تحقّق مما إذا كان إيجارك عادلًا

أتعاب الوكالة العقارية

تتوقف مصاريف الإدارة العقارية وإبرام العقد على تاريخ عقدك:

• العقود الموقَّعة بين 6 مارس 2019 و25 مايو 2023: يتحمّلها المؤجِّر عندما يكون شركة (شخصًا اعتباريًا، persona jurídica). وإذا كان شخصًا طبيعيًا، لا يحدّد القانون من يدفعها.
• العقود الموقَّعة بين 26 مايو 2023 و7 أكتوبر 2026: يتحمّلها المؤجِّر دائمًا.
• العقود الموقَّعة منذ 8 أكتوبر 2026: ينصّ Real Decreto-ley 29/2026، الساري منذ 8 أكتوبر 2026 وهو بانتظار أن يصادق عليه البرلمان ⁨(Congreso)⁩، على أنه لا يجوز تحصيلها من المستأجِر لا مباشرةً ولا بصورة غير مباشرة، تحت أي بند أو اسم. ويشمل ذلك أي خدمة لإعداد العقد أو إبرامه أو إدارته أو تجديده أو تعديله؛ أما الخدمة الأخرى التي لا يحتاجها العقد فلا يجوز تحصيلها إلا إذا طلبتها كتابيًا وأنت تعلم أنها اختيارية وتعرف سعرها.

قد يكون مبلغ يُحصَّل باسم آخر، مثل «estudio de solvencia» (دراسة الملاءة) أو «reserva» (الحجز) أو «gestión» (الإدارة)، أتعابًا. في عقد سابق لـ8 أكتوبر 2026، تشير إليه المراجعة لتنظر فيه، دون رقم؛ ومنذ ذلك التاريخ، تحتسبه مبلغًا مدفوعًا بالزيادة، إلا إذا كان خدمة اختيارية طلبتها كتابيًا.

هل يمكن للوكالة العقارية أن تحصّل منك؟ الأتعاب في الإيجار

النصوص القانونية

• LAU, art. 20.1, último párrafo (Real Decreto-ley 7/2019, de 1 de marzo) سارٍ
• LAU, art. 20.1, último párrafo (Ley 12/2023, de 24 de mayo, por el derecho a la vivienda) سارٍ
• art. 3.Doce, que da nueva redacción al art. 20.2 de la LAU (Real Decreto-ley 29/2026, de 6 de octubre) بانتظار مصادقة البرلمان ⁨(Congreso)⁩

التأمين ⁨(fianza)⁩ والضمانات والدفع المسبق

التأمين ⁨(fianza)⁩ إلزامي، وهو في إيجار المسكن إيجار شهر واحد يُدفع نقدًا ⁨(art. 36.1 LAU)⁩.

وإضافةً إلى ذلك، يمكن أن يطلب العقد ضمانًا آخر: مالًا إضافيًا، أو كفالة ⁨(aval)⁩، أو وثيقة تأمين ⁨(seguro)⁩. وفي العقود الموقَّعة منذ 6 مارس 2019 لمدة تصل إلى خمس سنوات، أو سبع إذا كان المؤجِّر شركة، لا يجوز أن يتجاوز هذا الضمان الإضافي إيجار شهرين ⁨(art. 36.5 LAU)⁩.

لا يجوز للمؤجِّر أن يشترط دفع أكثر من إيجار شهر واحد مسبقًا ⁨(art. 17.2 LAU)⁩.

وإضافةً إلى ذلك، ينصّ Real Decreto-ley 29/2026، الساري منذ 8 أكتوبر 2026 وهو بانتظار أن يصادق عليه البرلمان ⁨(Congreso)⁩، على أنه لا يجوز إلزام المستأجِر بالتعاقد على وثيقة تأمين ضد عدم دفع الإيجار ⁨(seguro de impago)⁩ ولا على تغطية مشابهة.

تقارن المراجعة بهذه الحدود القصوى المال الذي سلّمته. أما الكفالة أو وثيقة التأمين فليست مالًا مسلَّمًا: تشير إليهما المراجعة دون رقم.

