Перевірте, чи відповідає закону ваша оренда

Винагорода агентства

Витрати на послуги з нерухомості та на оформлення договору залежать від дати вашого договору:

• Договори, підписані з 6 березня 2019 р. до 25 травня 2023 р.: їх оплачує орендодавець, якщо це компанія (юридична особа). Якщо це фізична особа, закон не визначає, хто їх оплачує.
• Договори, підписані з 26 травня 2023 р. до 7 жовтня 2026 р.: їх завжди оплачує орендодавець.
• Договори, підписані з 8 жовтня 2026 р.: Real Decreto-ley 29/2026, що діє з 8 жовтня 2026 р. і очікує затвердження Конгресом (convalidación), встановлює, що їх не можна стягувати з орендаря ні прямо, ні опосередковано, під жодною статтею чи назвою. Це стосується будь-якої послуги з підготовки, оформлення, супроводу, поновлення або зміни договору; іншу послугу, не потрібну для договору, можна стягувати, лише якщо ви письмово попросили про неї, знаючи, що вона необов’язкова, і знаючи її ціну.

Платіж під іншою назвою, як-от «estudio de solvencia» (перевірка платоспроможності), «reserva» (бронювання) чи «gestión» (оформлення), може бути винагородою агентства. У договорі, укладеному до 8 жовтня 2026 р., перевірка позначає його, щоб ви його переглянули, без суми; з цієї дати вона враховує його як переплату, якщо тільки це не була необов’язкова послуга, про яку ви письмово попросили.

Чи може агентство нерухомості стягнути винагороду з вас? Винагорода при оренді

Нормативні акти

• LAU, art. 20.1, último párrafo (Real Decreto-ley 7/2019, de 1 de marzo) чинна
• LAU, art. 20.1, último párrafo (Ley 12/2023, de 24 de mayo, por el derecho a la vivienda) чинна
• art. 3.Doce, que da nueva redacción al art. 20.2 de la LAU (Real Decreto-ley 29/2026, de 6 de octubre) очікує затвердження Конгресом (convalidación)

Заставний депозит, гарантії і передоплата

Заставний депозит (fianza) обов’язковий і для оренди житла дорівнює місячній орендній платі готівкою (art. 36.1 LAU).

Крім того, договір може вимагати іншу гарантію: додаткові гроші, банківську гарантію (aval) або страхування. У договорах, підписаних з 6 березня 2019 р., строком до п’яти років, або до семи, якщо орендодавець — компанія, ця додаткова гарантія не може перевищувати двомісячної орендної плати (art. 36.5 LAU).

Наперед орендодавець не може вимагати більше, ніж місячну орендну плату (art. 17.2 LAU).

Крім того, Real Decreto-ley 29/2026, що діє з 8 жовтня 2026 р. і очікує затвердження Конгресом (convalidación), встановлює, що від орендаря не можна вимагати укласти договір страхування від несплати орендної плати чи інше подібне покриття.

Перевірка порівнює з цими граничними рівнями гроші, які ви передали. Банківська гарантія чи страхування — це не передані гроші: перевірка їх позначає, без суми.

Заставний депозит при оренді: скільки можуть від вас вимагати

Нормативні акти

• LAU, art. 36.1 (Ley 29/1994, de 24 de noviembre, de Arrendamientos Urbanos) чинна
• LAU, art. 36.5 (Real Decreto-ley 7/2019, de 1 de marzo) чинна
• LAU, art. 17.2 (Ley 29/1994, de 24 de noviembre, de Arrendamientos Urbanos) чинна
• art. 3.Diecisiete, que reforma el art. 36.5 de la LAU (Real Decreto-ley 29/2026, de 6 de octubre) очікує затвердження Конгресом (convalidación)

Як індексується орендна плата

У договорах, підписаних з 6 березня 2019 р., орендна плата індексується, лише якщо це погоджено в договорі, і раз на рік: у день, коли виповнюється кожен рік договору. Якщо в умові сказано, що плата індексується, але не зазначено, за яким індексом, застосовується той, який установлює закон. І підвищення ніколи не може перевищувати граничний рівень, чинний на цей день (art. 18.1 LAU).

