Que permite a lei no teu aluguer
As regras coas que a revisión compara cada partida, segundo a data do teu contrato e coa norma de cada unha. Varias cambiaron en 2026: cada norma di se está en vigor, pendente de convalidación ou derrogada.
Revisado o 9 de outubro de 2026Fontes: Ley de Arrendamientos Urbanos (BOE) · IRAV (INE) · Xuro legal (Banco de España)Quen está detrás
Honorarios da axencia
Os gastos de xestión inmobiliaria e de formalización do contrato van segundo a data do teu contrato:
- Contratos asinados entre o 6 de marzo de 2019 e o 25 de maio de 2023: son do propietario cando é unha empresa (persoa xurídica). Se é unha persoa, a lei non di quen os paga.
- Contratos asinados entre o 26 de maio de 2023 e o 7 de outubro de 2026: son sempre do propietario.
- Contratos asinados desde o 8 de outubro de 2026: Real Decreto-ley 29/2026, en vigor desde o 8 de outubro de 2026 e pendente de que o Congreso o convalide, di que non poden cobrarse ao inquilino nin directa nin indirectamente, con ningún concepto ou nome. Cobre calquera servizo para preparar, formalizar, xestionar, renovar ou cambiar o contrato; outro servizo que non faga falta para o contrato só pode cobrarse se o pediches por escrito sabendo que era opcional e o seu prezo.
Un cargo con outro nome, como «estudio de solvencia», «reserva» ou «gestión», pode ser un honorario. Nun contrato anterior ao 8 de outubro de 2026, a revisión márcao para que o mires, sen cifra; desde esa data, cóntao como pagado de máis, agás que fose un servizo opcional que pediches por escrito.
Pode a inmobiliaria cobrarche a ti? Honorarios no aluguer
Normas
- LAU, art. 20.1, último párrafo (Real Decreto-ley 7/2019, de 1 de marzo) en vigor
- LAU, art. 20.1, último párrafo (Ley 12/2023, de 24 de mayo, por el derecho a la vivienda) en vigor
- art. 3.Doce, que da nueva redacción al art. 20.2 de la LAU (Real Decreto-ley 29/2026, de 6 de octubre) pendente de convalidación
Fianza, garantías e pagamento por adiantado
A fianza é obrigatoria e, nun aluguer de vivenda, dunha mensualidade de renda en metálico (art. 36.1 LAU).
Ademais, o contrato pode pedir outra garantía: máis diñeiro, un aval ou un seguro. Nos contratos asinados desde o 6 de marzo de 2019 de ata cinco anos, ou ata sete se o propietario é unha empresa, esa garantía adicional non pode pasar de dúas mensualidades de renda (art. 36.5 LAU).
Por adiantado, o propietario non pode esixir máis dunha mensualidade de renda (art. 17.2 LAU).
Ademais, Real Decreto-ley 29/2026, en vigor desde o 8 de outubro de 2026 e pendente de que o Congreso o convalide, di que non se pode esixir ao inquilino que contrate un seguro de impagamento da renda nin outra cobertura parecida.
A revisión compara con eses límites o diñeiro que entregaches. Un aval ou un seguro non é diñeiro entregado: márcaos, sen cifra.
Fianza do aluguer: canto che poden pedir
Normas
- LAU, art. 36.1 (Ley 29/1994, de 24 de noviembre, de Arrendamientos Urbanos) en vigor
- LAU, art. 36.5 (Real Decreto-ley 7/2019, de 1 de marzo) en vigor
- LAU, art. 17.2 (Ley 29/1994, de 24 de noviembre, de Arrendamientos Urbanos) en vigor
- art. 3.Diecisiete, que reforma el art. 36.5 de la LAU (Real Decreto-ley 29/2026, de 6 de octubre) pendente de convalidación
Como se actualiza a renda
Nos contratos asinados desde o 6 de marzo de 2019, a renda só se actualiza se o contrato o pacta, e unha vez ao ano: o día en que se cumpre cada ano de contrato. Se a cláusula di que se actualiza pero non con que índice, úsase o que fixa a lei. E a suba nunca pode pasar do límite legal dese día (art. 18.1 LAU).
A renda nova págase desde o mes seguinte a que che avisen por escrito, coa porcentaxe aplicada; vale unha nota no recibo do mes anterior (art. 18.2 LAU).
O límite de cada ano, segundo o día en que se cumpre o ano de contrato:
- Do 06-03-2019 ao 30-03-2022
O IPC.
- Do 31-03-2022 ao 31-12-2023
O IGC (como moito un 2 %), ou o IPC se é máis baixo. Un novo pacto podía cambiar o IGC por outra suba. Se o teu propietario é gran tenedor (máis de dez inmobles de uso residencial ou máis de 1.500 m² de uso residencial), a suba non pode pasar do IGC aínda que pactásedes outra suba.
