Egiaztatu zure alokairua bidezkoa den

Agentziaren ordainsariak

Higiezinen kudeaketako eta kontratua formalizatzeko gastuak zure kontratuaren dataren araberakoak dira:

• 2019ko martxoaren 6tik 2023ko maiatzaren 25era sinatutako kontratuak: jabearen kontura dira jabea enpresa bat denean (pertsona juridikoa). Pertsona bat bada, legeak ez du esaten nork ordaintzen dituen.
• 2023ko maiatzaren 26tik 2026ko urriaren 7a datara sinatutako kontratuak: beti jabearen kontura dira.
• 2026ko urriaren 8a datatik aurrera sinatutako kontratuak: Real Decreto-ley 29/2026 (indarrean 2026ko urriaren 8a datatik aurrera, Kongresuak baliozkotzeko zain) arauak dio ezin zaizkiola maizterrari kobratu, ez zuzenean ez zeharka, ezein kontzepturekin edo izenekin. Kontratua prestatzeko, formalizatzeko, kudeatzeko, berritzeko edo aldatzeko edozein zerbitzu hartzen du barne; kontraturako behar ez den beste zerbitzu bat idatziz eskatu bazenuen bakarrik kobra daiteke, aukerakoa zela eta haren prezioa jakinda.

Beste izen bat duen kargu bat, hala nola «kaudimen-azterketa», «erreserba» edo «kudeaketa», ordainsari bat izan daiteke. 2026ko urriaren 8a data baino lehenagoko kontratu batean, berrikuspenak seinalatu egiten du, begira diezaiozun, zifrarik gabe; data horretatik aurrera, gehiegi ordaindutzat hartzen du, idatziz eskatu zenuen aukerako zerbitzu bat izan ezean.

Zuri kobra diezazuke higiezinen agentziak? Ordainsariak alokairuan

Arauak

• LAU, art. 20.1, último párrafo (Real Decreto-ley 7/2019, de 1 de marzo) indarrean
• LAU, art. 20.1, último párrafo (Ley 12/2023, de 24 de mayo, por el derecho a la vivienda) indarrean
• art. 3.Doce, que da nueva redacción al art. 20.2 de la LAU (Real Decreto-ley 29/2026, de 6 de octubre) baliozkotzeko zain

Fidantza, bermeak eta aurretiko ordainketa

Fidantza derrigorrezkoa da, eta, etxebizitza-alokairu batean, eskudiruzko errenta-hileko batekoa (art. 36.1 LAU).

Gainera, kontratuak beste berme bat eska dezake: diru gehiago, abal bat edo aseguru bat. 2019ko martxoaren 6tik aurrera sinatutako bost urtera arteko kontratuetan, edo zazpi urtera artekoetan jabea enpresa bat bada, berme osagarri horrek ezin ditu bi errenta-hileko gainditu (art. 36.5 LAU).

Aurretiko ordainketa gisa, jabeak ezin du errenta-hileko bat baino gehiago eskatu (art. 17.2 LAU).

Gainera, Real Decreto-ley 29/2026 (indarrean 2026ko urriaren 8a datatik aurrera, Kongresuak baliozkotzeko zain) arauak dio ezin zaiola maizterrari eskatu errenta ez ordaintzearen aurkako asegururik edo antzeko beste estaldurarik kontratatzeko.

Berrikuspenak muga horiekin alderatzen du eman zenuen dirua. Abal bat edo aseguru bat ez da emandako dirua: seinalatu egiten ditu, zifrarik gabe.

Alokairuaren fidantza: zenbat eska diezazuketen

Arauak

• LAU, art. 36.1 (Ley 29/1994, de 24 de noviembre, de Arrendamientos Urbanos) indarrean
• LAU, art. 36.5 (Real Decreto-ley 7/2019, de 1 de marzo) indarrean
• LAU, art. 17.2 (Ley 29/1994, de 24 de noviembre, de Arrendamientos Urbanos) indarrean
• art. 3.Diecisiete, que reforma el art. 36.5 de la LAU (Real Decreto-ley 29/2026, de 6 de octubre) baliozkotzeko zain

Nola eguneratzen den errenta

2019ko martxoaren 6tik aurrera sinatutako kontratuetan, errenta kontratuak hala itundu badu bakarrik eguneratzen da, eta urtean behin: kontratuaren urte bakoitza betetzen den egunean. Klausulak eguneratzen dela dioen arren zer indizerekin ez badio, legeak finkatzen duena erabiltzen da. Eta igoerak ezin du inoiz egun horretako legezko muga gainditu (art. 18.1 LAU).

