Verifică dacă închirierea ta este corectă

Onorariile agenției

Cheltuielile de intermediere imobiliară și de încheiere a contractului depind de data contractului tău:

• Contracte semnate între 6 martie 2019 și 25 mai 2023: sunt în sarcina proprietarului când acesta este o firmă (persoană juridică). Dacă este o persoană fizică, legea nu spune cine le plătește.
• Contracte semnate între 26 mai 2023 și 7 octombrie 2026: sunt întotdeauna în sarcina proprietarului.
• Contracte semnate din 8 octombrie 2026: Real Decreto-ley 29/2026, în vigoare din 8 octombrie 2026 și în așteptarea validării de către Congres, spune că nu pot fi încasate de la chiriaș nici direct, nici indirect, sub nicio formă sau denumire. Acoperă orice serviciu pentru pregătirea, încheierea, administrarea, reînnoirea sau modificarea contractului; un alt serviciu care nu este necesar pentru contract poate fi încasat doar dacă l-ai cerut în scris, știind că era opțional și cât costa.

O sumă cu altă denumire, cum ar fi „studiu de solvabilitate” (estudio de solvencia), „rezervare” (reserva) sau „administrare” (gestión), poate fi un onorariu. La un contract anterior datei de 8 octombrie 2026, verificarea o semnalează ca să te uiți la ea, fără cifră; de la acea dată, o socotește ca plătită în plus, cu excepția cazului în care era un serviciu opțional pe care l-ai cerut în scris.

Poate agenția imobiliară să îți ceară ție plata? Onorariile la închiriere

Norme

• LAU, art. 20.1, último párrafo (Real Decreto-ley 7/2019, de 1 de marzo) în vigoare
• LAU, art. 20.1, último párrafo (Ley 12/2023, de 24 de mayo, por el derecho a la vivienda) în vigoare
• art. 3.Doce, que da nueva redacción al art. 20.2 de la LAU (Real Decreto-ley 29/2026, de 6 de octubre) în așteptarea validării

Garanția, garanțiile suplimentare și plata în avans

Garanția (fianza) este obligatorie și, la închirierea unei locuințe, este egală cu o chirie lunară, în bani (art. 36.1 LAU).

În plus, contractul poate cere o altă garanție: mai mulți bani, o fidejusiune (aval) sau o asigurare. În contractele semnate din 6 martie 2019 pe cel mult cinci ani, sau pe cel mult șapte dacă proprietarul este o firmă, această garanție suplimentară nu poate depăși două chirii lunare (art. 36.5 LAU).

În avans, proprietarul nu poate cere mai mult de o chirie lunară (art. 17.2 LAU).

În plus, Real Decreto-ley 29/2026, în vigoare din 8 octombrie 2026 și în așteptarea validării de către Congres, spune că nu i se poate cere chiriașului să încheie o asigurare împotriva neplății chiriei (seguro de impago) și nici o altă acoperire asemănătoare.

Verificarea compară cu aceste plafoane banii pe care i-ai dat. O fidejusiune sau o asigurare nu înseamnă bani dați: le semnalează, fără cifră.

Garanția la închiriere: cât ți se poate cere

Norme

• LAU, art. 36.1 (Ley 29/1994, de 24 de noviembre, de Arrendamientos Urbanos) în vigoare
• LAU, art. 36.5 (Real Decreto-ley 7/2019, de 1 de marzo) în vigoare
• LAU, art. 17.2 (Ley 29/1994, de 24 de noviembre, de Arrendamientos Urbanos) în vigoare
• art. 3.Diecisiete, que reforma el art. 36.5 de la LAU (Real Decreto-ley 29/2026, de 6 de octubre) în așteptarea validării

Cum se actualizează chiria

În contractele semnate din 6 martie 2019, chiria se actualizează doar dacă o prevede contractul, și o dată pe an: în ziua în care se împlinește fiecare an de contract. Dacă clauza spune că se actualizează, dar nu cu ce indice, se folosește cel stabilit de lege. Iar majorarea nu poate depăși niciodată plafonul legal din acea zi (art. 18.1 LAU).