- En 2024
Un 3 %, ou o IPC se é máis baixo. Un novo pacto podía cambiar o 3 % por outra suba. Se o teu propietario é gran tenedor, a suba non pode pasar do 3 % aínda que pactásedes outra suba. Desde o 26-05-2023 é gran tenedor quen ten máis de dez inmobles de uso residencial ou máis de 1.500 m² de uso residencial, e nunha zona de mercado tensionado declarada a comunidade autónoma pode baixalo a cinco ou máis inmobles de uso residencial nesa zona.
- Do 01-01-2025 ao 07-10-2026
Nos contratos desde o 26-05-2023, o IRAV ou o IPC, o máis baixo; nos anteriores, o IPC.
- Desde o 08-10-2026
O IRAV en todos os contratos. E ata o 31-12-2027, sen novo pacto, como moito un 2 %. E se a túa renda supera o límite de prezo que lle sexa aplicable segundo o sistema de índices de referencia, non é posible ningunha suba.
Estado a 9 de outubro de 2026: RDL 29/2026 rexe desde o 8 de outubro de 2026 e está pendente de convalidación. O Congreso ten que votalo nos 30 días seguintes á súa promulgación; se non o convalida, queda derrogado.
Decretos co mesmo límite do 2 % que o Congreso derrogou: RDL 8/2026, que rexeu do 22-03-2026 ata o 29 ou o 30-04-2026; RDL 26/2026, que rexeu o 01-10-2026 (ou ata o 02-10-2026). Unha suba deses días é un caso dubidoso.
Se unha suba cae nos días dun decreto que o Congreso derrogou, a revisión dá os dous cálculos e non a suma ao total. Se depende dunha norma pendente de convalidación, dá os dous e o total só suma o máis baixo.
O índice que conta é o último publicado ese día. As cifras de cada mes, co día en que as publicou o INE, están aquí: IRAV e IPC de cada mes
Canto che poden subir o aluguer en 2026
Normas
Gastos: comunidade, IBI e lixo
O propietario só pode cobrarche os gastos xerais do edificio ou os servizos sen contador se o pactastes por escrito e co seu importe anual á data do contrato (art. 20.1 LAU). Os tributos, como o IBI, teñen a súa regra á parte, máis abaixo.
Nos cinco primeiros anos de contrato, ou sete se o propietario é unha empresa, eses gastos, agás os tributos, só poden subir unha vez ao ano, por acordo, e nunca máis do dobre do que pode subir a renda (art. 20.2 LAU, que o Real Decreto-ley 29/2026 numera como 20.3).
O que se mide cun contador propio da vivenda, como a auga ou a luz, págalo ti (art. 20.3 LAU, que o Real Decreto-ley 29/2026 numera como 20.4).
Ademais, Real Decreto-ley 29/2026, en vigor desde o 8 de outubro de 2026 e pendente de que o Congreso o convalide, di que os tributos da vivenda, como o IBI, non poden cargarse ao inquilino, agás que sexa o inquilino quen ten que pagalos. A revisión aplícao aos contratos asinados desde esa data; nos anteriores, dáo como información.
Nos contratos asinados antes do 8 de outubro de 2026, os tributos, como o IBI, só podían pasarse ao inquilino cun pacto por escrito e co seu importe anual á data do contrato (art. 20.1 LAU, na súa redacción anterior).
IBI, comunidade e lixo: que che pode cobrar o teu propietario
Normas
- LAU, art. 20.1 en su redacción anterior al RDL 29/2026 (Ley 29/1994, de 24 de noviembre, de Arrendamientos Urbanos) en vigor
- LAU, art. 20.2 en su redacción anterior al RDL 29/2026 (art. 20.3 desde el 08-10-2026) (Real Decreto-ley 7/2019, de 1 de marzo) en vigor
- LAU, art. 20.3 en su redacción anterior al RDL 29/2026 (art. 20.4 desde el 08-10-2026) (Ley 29/1994, de 24 de noviembre, de Arrendamientos Urbanos) en vigor
- art. 3.Doce, que reforma el art. 20.1 de la LAU (Real Decreto-ley 29/2026, de 6 de octubre) pendente de convalidación
Devolución da fianza
Cando remata o contrato e entregas as chaves, o propietario ten un mes para devolverche a fianza. Pasado ese mes, o que falte por devolver xera o xuro legal do diñeiro (art. 36.4 LAU).
O xuro legal é do 3,25 % desde 2023: fixouno a Ley de Presupuestos Generales del Estado para 2023 e segue mentres eses orzamentos estean prorrogados. O tipo de cada ano está na táboa do Banco de España. Como ningunha norma di se o ano conta 365 ou 360 días, a revisión dá o xuro cos dous cálculos.