Errenta berria idatziz abisatzen dizuten hilabetearen hurrengotik aurrera ordaintzen da, aplikatutako ehunekoarekin; aurreko hilabeteko ordainagiriko ohar batek balio du (art. 18.2 LAU).

Urte bakoitzeko muga, kontratuaren urtea betetzen den egunaren arabera:

06-03-2019tik 30-03-2022ra

IPC.

31-03-2022tik 31-12-2023ra

IGC (gehienez 2 %), edo IPC, txikiagoa bada. Itun berri batek IGC beste igoera batengatik alda zezakeen. Zure jabea etxebizitza-edukitzaile handia bada (bizitegi-erabilerako hamar higiezin baino gehiago edo bizitegi-erabilerako 1.500 m² baino gehiago), igoerak ezin du IGC gainditu, beste igoera bat itundu bazenuten ere.

2024an

3 %, edo IPC, txikiagoa bada. Itun berri batek 3 % hori beste igoera batengatik alda zezakeen. Zure jabea etxebizitza-edukitzaile handia bada, igoerak ezin du 3 % gainditu, beste igoera bat itundu bazenuten ere. 26-05-2023tik aurrera, etxebizitza-edukitzaile handia da bizitegi-erabilerako hamar higiezin baino gehiago edo bizitegi-erabilerako 1.500 m² baino gehiago dituena, eta bizitegi-merkatu tentsionatuko eremu deklaratu batean autonomia-erkidegoak muga hori jaits dezake, eremu horretan bizitegi-erabilerako bost higiezin edo gehiagora.

01-01-2025etik 07-10-2026 datara

26-05-2023tik aurrerako kontratuetan, IRAV edo IPC, txikiena; aurrekoetan, IPC.

08-10-2026 datatik aurrera

IRAV kontratu guztietan. Eta 31-12-2027ra arte, itun berririk gabe, gehienez 2 %. Eta zure errentak erreferentziako indizeen sistemaren arabera aplika dakiokeen prezio-muga gainditzen badu, ezin da inolako igoerarik egin.

Egoera 2026ko urriaren 9a datan: RDL 29/2026 araua 2026ko urriaren 8a datatik aurrera dago indarrean, eta baliozkotzeko zain dago. Kongresuak promulgazioaren ondorengo 30 egunetan bozkatu behar du; baliozkotzen ez badu, indargabetuta geratzen da.

Muga bera (2 %) zuten eta Kongresuak indargabetu zituen dekretuak: RDL 8/2026 araua, 22-03-2026 datatik 29 datara edo 30-04-2026 datara indarrean egon zena; RDL 26/2026 araua, 01-10-2026 datan (edo 02-10-2026 datara arte) indarrean egon zena. Egun haietako igoera bat kasu zalantzagarria da.

Igoera bat Kongresuak indargabetutako dekretu baten egunetan badago, berrikuspenak bi kalkuluak ematen ditu, eta ez du guztizkoari batzen. Baliozkotzeko zain dagoen arau baten araberakoa bada, biak ematen ditu, eta guztizkoak txikiena bakarrik batzen du.

Kontuan hartzen den indizea egun horretan argitaratuta dagoen azkena da. Hilabete bakoitzeko zifrak, INEk argitaratu zituen egunarekin, hemen daude: Hilabete bakoitzeko IRAV eta IPC

Zenbat igo diezazuketen alokairua 2026an

Arauak

• LAU, art. 18.1 (Real Decreto-ley 7/2019, de 1 de marzo) indarrean
• art. 3.Once, que reforma el art. 18.1 de la LAU (Real Decreto-ley 29/2026, de 6 de octubre) baliozkotzeko zain
• LAU, art. 18.2 (Ley 29/1994, de 24 de noviembre, de Arrendamientos Urbanos) indarrean

Gastuak: komunitatea, IBI eta zaborrak

Jabeak eraikinaren gastu orokorrak edo kontagailurik gabeko zerbitzuak soilik kobra diezazkizuke, baldin eta idatziz itundu bazenuten eta kontratuaren datako urteko zenbatekoa jaso bazenuten (art. 20.1 LAU). Zergek, hala nola IBIk, beren arau berezia dute, beherago.

Kontratuaren lehen bost urteetan, edo zazpietan jabea enpresa bat bada, gastu horiek, zergak izan ezik, urtean behin bakarrik igo daitezke, akordioz, eta inoiz ez errenta igo daitekeenaren bikoitza baino gehiago (art. 20.2 LAU; Real Decreto-ley 29/2026 arauak 20.3 zenbakia ematen dio).