Chiria nouă se plătește din luna următoare celei în care ți se comunică în scris, cu procentul aplicat; este suficientă o mențiune pe chitanța lunii anterioare (art. 18.2 LAU).

Plafonul fiecărui an, după ziua în care se împlinește anul de contract:

De la 06-03-2019 până la 30-03-2022

IPC.

De la 31-03-2022 până la 31-12-2023

IGC (cel mult 2 %) sau IPC, dacă este mai mic. Un nou acord putea înlocui IGC cu o altă majorare. Dacă proprietarul tău este mare proprietar (gran tenedor) (are mai mult de zece imobile cu destinație de locuință sau mai mult de 1.500 de m² cu destinație de locuință), majorarea nu poate depăși IGC, chiar dacă ați convenit o altă majorare.

În 2024

3 % sau IPC, dacă este mai mic. Un nou acord putea înlocui cei 3 % cu o altă majorare. Dacă proprietarul tău este mare proprietar (gran tenedor), majorarea nu poate depăși 3 %, chiar dacă ați convenit o altă majorare. Din 26-05-2023, este mare proprietar cine are mai mult de zece imobile cu destinație de locuință sau mai mult de 1.500 de m² cu destinație de locuință, iar într-o zonă cu piață locativă tensionată (zona tensionada) declarată, comunitatea autonomă poate coborî pragul la cinci sau mai multe imobile cu destinație de locuință în acea zonă.

De la 01-01-2025 până la 07-10-2026

În contractele din 26-05-2023, IRAV sau IPC, cel mai mic dintre ele; în cele anterioare, IPC.

Din 08-10-2026

IRAV în toate contractele. Iar până la 31-12-2027, fără un nou acord, cel mult 2 %. Iar dacă chiria ta depășește limita de preț care i se aplică potrivit sistemului de indici de referință, nu este posibilă nicio majorare.

Situația la 9 octombrie 2026: RDL 29/2026 se aplică din 8 octombrie 2026 și așteaptă validarea (convalidación). Congresul trebuie să îl voteze în cele 30 de zile de după promulgare; dacă nu îl validează, este abrogat.

Decrete cu același plafon de 2 % pe care Congresul le-a abrogat: RDL 8/2026, care s-a aplicat de la 22-03-2026 până la 29 sau 30-04-2026; RDL 26/2026, care s-a aplicat pe 01-10-2026 (sau până pe 02-10-2026). O majorare din acele zile este un caz incert.

Dacă o majorare cade în zilele unui decret pe care Congresul l-a abrogat, verificarea dă ambele calcule și nu o adună la total. Dacă depinde de o normă în așteptarea validării, le dă pe amândouă, iar totalul adună doar valoarea mai mică.

Indicele care contează este ultimul publicat în acea zi. Cifrele fiecărei luni, cu ziua în care le-a publicat INE, sunt aici: IRAV și IPC pentru fiecare lună

Cu cât ți se poate majora chiria în 2026

Norme

• LAU, art. 18.1 (Real Decreto-ley 7/2019, de 1 de marzo) în vigoare
• art. 3.Once, que reforma el art. 18.1 de la LAU (Real Decreto-ley 29/2026, de 6 de octubre) în așteptarea validării
• LAU, art. 18.2 (Ley 29/1994, de 24 de noviembre, de Arrendamientos Urbanos) în vigoare

Cheltuieli: asociația de proprietari, IBI și gunoiul

Proprietarul îți poate cere cheltuielile generale ale clădirii sau serviciile fără contor doar dacă ați convenit acest lucru în scris, cu suma lor anuală la data contractului (art. 20.1 LAU). Impozitele și taxele (tributos), cum ar fi IBI, au o regulă separată, mai jos.