Нову орендну плату сплачують починаючи з місяця, наступного після того, як вас письмово повідомили, із зазначенням застосованого відсотка; достатньо примітки в квитанції за попередній місяць (art. 18.2 LAU).

Граничний рівень на кожен рік залежно від дня, коли виповнюється рік договору:

06-03-2019 – 30-03-2022

IPC.

31-03-2022 – 31-12-2023

IGC (не більше 2 %) або IPC, якщо він нижчий. Нова домовленість могла замінити IGC іншим підвищенням. Якщо ваш орендодавець — великий власник житла (gran tenedor: понад десять об’єктів нерухомості житлового призначення або понад 1.500 m² житлової площі), підвищення не може перевищувати IGC, навіть якщо ви домовилися про інше підвищення.

У 2024 р.

3 % або IPC, якщо він нижчий. Нова домовленість могла замінити 3 % іншим підвищенням. Якщо ваш орендодавець — великий власник житла (gran tenedor), підвищення не може перевищувати 3 %, навіть якщо ви домовилися про інше підвищення. З 26-05-2023 великим власником житла є той, хто має понад десять об’єктів нерухомості житлового призначення або понад 1.500 m² житлової площі, а в оголошеній зоні напруженого ринку житла автономна спільнота може знизити цей поріг до п’яти й більше об’єктів житлового призначення в цій зоні.

01-01-2025 – 07-10-2026

У договорах, укладених з 26-05-2023, — IRAV або IPC, залежно від того, що нижче; у давніших — IPC.

З 08-10-2026

IRAV у всіх договорах. А до 31-12-2027, без нової домовленості, — не більше 2 %. А якщо ваша орендна плата перевищує граничну ціну, яка до неї застосовується за системою довідкових індексів, жодне підвищення не допускається.

Станом на 9 жовтня 2026 р.: RDL 29/2026 діє з 8 жовтня 2026 р. і очікує затвердження Конгресом (convalidación). Конгрес має проголосувати щодо нього протягом 30 днів після його оприлюднення; якщо Конгрес його не затвердить, він втрачає чинність.

Декрети з тим самим граничним рівнем 2 %, які Конгрес скасував: RDL 8/2026, що діяв у період 22-03-2026 – 29 (або до 30-04-2026); RDL 26/2026, що діяв 01-10-2026 (або до 02-10-2026). Підвищення, що припадає на ті дні, — сумнівний випадок.

Якщо підвищення припадає на дні дії декрету, який Конгрес скасував, перевірка дає обидва розрахунки і не додає його до підсумку. Якщо воно залежить від норми, що очікує затвердження, перевірка дає обидва розрахунки, а до підсумку входить лише менший.

Враховується індекс, останній опублікований на цей день. Значення за кожен місяць, із датою, коли INE їх опублікував, наведено тут: IRAV і IPC за кожен місяць

Наскільки вам можуть підвищити орендну плату у 2026 р.

Нормативні акти

• LAU, art. 18.1 (Real Decreto-ley 7/2019, de 1 de marzo) чинна
• art. 3.Once, que reforma el art. 18.1 de la LAU (Real Decreto-ley 29/2026, de 6 de octubre) очікує затвердження Конгресом (convalidación)
• LAU, art. 18.2 (Ley 29/1994, de 24 de noviembre, de Arrendamientos Urbanos) чинна

Витрати: внески до ОСББ (comunidad), IBI і вивіз сміття

Орендодавець може стягувати з вас загальні витрати будинку або плату за послуги без лічильника, лише якщо ви домовилися про це письмово, із зазначенням їхньої річної суми на дату договору (art. 20.1 LAU). Для податків і зборів (tributos), як-от IBI, діє окреме правило, наведене нижче.

Протягом перших п’яти років договору, або семи, якщо орендодавець — компанія, ці витрати, крім податків і зборів, можуть зростати лише раз на рік, за домовленістю, і ніколи не більше ніж удвічі від того, на скільки може зрости орендна плата (art. 20.2 LAU, який Real Decreto-ley 29/2026 нумерує як 20.3).