تأمين الإيجار ⁨(fianza)⁩: كم يمكن أن يُطلب منك

النصوص القانونية

• LAU, art. 36.1 (Ley 29/1994, de 24 de noviembre, de Arrendamientos Urbanos) سارٍ
• LAU, art. 36.5 (Real Decreto-ley 7/2019, de 1 de marzo) سارٍ
• LAU, art. 17.2 (Ley 29/1994, de 24 de noviembre, de Arrendamientos Urbanos) سارٍ
• art. 3.Diecisiete, que reforma el art. 36.5 de la LAU (Real Decreto-ley 29/2026, de 6 de octubre) بانتظار مصادقة البرلمان ⁨(Congreso)⁩

كيف يُحدَّث الإيجار

في العقود الموقَّعة منذ 6 مارس 2019، لا يُحدَّث الإيجار إلا إذا اتُّفق على ذلك في العقد، ومرة واحدة في السنة: في اليوم الذي تكتمل فيه كل سنة من العقد. وإذا كان البند ينصّ على التحديث دون ذكر المؤشر، يُستخدم المؤشر الذي يحدّده القانون. ولا يجوز أن تتجاوز الزيادة أبدًا الحد القانوني الأقصى في ذلك اليوم ⁨(art. 18.1 LAU)⁩.

يُدفع الإيجار الجديد ابتداءً من الشهر التالي لإشعارك كتابيًا، مع النسبة المطبَّقة؛ وتكفي ملاحظة في إيصال الشهر السابق ⁨(art. 18.2 LAU)⁩.

الحد الأقصى لكل سنة، حسب اليوم الذي تكتمل فيه سنة العقد:

من 06-03-2019 إلى 30-03-2022

مؤشر IPC.

من 31-03-2022 إلى 31-12-2023

مؤشر IGC (بحد أقصى 2 %)، أو IPC إذا كان أدنى. وكان يمكن لاتفاق جديد أن يضع زيادةً أخرى مكان IGC. وإذا كان المؤجِّر مالكًا كبيرًا ⁨(gran tenedor)⁩ (أكثر من عشرة عقارات للاستخدام السكني أو أكثر من 1.500 m² للاستخدام السكني)، فلا يمكن أن تتجاوز الزيادة IGC حتى لو اتفقتما على زيادة أخرى.

في 2024

نسبة 3 %، أو IPC إذا كان أدنى. وكان يمكن لاتفاق جديد أن يضع زيادةً أخرى مكان نسبة 3 %. وإذا كان المؤجِّر مالكًا كبيرًا ⁨(gran tenedor)⁩، فلا يمكن أن تتجاوز الزيادة 3 % حتى لو اتفقتما على زيادة أخرى. ومنذ 26-05-2023، المالك الكبير هو من يملك أكثر من عشرة عقارات للاستخدام السكني أو أكثر من 1.500 m² للاستخدام السكني، وفي منطقة سوق سكنية متوترة ⁨(zona de mercado tensionado)⁩ معلنة، يمكن للمنطقة ذات الحكم الذاتي ⁨(comunidad autónoma)⁩ أن تخفّض ذلك إلى خمسة عقارات أو أكثر للاستخدام السكني في تلك المنطقة.

من 01-01-2025 إلى 07-10-2026

في العقود المبرمة منذ 26-05-2023، IRAV أو IPC، أيهما أدنى؛ وفي العقود السابقة، IPC.

منذ 08-10-2026

مؤشر IRAV في جميع العقود. وحتى 31-12-2027، ودون اتفاق جديد، بحد أقصى 2 %. وإذا تجاوز إيجارك الحد الأقصى للسعر المطبَّق عليه وفق نظام المؤشرات المرجعية، فلا مجال لأي زيادة.

الوضع في 9 أكتوبر 2026: يسري RDL 29/2026 منذ 8 أكتوبر 2026 وهو بانتظار مصادقة البرلمان ⁨(Congreso)⁩. وعلى البرلمان أن يصوّت عليه خلال الـ30 يومًا التالية لإصداره؛ وإذا لم يصادق عليه، يُلغى.

مراسيم بالحد الأقصى نفسه البالغ 2 % ألغاها البرلمان ⁨(Congreso)⁩: RDL 8/2026، الذي سرى من 22-03-2026 حتى 29 أو 30-04-2026; RDL 26/2026، الذي سرى في 01-10-2026 (أو حتى 02-10-2026). والزيادة التي تقع في تلك الأيام حالة مشكوك فيها.