În primii cinci ani de contract, sau șapte dacă proprietarul este o firmă, aceste cheltuieli, cu excepția impozitelor și taxelor, pot crește doar o dată pe an, prin acord, și niciodată mai mult decât dublul a cât poate crește chiria (art. 20.2 LAU, pe care Real Decreto-ley 29/2026 îl numerotează 20.3).

Ce se măsoară cu un contor propriu al locuinței, cum ar fi apa sau electricitatea, plătești tu (art. 20.3 LAU, pe care Real Decreto-ley 29/2026 îl numerotează 20.4).

În plus, Real Decreto-ley 29/2026, în vigoare din 8 octombrie 2026 și în așteptarea validării de către Congres, spune că impozitele și taxele locuinței, cum ar fi IBI, nu pot fi trecute în sarcina chiriașului, cu excepția cazului în care chiriașul este cel care trebuie să le plătească. Verificarea aplică această regulă contractelor semnate de la acea dată; la cele anterioare, o dă ca informație.

În contractele semnate înainte de 8 octombrie 2026, impozitele și taxele, cum ar fi IBI, puteau fi trecute în sarcina chiriașului doar printr-un acord scris și cu suma lor anuală la data contractului (art. 20.1 LAU, în redactarea anterioară).

IBI, asociația de proprietari și gunoiul: ce îți poate încasa proprietarul

Norme

• LAU, art. 20.1 en su redacción anterior al RDL 29/2026 (Ley 29/1994, de 24 de noviembre, de Arrendamientos Urbanos) în vigoare
• LAU, art. 20.2 en su redacción anterior al RDL 29/2026 (art. 20.3 desde el 08-10-2026) (Real Decreto-ley 7/2019, de 1 de marzo) în vigoare
• LAU, art. 20.3 en su redacción anterior al RDL 29/2026 (art. 20.4 desde el 08-10-2026) (Ley 29/1994, de 24 de noviembre, de Arrendamientos Urbanos) în vigoare
• art. 3.Doce, que reforma el art. 20.1 de la LAU (Real Decreto-ley 29/2026, de 6 de octubre) în așteptarea validării

Restituirea garanției

Când se termină contractul și predai cheile, proprietarul are o lună ca să îți restituie garanția. După acea lună, ce a rămas de restituit produce dobânda legală (interés legal del dinero) (art. 36.4 LAU).

Dobânda legală este de 3,25 % din 2023: a stabilit-o Ley de Presupuestos Generales del Estado para 2023 (legea bugetului de stat) și rămâne cât timp acest buget este prelungit. Rata fiecărui an se găsește în tabelul Banco de España. Pentru că nicio normă nu spune dacă anul are 365 sau 360 de zile, verificarea dă dobânda cu ambele calcule.

Proprietarul poate reține sume pentru deteriorări sau datorii. Verificarea nu evaluează dacă o reținere este întemeiată: compară ce ți s-a restituit cu garanția și cu reținerile pe care le notezi și calculează dobânda pentru întârziere.

În plus, Real Decreto-ley 29/2026, în vigoare din 8 octombrie 2026 și în așteptarea validării de către Congres, prevede un document de încetare a contractului pe care îl semnează ambele părți; dacă nu se întocmește sau nu menționează deteriorări, se presupune, până la proba contrarie, că locuința a fost predată în stare bună (art. 36.7 LAU).

Proprietarul nu îți restituie garanția: termen și dobândă

Norme

• LAU, art. 36.4 (Ley 29/1994, de 24 de noviembre, de Arrendamientos Urbanos) în vigoare
• disposición adicional 42.ª (Ley 31/2022, de 23 de diciembre, de Presupuestos Generales del Estado para 2023) în vigoare
• art. 3.Dieciocho, que añade el art. 36.7 a la LAU (Real Decreto-ley 29/2026, de 6 de octubre) în așteptarea validării
• Dobânda legală (Banco de España)

Zone cu piață locativă tensionată

Comunitățile autonome pot declara zone cu piață locativă tensionată (zonas de mercado residencial tensionado), iar Ministerio de Vivienda publică fiecare declarație în BOE. Într-o zonă declarată, chiria unui contract nou poate avea un plafon: cea din contractul anterior sau, în unele cazuri, cum ar fi cu un mare proprietar (gran tenedor), prețul din sistemul de stat de referință (art. 17.6 și 17.7 LAU).