Etxebizitzaren kontagailu propio batekin neurtzen dena, ura edo argia adibidez, zuk ordaintzen duzu (art. 20.3 LAU; Real Decreto-ley 29/2026 arauak 20.4 zenbakia ematen dio).

Gainera, Real Decreto-ley 29/2026 (indarrean 2026ko urriaren 8a datatik aurrera, Kongresuak baliozkotzeko zain) arauak dio etxebizitzaren zergak, IBI adibidez, ezin zaizkiola maizterrari kargatu, maizterrak berak ordaindu behar dituenean izan ezik. Berrikuspenak data horretatik aurrera sinatutako kontratuei aplikatzen die; aurrekoetan, informazio gisa ematen du.

2026ko urriaren 8a data baino lehen sinatutako kontratuetan, zergak, IBI adibidez, idatzizko itun batekin eta kontratuaren datako urteko zenbatekoarekin bakarrik pasa zitezkeen maizterraren kontura (art. 20.1 LAU, aurreko idazketan).

IBIa, komunitatea eta zaborra: zer kobra diezazukeen jabeak

Arauak

• LAU, art. 20.1 en su redacción anterior al RDL 29/2026 (Ley 29/1994, de 24 de noviembre, de Arrendamientos Urbanos) indarrean
• LAU, art. 20.2 en su redacción anterior al RDL 29/2026 (art. 20.3 desde el 08-10-2026) (Real Decreto-ley 7/2019, de 1 de marzo) indarrean
• LAU, art. 20.3 en su redacción anterior al RDL 29/2026 (art. 20.4 desde el 08-10-2026) (Ley 29/1994, de 24 de noviembre, de Arrendamientos Urbanos) indarrean
• art. 3.Doce, que reforma el art. 20.1 de la LAU (Real Decreto-ley 29/2026, de 6 de octubre) baliozkotzeko zain

Fidantzaren itzulketa

Kontratua amaitzen denean eta giltzak ematen dituzunean, jabeak hilabete bat du fidantza itzultzeko. Hilabete hori igarota, itzultzeko falta denak diruaren legezko interesa sortzen du (art. 36.4 LAU).

Legezko interesa 3,25 % da 2023 urtetik aurrera: 2023rako Ley de Presupuestos Generales del Estado legeak finkatu zuen, eta aurrekontu horiek luzatuta dauden bitartean jarraitzen du. Urte bakoitzeko tasa Banco de España erakundearen taulan dago. Ezein arauk ez duenez esaten urteak 365 edo 360 egun zenbatzen dituen, berrikuspenak interesa bi kalkuluekin ematen du.

Jabeak kalteak edo zorrak deskonta ditzake. Berrikuspenak ez du baloratzen deskontu bat bidezkoa den: itzulitakoa fidantzarekin eta idazten dituzun deskontuekin alderatzen du, eta atzerapenaren interesa kalkulatzen du.

Gainera, Real Decreto-ley 29/2026 (indarrean 2026ko urriaren 8a datatik aurrera, Kongresuak baliozkotzeko zain) arauak bi alderdiek sinatzen duten kontratua amaitzeko agiri bat aurreikusten du; egiten ez bada edo kalterik jasotzen ez badu, etxebizitza egoera onean eman zela presumitzen da, kontrako frogarik ezean (art. 36.7 LAU).

Jabeak ez dizu fidantza itzultzen: epea eta interesak

Arauak

• LAU, art. 36.4 (Ley 29/1994, de 24 de noviembre, de Arrendamientos Urbanos) indarrean
• disposición adicional 42.ª (Ley 31/2022, de 23 de diciembre, de Presupuestos Generales del Estado para 2023) indarrean
• art. 3.Dieciocho, que añade el art. 36.7 a la LAU (Real Decreto-ley 29/2026, de 6 de octubre) baliozkotzeko zain
• Legezko interesa (Banco de España)

Tentsionatutako eremuak

Autonomia-erkidegoek bizitegi-merkatu tentsionatuko eremuak deklara ditzakete, eta Etxebizitza Ministerioak deklarazio bakoitza BOEn argitaratzen du. Eremu deklaratu batean, kontratu berri baten errentak muga izan dezake: aurreko kontratuarena edo, kasu batzuetan, etxebizitza-edukitzaile handi batekin adibidez, erreferentziako estatuko sistemaren prezioa (art. 17.6 eta 17.7 LAU).