O propietario pode descontar desperfectos ou débedas. A revisión non valora se un desconto procede: compara o devolto coa fianza e os descontos que anotes, e calcula o xuro do atraso.
Ademais, Real Decreto-ley 29/2026, en vigor desde o 8 de outubro de 2026 e pendente de que o Congreso o convalide, prevé un documento de finalización do contrato que subscriben as dúas partes; se non se fai ou non recolle desperfectos, presúmese, agás proba en contrario, que a vivenda se entregou en bo estado (art. 36.7 LAU).
O teu propietario non che devolve a fianza: prazo e xuros
Normas
- LAU, art. 36.4 (Ley 29/1994, de 24 de noviembre, de Arrendamientos Urbanos) en vigor
- disposición adicional 42.ª (Ley 31/2022, de 23 de diciembre, de Presupuestos Generales del Estado para 2023) en vigor
- art. 3.Dieciocho, que añade el art. 36.7 a la LAU (Real Decreto-ley 29/2026, de 6 de octubre) pendente de convalidación
- Xuro legal (Banco de España)
Zonas tensionadas
As comunidades autónomas poden declarar zonas de mercado residencial tensionado, e o Ministerio de Vivienda publica cada declaración no BOE. Nunha zona declarada, a renda dun contrato novo pode ter límite: a do contrato anterior ou, nalgúns casos, como cun gran tenedor, o prezo do sistema estatal de referencia (art. 17.6 e 17.7 LAU).
E nas actualizacións ata o 31 de decembro de 2027, Real Decreto-ley 29/2026, en vigor desde o 8 de outubro de 2026 e pendente de que o Congreso o convalide, di que se a renda supera o límite máximo de prezo que lle sexa aplicable segundo o sistema de índices de prezos de referencia, non é posible ningunha suba. O decreto non di en que casos se aplica ese límite; a lei fíxao para algúns contratos novos en zonas tensionadas (art. 17.7 LAU).
A revisión non calcula estes límites: pregunta se a túa vivenda está nunha zona tensionada e dáche a ligazón ao sistema estatal de referencia.
Normas
Duración e prórrogas
Se o contrato pacta menos de cinco anos, ou sete se o propietario é unha empresa, prorrógase cada ano ata chegar a eles, agás que avises con 30 días de antelación de que non queres seguir (art. 9.1 LAU).
Cumprido ese prazo, se ninguén avisa (o propietario con catro meses de antelación e ti con dous), o contrato segue un ano máis cada vez, ata tres anos, e podes deixalo ao rematar calquera deses anos avisando cun mes de antelación (art. 10.1 LAU).
Ademais, Real Decreto-ley 29/2026, en vigor desde o 8 de outubro de 2026 e pendente de que o Congreso o convalide, prevé, con requisitos e excepcións, unha prórroga extraordinaria por anos, ata dous máis, se a pides. Os principais: o contrato ten que estar en vigor o 8 de outubro de 2026; a súa prórroga obrigatoria do art. 9.1, a súa prórroga tácita do art. 10 ou a súa tácita recondución ten que rematar antes do 31 de decembro de 2028, e tes que estar ao día no pagamento da renda e telo estado cada mes durante os oito anteriores. Non se aplica se pactades outras condicións, un contrato novo ou unha renovación cunha renda polo menos un 5 % máis baixa, nin se o propietario comunica que necesita a vivenda para si ou para a súa familia (art. 9.3 LAU). Se é posible a prórroga das zonas tensionadas (art. 10.3 LAU), aplícase esa.
Por outra banda, Real Decreto-ley 28/2026, que entra en vigor o 15 de novembro de 2026 e está pendente de que o Congreso o convalide, reescribe o art. 10 da LAU, o das prórrogas, e desde entón deixa fóra a prórroga extraordinaria do Real Decreto-ley 29/2026 cando proceda a prórroga do novo art. 10.1.
A revisión non comproba prórrogas nin preavisos: dáche as datas do teu contrato como información.
Normas
- LAU, art. 9.1 (Real Decreto-ley 7/2019, de 1 de marzo) en vigor
- LAU, art. 10.1 (Real Decreto-ley 7/2019, de 1 de marzo) en vigor
- disposición final 5.ª (Real Decreto-ley 29/2026, de 6 de octubre) pendente de convalidación
- art. 10 de la LAU en su nueva redacción (Real Decreto-ley 28/2026, de 6 de octubre) pendente de convalidación
Normas da túa comunidade autónoma
A Ley de Arrendamientos Urbanos aplícase en toda España, e a revisión só aplica as normas estatais. A túa comunidade pode ter normas propias que se suman a elas, como as das súas zonas tensionadas.