إذا وقعت زيادة في أيام مرسوم ألغاه البرلمان ⁨(Congreso)⁩، تعرض المراجعة الحسبتين ولا تضيفها إلى المجموع. وإذا توقفت على نص بانتظار المصادقة، تعرض الحسبتين ولا يجمع المجموع إلا الأدنى منهما.

المؤشر المعتمد هو آخر مؤشر منشور في ذلك اليوم. أرقام كل شهر، مع اليوم الذي نشرها فيه INE، موجودة هنا: مؤشرا IRAV وIPC لكل شهر

كم يمكن أن يُرفع إيجارك في 2026

النصوص القانونية

• LAU, art. 18.1 (Real Decreto-ley 7/2019, de 1 de marzo) سارٍ
• art. 3.Once, que reforma el art. 18.1 de la LAU (Real Decreto-ley 29/2026, de 6 de octubre) بانتظار مصادقة البرلمان ⁨(Congreso)⁩
• LAU, art. 18.2 (Ley 29/1994, de 24 de noviembre, de Arrendamientos Urbanos) سارٍ

المصاريف: رسوم اتحاد الملاك ⁨(comunidad)⁩ وضريبة العقارات ⁨(IBI)⁩ والنفايات

لا يجوز للمؤجِّر أن يحصّل منك المصاريف العامة للمبنى أو الخدمات التي ليس لها عدّاد إلا إذا اتفقتما على ذلك كتابيًا مع مبلغها السنوي في تاريخ العقد ⁨(art. 20.1 LAU)⁩. أما الضرائب، مثل ضريبة العقارات ⁨(IBI)⁩، فلها قاعدتها الخاصة، أدناه.

في السنوات الخمس الأولى من العقد، أو السبع إذا كان المؤجِّر شركة، لا يجوز أن ترتفع هذه المصاريف، باستثناء الضرائب، إلا مرة واحدة في السنة، بالاتفاق، ولا أكثر أبدًا من ضعف ما يمكن أن يرتفع به الإيجار (art. 20.2 LAU، الذي يرقّمه Real Decreto-ley 29/2026 بوصفه 20.3).

ما يُقاس بعدّاد خاص بالمسكن، مثل الماء أو الكهرباء، تدفعه أنت (art. 20.3 LAU، الذي يرقّمه Real Decreto-ley 29/2026 بوصفه 20.4).

وإضافةً إلى ذلك، ينصّ Real Decreto-ley 29/2026، الساري منذ 8 أكتوبر 2026 وهو بانتظار أن يصادق عليه البرلمان ⁨(Congreso)⁩، على أنه لا يجوز تحميل ضرائب المسكن، مثل ضريبة العقارات ⁨(IBI)⁩، على المستأجِر، إلا إذا كان المستأجِر هو الملزَم بدفعها. تطبّق المراجعة ذلك على العقود الموقَّعة منذ ذلك التاريخ؛ وفي العقود السابقة، تعرضه للعلم.

في العقود الموقَّعة قبل 8 أكتوبر 2026، لم يكن ممكنًا تحميل الضرائب، مثل ضريبة العقارات ⁨(IBI)⁩، على المستأجِر إلا باتفاق كتابي ومع مبلغها السنوي في تاريخ العقد (art. 20.1 LAU، بصيغته السابقة).

ضريبة IBI واتحاد الملاك والنفايات: ما الذي يمكن أن يحصّله منك المؤجِّر

النصوص القانونية

• LAU, art. 20.1 en su redacción anterior al RDL 29/2026 (Ley 29/1994, de 24 de noviembre, de Arrendamientos Urbanos) سارٍ
• LAU, art. 20.2 en su redacción anterior al RDL 29/2026 (art. 20.3 desde el 08-10-2026) (Real Decreto-ley 7/2019, de 1 de marzo) سارٍ
• LAU, art. 20.3 en su redacción anterior al RDL 29/2026 (art. 20.4 desde el 08-10-2026) (Ley 29/1994, de 24 de noviembre, de Arrendamientos Urbanos) سارٍ
• art. 3.Doce, que reforma el art. 20.1 de la LAU (Real Decreto-ley 29/2026, de 6 de octubre) بانتظار مصادقة البرلمان ⁨(Congreso)⁩

إرجاع التأمين ⁨(fianza)⁩

عندما ينتهي العقد وتسلّم المفاتيح، يكون أمام المؤجِّر شهر واحد لإرجاع التأمين ⁨(fianza)⁩ إليك. وبعد انقضاء ذلك الشهر، يولّد ما يتبقى دون إرجاع الفائدة القانونية للمال ⁨(interés legal del dinero)⁩ ⁨(art. 36.4 LAU)⁩.

