pagues.
Normes
Preguntes freqüents
Em poden cobrar honoraris d’agència?
Depèn de quan es va signar el teu contracte. Des del 26 de maig de 2023, les despeses de gestió immobiliària i de formalització del contracte són a càrrec del propietari (art. 20.1 LAU, en la redacció anterior al Real Decreto-ley 29/2026). Entre el 6 de març de 2019 i el 25 de maig de 2023, ho eren quan el propietari era una empresa. A més, el Real Decreto-ley 29/2026, en vigor des de 8 d’octubre de 2026 i pendent que el Congrés el convalidi, diu que, en els contractes signats des d’aleshores, no es poden cobrar al llogater amb cap concepte o nom.
Quant em poden apujar el lloguer aquest any?
Només el que pacti el teu contracte, una vegada l’any i sense passar del límit legal del dia en què es compleix l’any de contracte (art. 18.1 LAU). Fins al 31 de desembre de 2027, segons el Real Decreto-ley 29/2026, en vigor des de 8 d’octubre de 2026 i pendent que el Congrés el convalidi, el límit sense un nou pacte és l’IRAV, i com a màxim un 2 %. La taula d’aquesta pàgina dona el límit de cada any.
Què és l’IRAV?
És l’índex que l’INE publica cada mes per limitar la pujada anual del lloguer d’habitatge (disposició addicional 11.ª de la LAU). És el valor més baix entre l’IPC, l’IPC subjacent i una mitjana que acosta el resultat al 2 %. Fa de límit des de l’1 de gener de 2025.
Quanta fiança em poden demanar?
Una mensualitat de renda en metàl·lic (art. 36.1 LAU). A part, el contracte pot demanar una garantia addicional: en els contractes signats des del 6 de març de 2019 de fins a cinc anys, o set si el propietari és una empresa, no més de dues mensualitats (art. 36.5 LAU). I per avançat, no més d’una mensualitat (art. 17.2 LAU).
Quan m’han de retornar la fiança?
Passat un mes des que lliures les claus, el que falti per retornar genera l’interès legal del diner (art. 36.4 LAU). El propietari pot descomptar desperfectes o deutes; la revisió no valora si un descompte és procedent, però sí que calcula l’interès per demora.
Què passa amb les normes pendents de convalidació?
Un reial decret llei regeix des que entra en vigor, però el Congrés l’ha de convalidar en els 30 dies següents a la seva promulgació; si no ho fa, queda derogat. En data 9 d’octubre de 2026 estan pendents de convalidació: Real Decreto-ley 29/2026, en vigor des de 8 d’octubre de 2026, i Real Decreto-ley 28/2026, que entra en vigor en data 15 de novembre de 2026. Quan un resultat depèn d’una norma pendent, la revisió dona els dos càlculs i el total només suma el més baix. Si una pujada cau en els dies d’un decret que el Congrés va derogar, la revisió dona els dos càlculs i no la suma al total. Els derogats: Real Decreto-ley 8/2026, de 22-03-2026 fins a 29 o 30-04-2026; Real Decreto-ley 26/2026, en data 01-10-2026 (o fins a 02-10-2026).
Què passa amb els meus documents?
Si puges el teu contracte i els altres papers del lloguer, s’envien xifrats a un servidor d’Amazon Web Services a Espanya, que els passa a un model d’IA (Claude, d’Anthropic, a través d’Amazon Bedrock) dins de la Unió Europea. El model indica què és cada pàgina i copia només les dades que necessita el formulari. Té l’ordre de no copiar noms de persones, DNI, NIE, comptes bancaris, telèfons ni correus, i el servidor descarta qualsevol text copiat que encara porti un DNI, un compte, un correu o un telèfon. No es desa res: el document es processa en memòria i es descarta. Si prefereixes no pujar res, pots escriure les dades i res no surt del teu dispositiu.
Què inclou el passi de 4,99 €?
El passi serveix per a qualsevol revisió durant 7 dies, també la de la quitança, i només al navegador amb què pagues. En la del lloguer et mostra el càlcul pas a pas de cada partida i et deixa descarregar l’informe en PDF i, si la teva revisió té xifres per a elles, les cartes sobre la fiança i les pujades. En aquests dies pots refer o corregir la teva revisió i llegir fins a 15 paquets de documents sense pagar una altra vegada. No desem la teva revisió enlloc: en un altre dispositiu, en una finestra privada o si esborres les dades de navegació, el passi es perd.