Те, що вимірюється власним лічильником житла, як-от вода чи електроенергія, оплачуєте ви (art. 20.3 LAU, який Real Decreto-ley 29/2026 нумерує як 20.4).

Крім того, Real Decreto-ley 29/2026, що діє з 8 жовтня 2026 р. і очікує затвердження Конгресом (convalidación), встановлює, що податки і збори щодо житла, як-от IBI, не можна покладати на орендаря, якщо тільки сплачувати їх не має сам орендар. Перевірка застосовує це до договорів, підписаних з цієї дати; для давніших наводить це як інформацію.

У договорах, підписаних до 8 жовтня 2026 р., податки і збори, як-от IBI, можна було перекласти на орендаря лише за письмовою домовленістю, із зазначенням їхньої річної суми на дату договору (art. 20.1 LAU, у попередній редакції).

IBI, внески до ОСББ і вивіз сміття: що може стягувати з вас орендодавець

Нормативні акти

• LAU, art. 20.1 en su redacción anterior al RDL 29/2026 (Ley 29/1994, de 24 de noviembre, de Arrendamientos Urbanos) чинна
• LAU, art. 20.2 en su redacción anterior al RDL 29/2026 (art. 20.3 desde el 08-10-2026) (Real Decreto-ley 7/2019, de 1 de marzo) чинна
• LAU, art. 20.3 en su redacción anterior al RDL 29/2026 (art. 20.4 desde el 08-10-2026) (Ley 29/1994, de 24 de noviembre, de Arrendamientos Urbanos) чинна
• art. 3.Doce, que reforma el art. 20.1 de la LAU (Real Decreto-ley 29/2026, de 6 de octubre) очікує затвердження Конгресом (convalidación)

Повернення заставного депозиту

Коли договір закінчується і ви повертаєте ключі, орендодавець має місяць, щоб повернути вам заставний депозит. Після цього місяця на неповернену суму нараховуються відсотки за законною ставкою (interés legal del dinero) (art. 36.4 LAU).

Законна ставка становить 3,25 % з 2023: її встановив Ley de Presupuestos Generales del Estado (закон про державний бюджет) на 2023 р., і вона діє, поки цей бюджет продовжено. Ставка за кожен рік наведена в таблиці Banco de España. Оскільки жодна норма не визначає, чи рік має 365 чи 360 днів, перевірка дає відсотки за обома розрахунками.

Орендодавець може утримати суму за пошкодження або борги. Перевірка не оцінює, чи обґрунтоване утримання: вона порівнює повернену суму із заставним депозитом і утриманнями, які ви зазначите, і розраховує відсотки за затримку.

Крім того, Real Decreto-ley 29/2026, що діє з 8 жовтня 2026 р. і очікує затвердження Конгресом (convalidación), передбачає документ про завершення договору, який підписують обидві сторони; якщо його не складено або в ньому не зазначено пошкоджень, вважається, доки не доведено протилежне, що житло повернуто в належному стані (art. 36.7 LAU).

Орендодавець не повертає вам заставний депозит: строк і відсотки

Нормативні акти

• LAU, art. 36.4 (Ley 29/1994, de 24 de noviembre, de Arrendamientos Urbanos) чинна
• disposición adicional 42.ª (Ley 31/2022, de 23 de diciembre, de Presupuestos Generales del Estado para 2023) чинна
• art. 3.Dieciocho, que añade el art. 36.7 a la LAU (Real Decreto-ley 29/2026, de 6 de octubre) очікує затвердження Конгресом (convalidación)
• Законна ставка (Banco de España)

Зони напруженого ринку житла

Автономні спільноти можуть оголошувати зони напруженого ринку житла (zonas tensionadas), і Ministerio de Vivienda публікує кожне таке оголошення в BOE. В оголошеній зоні орендна плата за новим договором може мати граничний рівень: плата за попереднім договором або, у деяких випадках, як-от з великим власником житла (gran tenedor), ціна за державною довідковою системою (art. 17.6 і 17.7 LAU).