الفائدة القانونية هي 3,25 % منذ 2023: حدّدها قانون الموازنة العامة للدولة لعام 2023 ⁨(Ley de Presupuestos Generales del Estado)⁩ وتستمر ما دامت تلك الموازنة ممدَّدة. نسبة كل سنة موجودة في جدول البنك المركزي الإسباني ⁨(Banco de España)⁩. ولأنه لا يوجد نص يحدّد ما إذا كانت السنة تُحسب 365 أو 360 يومًا، تعرض المراجعة الفائدة بالحسبتين.

يمكن للمؤجِّر أن يخصم الأضرار أو الديون. لا تقيّم المراجعة ما إذا كان الخصم في محلّه: بل تقارن ما أُرجع بالتأمين وبالخصومات التي تدوّنها، وتحسب فائدة التأخير.

وإضافةً إلى ذلك، ينصّ Real Decreto-ley 29/2026، الساري منذ 8 أكتوبر 2026 وهو بانتظار أن يصادق عليه البرلمان ⁨(Congreso)⁩، على وثيقة لإنهاء العقد يوقّعها الطرفان؛ وإذا لم تُحرَّر أو لم تذكر أضرارًا، يُفترض، ما لم يثبت العكس، أن المسكن سُلِّم في حالة جيدة ⁨(art. 36.7 LAU)⁩.

المؤجِّر لا يُرجع إليك التأمين ⁨(fianza)⁩: المهلة والفوائد

النصوص القانونية

• LAU, art. 36.4 (Ley 29/1994, de 24 de noviembre, de Arrendamientos Urbanos) سارٍ
• disposición adicional 42.ª (Ley 31/2022, de 23 de diciembre, de Presupuestos Generales del Estado para 2023) سارٍ
• art. 3.Dieciocho, que añade el art. 36.7 a la LAU (Real Decreto-ley 29/2026, de 6 de octubre) بانتظار مصادقة البرلمان ⁨(Congreso)⁩
• الفائدة القانونية (Banco de España، البنك المركزي الإسباني)

المناطق السكنية المتوترة ⁨(zonas tensionadas)⁩

يمكن للمناطق ذات الحكم الذاتي ⁨(comunidades autónomas)⁩ أن تعلن مناطق سوق سكنية متوترة ⁨(zonas de mercado residencial tensionado)⁩، وتنشر وزارة الإسكان ⁨(Ministerio de Vivienda)⁩ كل إعلان في الجريدة الرسمية ⁨(BOE)⁩. وفي منطقة معلنة، يمكن أن يكون لإيجار العقد الجديد حد أقصى: إيجار العقد السابق، أو في بعض الحالات، كما مع المالك الكبير ⁨(gran tenedor)⁩، سعر النظام الوطني المرجعي ⁨(art. 17.6 y 17.7 LAU)⁩.

وفي التحديثات حتى 31 ديسمبر 2027، ينصّ Real Decreto-ley 29/2026، الساري منذ 8 أكتوبر 2026 وهو بانتظار أن يصادق عليه البرلمان ⁨(Congreso)⁩، على أنه إذا تجاوز الإيجار الحد الأقصى للسعر المطبَّق عليه وفق نظام المؤشرات المرجعية للأسعار، فلا مجال لأي زيادة. ولا يحدّد المرسوم الحالات التي يُطبَّق فيها هذا الحد؛ ويحدّده القانون لبعض العقود الجديدة في المناطق المتوترة ⁨(art. 17.7 LAU)⁩.

لا تحسب المراجعة هذه الحدود القصوى: تسأل عمّا إذا كان مسكنك في منطقة سكنية متوترة ⁨(zona tensionada)⁩ وتعطيك رابط النظام الوطني المرجعي.

