Cuánto te pueden subir el alquiler en 2026

Los topes, según el día en que se cumple el año

Si tu contrato es del 1 de abril de 2015 o posterior, tu alquiler solo puede subir si el contrato lo dice, y una vez al año: el día en que se cumple cada año de contrato. Sube según el índice que pacta el contrato, sin pasar del tope legal de ese momento. Estos son los topes de los contratos de vivienda desde el 6 de marzo de 2019:

Del 06-03-2019 al 30-03-2022

El IPC.

• LAU, art. 18.1, párrafo tercero (Real Decreto-ley 7/2019, de 1 de marzo)

Del 31-03-2022 al 31-12-2023

El IGC (como mucho un 2 %), o el IPC si es más bajo. Un nuevo pacto podía cambiar el IGC por otra subida. Si tu casero es gran tenedor (más de diez inmuebles de uso residencial o más de 1.500 m² de uso residencial), la subida no puede pasar del IGC aunque pactarais otra subida.

• art. 46 (Real Decreto-ley 6/2022, de 29 de marzo)
• art. 1.13, que prorroga el art. 46 del RDL 6/2022 (Real Decreto-ley 11/2022, de 25 de junio)
• art. 67, que prorroga el art. 46 del RDL 6/2022 (Real Decreto-ley 20/2022, de 27 de diciembre)
• anexo (Ley 2/2015, de 30 de marzo, de desindexación de la economía española)

En 2024

Un 3 %, o el IPC si es más bajo. Un nuevo pacto podía cambiar el 3 % por otra subida. Si tu casero es gran tenedor, la subida no puede pasar del 3 % aunque pactarais otra subida. Desde el 26-05-2023 es gran tenedor quien tiene más de diez inmuebles de uso residencial o más de 1.500 m² de uso residencial, y en una zona de mercado tensionado declarada la comunidad autónoma puede bajarlo a cinco o más inmuebles de uso residencial en esa zona.

• disposición final 6.ª, que reforma el art. 46 del RDL 6/2022 (Ley 12/2023, de 24 de mayo, por el derecho a la vivienda)
• art. 3.k (Ley 12/2023, de 24 de mayo, por el derecho a la vivienda)

Del 01-01-2025 al 07-10-2026

En los contratos desde el 26-05-2023, el IRAV o el IPC, el más bajo; en los anteriores, el IPC.

• apartado tercero, en desarrollo de la disposición adicional 11.ª de la LAU (Resolución de 18 de diciembre de 2024, de la Presidencia del INE)
• LAU, art. 18.1, párrafo tercero (Real Decreto-ley 7/2019, de 1 de marzo)

Desde el 08-10-2026

El IRAV en todos los contratos. Y hasta el 31-12-2027, sin nuevo pacto, como mucho un 2 %. Y si tu renta supera el límite de precio que le sea aplicable según el sistema de índices de referencia, no cabe ninguna subida.

• disposición final 6.ª (Real Decreto-ley 29/2026, de 6 de octubre)
• art. 4.Dos, que reforma la disposición transitoria 4.ª de la Ley 12/2023 (Real Decreto-ley 29/2026, de 6 de octubre)
• LAU, art. 17.6 y 17.7 (Ley 12/2023, de 24 de mayo, por el derecho a la vivienda)
• Sistema Estatal de Referencia del Precio del Alquiler de Vivienda (Ministerio de Vivienda)

Estado a 9 de octubre de 2026: el RDL 29/2026 rige desde el 8 de octubre de 2026 y está pendiente de convalidación. El Congreso tiene que votarlo en los 30 días siguientes a su promulgación; si no lo convalida, queda derogado.

Decretos con el mismo tope del 2 % que el Congreso derogó: el RDL 8/2026, que rigió del 22-03-2026 hasta el 29 o el 30-04-2026; el RDL 26/2026, que rigió el 01-10-2026 (o hasta el 02-10-2026). Una subida de esos días es un caso dudoso.

Con el último IRAV (2,54 %) y mientras rija el RDL 29/2026, el tope sin nuevo pacto es el 2 %: el más bajo de los dos. Y si tu renta supera el límite de precio que le sea aplicable según el sistema de índices de referencia, no cabe ninguna subida.

Art. 18 LAU

Sin cláusula, no hay subida

No, si tu contrato es del 1 de abril de 2015 o posterior: sin una cláusula de actualización, la renta no se actualiza (art. 18.1 LAU). Si la cláusula dice que se actualiza pero no con qué índice, se usa el IGC, salvo mientras rige un decreto que pone el IRAV: el RDL 26/2026 el 01-10-2026 (o hasta el 02-10-2026), derogado por el Congreso; el RDL 29/2026 desde el 08-10-2026, pendiente de que el Congreso lo convalide. En los contratos anteriores al 1 de abril de 2015, con la redacción de 1994 o la de la Ley 4/2013, la ley actualiza la renta con el IPC aunque el contrato no lo diga.

Art. 18.1 LAU

Cómo te tienen que avisar

La renta nueva se paga desde el mes siguiente a que te avisen por escrito, con el porcentaje aplicado; vale una nota en el recibo del mes anterior (art. 18.2 LAU).

Art. 18.2 LAU

Ejemplo resuelto

Ejemplo. Pagas 900,00 € al mes y tu contrato cumple un año más el 1 de noviembre de 2026. Con el último IRAV publicado (2,54 %), si rige el Real Decreto-ley 29/2026, el tope sin nuevo pacto es el 2 %, no el 2,54 %: tu renta puede pasar a 918,00 € como mucho.

Si el Congreso derogara el decreto, el tope en un contrato firmado desde el 26 de mayo de 2023 volvería a ser el IRAV o el IPC, el más bajo. Con el último IRAV publicado (2,54 %), serían 922,86 € como mucho, siempre que el IPC no fuera más bajo. El IRAV que cuenta es el último publicado el 1 de noviembre de 2026, que aún no existe.

Mientras el decreto esté pendiente de convalidación, las dos cuentas son posibles: la primera si el Congreso lo convalida y la segunda si lo deroga.

Art. 18 LAU · RDL 29/2026

Normas

• LAU, art. 18.1 (Real Decreto-ley 7/2019, de 1 de marzo) en vigor
• art. 3.Once, que reforma el art. 18.1 de la LAU (Real Decreto-ley 29/2026, de 6 de octubre) pendiente de convalidación
• LAU, art. 18.2 (Ley 29/1994, de 24 de noviembre, de Arrendamientos Urbanos) en vigor
• LAU, art. 18.1, párrafo tercero (Real Decreto-ley 7/2019, de 1 de marzo) en vigor
• art. 46 (Real Decreto-ley 6/2022, de 29 de marzo) en vigor
• art. 67, que prorroga el art. 46 del RDL 6/2022 (Real Decreto-ley 20/2022, de 27 de diciembre) en vigor
• disposición final 6.ª, que reforma el art. 46 del RDL 6/2022 (Ley 12/2023, de 24 de mayo, por el derecho a la vivienda) en vigor
• apartado tercero, en desarrollo de la disposición adicional 11.ª de la LAU (Resolución de 18 de diciembre de 2024, de la Presidencia del INE) en vigor
• disposición final 6.ª (Real Decreto-ley 29/2026, de 6 de octubre) pendiente de convalidación

Preguntas frecuentes