As comunidades poden obrigar o propietario a depositar a fianza nun organismo público (disposición adicional 3.ª LAU). É unha obriga do propietario coa administración: non cambia o que pagas.
Normas
Preguntas frecuentes
Pódenme cobrar honorarios de axencia?
Depende de cando se asinou o teu contrato. Desde o 26 de maio de 2023, os gastos de xestión inmobiliaria e de formalización do contrato son do propietario (art. 20.1 LAU, na súa redacción anterior ao Real Decreto-ley 29/2026). Entre o 6 de marzo de 2019 e o 25 de maio de 2023, eran del cando o propietario era unha empresa. Ademais, Real Decreto-ley 29/2026, en vigor desde o 8 de outubro de 2026 e pendente de que o Congreso o convalide, di que, nos contratos asinados desde entón, non poden cobrarse ao inquilino con ningún concepto ou nome.
Canto me poden subir o aluguer este ano?
Só o que pacte o teu contrato, unha vez ao ano e sen pasar do límite legal do día en que se cumpre o ano de contrato (art. 18.1 LAU). Ata o 31 de decembro de 2027, segundo Real Decreto-ley 29/2026, en vigor desde o 8 de outubro de 2026 e pendente de que o Congreso o convalide, o límite sen un novo pacto é o IRAV, e como moito un 2 %. A táboa desta páxina dá o límite de cada ano.
Que é o IRAV?
É o índice que o INE publica cada mes para limitar a suba anual do aluguer de vivenda (disposición adicional 11.ª da LAU). É o valor máis baixo entre o IPC, o IPC subxacente e unha media que achega o resultado ao 2 %. Serve de límite desde o 1 de xaneiro de 2025.
Canta fianza me poden pedir?
Unha mensualidade de renda en metálico (art. 36.1 LAU). Á parte, o contrato pode pedir unha garantía adicional: nos contratos asinados desde o 6 de marzo de 2019 de ata cinco anos, ou sete se o propietario é unha empresa, non máis de dúas mensualidades (art. 36.5 LAU). E por adiantado, non máis dunha mensualidade (art. 17.2 LAU).
Cando me teñen que devolver a fianza?
Pasado un mes desde que entregas as chaves, o que falte por devolver xera o xuro legal do diñeiro (art. 36.4 LAU). O propietario pode descontar desperfectos ou débedas; a revisión non valora se un desconto procede, pero si calcula o xuro do atraso.
Que pasa coas normas pendentes de convalidación?
Un real decreto-lei rexe desde que entra en vigor, pero o Congreso ten que convalidalo nos 30 días seguintes á súa promulgación; se non o fai, queda derrogado. A 9 de outubro de 2026 están pendentes de convalidación Real Decreto-ley 29/2026, en vigor desde o 8 de outubro de 2026, e Real Decreto-ley 28/2026, que entra en vigor o 15 de novembro de 2026. Cando un resultado depende dunha norma pendente, a revisión dá os dous cálculos e o total só suma o máis baixo. Se unha suba cae nos días dun decreto que o Congreso derrogou, a revisión dá os dous cálculos e non a suma ao total. Os derrogados: Real Decreto-ley 8/2026, do 22-03-2026 ata o 29 ou o 30-04-2026; Real Decreto-ley 26/2026, o 01-10-2026 (ou ata o 02-10-2026).
Que pasa cos meus documentos?
Se subes o teu contrato e os demais papeis do aluguer, envíanse cifrados a un servidor de Amazon Web Services en España, que llos pasa a un modelo de IA (Claude, de Anthropic, a través de Amazon Bedrock) dentro da Unión Europea. O modelo indica que é cada páxina e copia só os datos que necesita o formulario. Ten orde de non copiar nomes de persoas, DNI, NIE, contas bancarias, teléfonos nin correos, e o servidor descarta calquera texto copiado que aínda leve un DNI, unha conta, un correo ou un teléfono. Non se garda nada: o documento procésase en memoria e descártase. Se prefires non subir nada, podes escribir os datos e nada sae do teu dispositivo.
Que inclúe o pase de 4,99 €?
O pase vale para calquera revisión durante 7 días, tamén a do finiquito, e só no navegador co que pagas. Na do aluguer móstrache o cálculo paso a paso de cada partida e permíteche descargar o informe en PDF e, se a túa revisión ten cifras para elas, as cartas sobre a fianza e as subas. Neses días podes refacer ou corrixir a túa revisión e ler ata 15 paquetes de documentos sen pagar outra vez. Non gardamos a túa revisión en ningún sitio: noutro dispositivo, nunha xanela privada ou se borras os datos de navegación, o pase pérdese.