النصوص القانونية

• LAU, art. 17.6 y 17.7 (Ley 12/2023, de 24 de mayo, por el derecho a la vivienda) سارٍ
• disposición final 6.ª (Real Decreto-ley 29/2026, de 6 de octubre) بانتظار مصادقة البرلمان ⁨(Congreso)⁩
• النظام الوطني المرجعي لأسعار الإيجار ⁨(SERPAVI)⁩

المدة والتمديدات

إذا نصّ العقد على أقل من خمس سنوات، أو سبع إذا كان المؤجِّر شركة، يُمدَّد كل سنة حتى بلوغها، ما لم تُشعِر قبل 30 يومًا بأنك لا تريد الاستمرار ⁨(art. 9.1 LAU)⁩.

بعد انقضاء تلك المدة، إذا لم يُشعِر أحد (المؤجِّر قبل أربعة أشهر وأنت قبل شهرين)، يستمر العقد سنة إضافية في كل مرة، حتى ثلاث سنوات، ويمكنك تركه عند انتهاء أي من تلك السنوات بإشعار قبل شهر واحد ⁨(art. 10.1 LAU)⁩.

وإضافةً إلى ذلك، ينصّ Real Decreto-ley 29/2026، الساري منذ 8 أكتوبر 2026 وهو بانتظار أن يصادق عليه البرلمان ⁨(Congreso)⁩،، بشروط واستثناءات، على تمديد استثنائي بالسنوات، حتى سنتين إضافيتين، إذا طلبته. وأهم الشروط: أن يكون العقد ساريًا في 8 أكتوبر 2026؛ وأن ينتهي تمديده الإلزامي وفق art. 9.1، أو تمديده الضمني وفق art. 10، أو تجديده الضمني ⁨(tácita reconducción)⁩ قبل 31 ديسمبر 2028، وأن تكون منتظمًا في دفع الإيجار وأن تكون كذلك كل شهر خلال الأشهر الثمانية السابقة. ولا يُطبَّق إذا اتفقتما على شروط أخرى، أو على عقد جديد أو تجديد بإيجار أدنى بنسبة 5 % على الأقل، ولا إذا أبلغ المؤجِّر بأنه يحتاج المسكن لنفسه أو لعائلته ⁨(art. 9.3 LAU)⁩. وإذا أمكن تطبيق تمديد المناطق المتوترة ⁨(art. 10.3 LAU)⁩، يُطبَّق ذلك التمديد.

من جهة أخرى، يعيد Real Decreto-ley 28/2026، الذي يدخل حيّز التنفيذ في 15 نوفمبر 2026 وهو بانتظار أن يصادق عليه البرلمان ⁨(Congreso)⁩، صياغة art. 10 من LAU، المتعلقة بالتمديدات، ومنذ ذلك الحين يستبعد التمديد الاستثنائي في Real Decreto-ley 29/2026 عندما يكون تمديد art. 10.1 الجديدة واجب التطبيق.

لا تتحقق المراجعة من التمديدات ولا من مُهَل الإشعار: تعطيك تواريخ عقدك للعلم.

النصوص القانونية

• LAU, art. 9.1 (Real Decreto-ley 7/2019, de 1 de marzo) سارٍ
• LAU, art. 10.1 (Real Decreto-ley 7/2019, de 1 de marzo) سارٍ
• disposición final 5.ª (Real Decreto-ley 29/2026, de 6 de octubre) بانتظار مصادقة البرلمان ⁨(Congreso)⁩
• art. 10 de la LAU en su nueva redacción (Real Decreto-ley 28/2026, de 6 de octubre) بانتظار مصادقة البرلمان ⁨(Congreso)⁩

قواعد منطقتك ذات الحكم الذاتي ⁨(comunidad autónoma)⁩

يُطبَّق قانون الإيجارات الحضرية ⁨(Ley de Arrendamientos Urbanos)⁩ في كل إسبانيا، ولا تطبّق المراجعة إلا القواعد الوطنية. وقد تكون لمنطقتك قواعد خاصة تُضاف إليها، مثل قواعد مناطقها المتوترة.

يمكن للمناطق ذات الحكم الذاتي أن تُلزم المؤجِّر بإيداع التأمين ⁨(fianza)⁩ لدى هيئة عامة ⁨(disposición adicional 3.ª LAU)⁩. وهو التزام على المؤجِّر تجاه الإدارة: لا يغيّر ما تدفعه.

النصوص القانونية

• LAU, disposición adicional 3.ª (Ley 29/1994, de 24 de noviembre, de Arrendamientos Urbanos) سارٍ

أسئلة شائعة