А щодо індексацій до 31 грудня 2027 р. Real Decreto-ley 29/2026, що діє з 8 жовтня 2026 р. і очікує затвердження Конгресом (convalidación), встановлює, що якщо орендна плата перевищує максимальну граничну ціну, яка до неї застосовується за системою довідкових індексів цін, жодне підвищення не допускається. Декрет не визначає, у яких випадках застосовується ця гранична ціна; закон установлює її для деяких нових договорів у зонах напруженого ринку житла (art. 17.7 LAU).

Перевірка не розраховує цих граничних рівнів: вона запитує, чи ваше житло розташоване в зоні напруженого ринку житла, і дає вам посилання на державну довідкову систему.

Нормативні акти

• LAU, art. 17.6 y 17.7 (Ley 12/2023, de 24 de mayo, por el derecho a la vivienda) чинна
• disposición final 6.ª (Real Decreto-ley 29/2026, de 6 de octubre) очікує затвердження Конгресом (convalidación)
• Державна довідкова система цін оренди (SERPAVI)

Строк і продовження

Якщо в договорі погоджено строк менше п’яти років, або семи, якщо орендодавець — компанія, договір продовжується щороку, доки не досягне цього строку, якщо тільки ви не повідомите за 30 днів, що не хочете його продовжувати (art. 9.1 LAU).

Після закінчення цього строку, якщо ніхто не повідомить (орендодавець за чотири місяці, а ви за два), договір щоразу продовжується ще на рік, до трьох років, і ви можете припинити його в кінці будь-якого з цих років, повідомивши за місяць (art. 10.1 LAU).

Крім того, Real Decreto-ley 29/2026, що діє з 8 жовтня 2026 р. і очікує затвердження Конгресом (convalidación), передбачає, з вимогами і винятками, надзвичайне продовження на роки, ще до двох, якщо ви про нього попросите. Основні вимоги: договір має бути чинним 8 жовтня 2026 р.; його обов’язкове продовження за art. 9.1, мовчазне продовження за art. 10 або мовчазне поновлення (tácita reconducción) має закінчуватися до 31 грудня 2028 р., і у вас не має бути заборгованості з орендної плати — ні зараз, ні в жодному з восьми попередніх місяців. Воно не застосовується, якщо ви домовитеся про інші умови, новий договір або поновлення з орендною платою, нижчою щонайменше на 5 %, або якщо орендодавець повідомить, що житло потрібне йому самому чи його сім’ї (art. 9.3 LAU). Якщо можливе продовження для зон напруженого ринку житла (art. 10.3 LAU), застосовується воно.

З іншого боку, Real Decreto-ley 28/2026, що набирає чинності 15 листопада 2026 р. і очікує затвердження Конгресом (convalidación), по-новому викладає art. 10 LAU, який стосується продовжень, і відтоді виключає надзвичайне продовження за Real Decreto-ley 29/2026, коли застосовується продовження за новим art. 10.1.

Перевірка не перевіряє продовжень і строків попередження: вона наводить дати вашого договору як інформацію.

Нормативні акти

• LAU, art. 9.1 (Real Decreto-ley 7/2019, de 1 de marzo) чинна
• LAU, art. 10.1 (Real Decreto-ley 7/2019, de 1 de marzo) чинна
• disposición final 5.ª (Real Decreto-ley 29/2026, de 6 de octubre) очікує затвердження Конгресом (convalidación)
• art. 10 de la LAU en su nueva redacción (Real Decreto-ley 28/2026, de 6 de octubre) очікує затвердження Конгресом (convalidación)

Норми вашої автономної спільноти

Ley de Arrendamientos Urbanos застосовується в усій Іспанії, а перевірка застосовує лише загальнодержавні норми. Ваша автономна спільнота може мати власні норми, які до них додаються, як-от норми щодо її зон напруженого ринку житла.

Автономні спільноти можуть зобов’язувати орендодавця вносити заставний депозит до державної установи (додаткове положення 3.ª LAU). Це обов’язок орендодавця перед адміністрацією: він не змінює того, що ви платите.

Нормативні акти

• LAU, disposición adicional 3.ª (Ley 29/1994, de 24 de noviembre, de Arrendamientos Urbanos) чинна

Поширені запитання