Eta 2027ko abenduaren 31ra arteko eguneratzeetan, Real Decreto-ley 29/2026 (indarrean 2026ko urriaren 8a datatik aurrera, Kongresuak baliozkotzeko zain) arauak dio errentak erreferentziako prezio-indizeen sistemaren arabera aplika dakiokeen gehieneko prezio-muga gainditzen badu, ezin dela inolako igoerarik egin. Dekretuak ez du esaten zer kasutan aplikatzen den muga hori; legeak tentsionatutako eremuetako kontratu berri batzuetarako finkatzen du (art. 17.7 LAU).

Berrikuspenak ez ditu muga horiek kalkulatzen: zure etxebizitza tentsionatutako eremu batean dagoen galdetzen du, eta erreferentziako estatuko sistemarako esteka ematen dizu.

Arauak

• LAU, art. 17.6 y 17.7 (Ley 12/2023, de 24 de mayo, por el derecho a la vivienda) indarrean
• disposición final 6.ª (Real Decreto-ley 29/2026, de 6 de octubre) baliozkotzeko zain
• Alokairuaren prezioaren erreferentziazko estatuko sistema (SERPAVI)

Iraupena eta luzapenak

Kontratuak bost urte baino gutxiago itundu baditu, edo zazpi baino gutxiago jabea enpresa bat bada, urtero luzatzen da horietara iritsi arte, jarraitu nahi ez duzula 30 egun lehenago abisatzen ez baduzu (art. 9.1 LAU).

Epe hori beteta, inork abisatzen ez badu (jabeak lau hilabete lehenago eta zuk bi), kontratuak urtebete gehiago irauten du aldi bakoitzean, hiru urtera arte, eta urte horietako edozein amaitzean utz dezakezu, hilabete lehenago abisatuta (art. 10.1 LAU).

Gainera, Real Decreto-ley 29/2026 (indarrean 2026ko urriaren 8a datatik aurrera, Kongresuak baliozkotzeko zain) arauak aparteko luzapen bat aurreikusten du, baldintzekin eta salbuespenekin, urtez urte eta beste bi urtera arte, eskatzen baduzu. Nagusiak: kontratuak indarrean egon behar du 2026ko urriaren 8a datan; art. 9.1eko nahitaezko luzapena, art. 10eko isilbidezko luzapena edo isilbidezko berritzea (tácita reconducción) 2028ko abenduaren 31 baino lehen amaitu behar da, eta errentaren ordainketan egunean egon behar duzu, eta aurreko zortzi hilabeteetan hilero egunean egon izan behar duzu. Ez da aplikatzen beste baldintza batzuk, kontratu berri bat edo gutxienez 5 % txikiagoa den errenta duen berritze bat itundu baduzue, ezta jabeak etxebizitza beretzat edo bere familiarentzat behar duela jakinarazten badu ere (art. 9.3 LAU). Tentsionatutako eremuetako luzapena aplika badaiteke (art. 10.3 LAU), hori aplikatzen da.

Bestalde, Real Decreto-ley 28/2026 (2026ko azaroaren 15a datan sartuko da indarrean; Kongresuak baliozkotzeko zain) arauak LAUren art. 10 berridazten du, luzapenei buruzkoa, eta harrezkero Real Decreto-ley 29/2026 arauaren aparteko luzapena kanpoan uzten du art. 10.1 berriaren luzapena dagokionean.

Berrikuspenak ez ditu luzapenak ezta aurreabisuak egiaztatzen: zure kontratuaren datak informazio gisa ematen dizkizu.

Arauak

• LAU, art. 9.1 (Real Decreto-ley 7/2019, de 1 de marzo) indarrean
• LAU, art. 10.1 (Real Decreto-ley 7/2019, de 1 de marzo) indarrean
• disposición final 5.ª (Real Decreto-ley 29/2026, de 6 de octubre) baliozkotzeko zain
• art. 10 de la LAU en su nueva redacción (Real Decreto-ley 28/2026, de 6 de octubre) baliozkotzeko zain

Zure autonomia-erkidegoaren arauak

Ley de Arrendamientos Urbanos Espainia osoan aplikatzen da, eta berrikuspenak estatuko arauak bakarrik aplikatzen ditu. Zure erkidegoak arau propioak izan ditzake, haiei gehitzen zaizkienak, hala nola bere tentsionatutako eremuenak.

Erkidegoek jabea behartu dezakete fidantza erakunde publiko batean gordailutzera (LAU, disposición adicional 3.ª). Jabeak administrazioarekin duen betebehar bat da: ez du aldatzen zuk ordaintzen duzuna.

Arauak

• LAU, disposición adicional 3.ª (Ley 29/1994, de 24 de noviembre, de Arrendamientos Urbanos) indarrean

Ohiko galderak