Iar la actualizările de până la 31 decembrie 2027, Real Decreto-ley 29/2026, în vigoare din 8 octombrie 2026 și în așteptarea validării de către Congres, spune că, dacă chiria depășește limita maximă de preț care i se aplică potrivit sistemului de indici de preț de referință, nu este posibilă nicio majorare. Decretul nu spune în ce cazuri se aplică această limită; legea o stabilește pentru unele contracte noi din zonele cu piață locativă tensionată (art. 17.7 LAU).

Verificarea nu calculează aceste plafoane: te întreabă dacă locuința ta este într-o zonă cu piață locativă tensionată și îți dă linkul către sistemul de stat de referință.

Norme

• LAU, art. 17.6 y 17.7 (Ley 12/2023, de 24 de mayo, por el derecho a la vivienda) în vigoare
• disposición final 6.ª (Real Decreto-ley 29/2026, de 6 de octubre) în așteptarea validării
• Sistemul de stat de referință pentru prețul chiriilor (SERPAVI)

Durata și prelungirile

Dacă în contract s-au convenit mai puțin de cinci ani, sau șapte dacă proprietarul este o firmă, contractul se prelungește în fiecare an până se ajunge la ei, cu excepția cazului în care anunți cu 30 de zile înainte că nu vrei să continui (art. 9.1 LAU).

După acest termen, dacă nimeni nu anunță (proprietarul cu patru luni înainte, iar tu cu două), contractul continuă de fiecare dată încă un an, până la trei ani, iar tu îi poți pune capăt la sfârșitul oricăruia dintre acești ani, anunțând cu o lună înainte (art. 10.1 LAU).

În plus, Real Decreto-ley 29/2026, în vigoare din 8 octombrie 2026 și în așteptarea validării de către Congres, prevede, cu condiții și excepții, o prelungire extraordinară cu câte un an, până la încă doi, dacă o ceri. Principalele: contractul trebuie să fie în vigoare pe 8 octombrie 2026; prelungirea lui obligatorie din art. 9.1, prelungirea lui tacită din art. 10 sau reînnoirea lui tacită (tácita reconducción) trebuie să se încheie înainte de 31 decembrie 2028, iar tu trebuie să ai chiria plătită la zi și să o fi avut așa în fiecare lună din ultimele opt. Nu se aplică dacă conveniți alte condiții, un contract nou sau o reînnoire cu o chirie mai mică cu cel puțin 5 %, nici dacă proprietarul comunică faptul că are nevoie de locuință pentru el sau pentru familia lui (art. 9.3 LAU). Dacă este posibilă prelungirea pentru zonele cu piață locativă tensionată (art. 10.3 LAU), se aplică aceea.

Pe de altă parte, Real Decreto-ley 28/2026, care intră în vigoare pe 15 noiembrie 2026 și este în așteptarea validării de către Congres, rescrie art. 10 din LAU, cel despre prelungiri, și de atunci exclude prelungirea extraordinară din Real Decreto-ley 29/2026 atunci când este cazul prelungirii din noul art. 10.1.

Verificarea nu verifică prelungirile sau preavizele: îți dă datele contractului tău ca informație.

Norme

• LAU, art. 9.1 (Real Decreto-ley 7/2019, de 1 de marzo) în vigoare
• LAU, art. 10.1 (Real Decreto-ley 7/2019, de 1 de marzo) în vigoare
• disposición final 5.ª (Real Decreto-ley 29/2026, de 6 de octubre) în așteptarea validării
• art. 10 de la LAU en su nueva redacción (Real Decreto-ley 28/2026, de 6 de octubre) în așteptarea validării

Normele comunității tale autonome

Ley de Arrendamientos Urbanos se aplică în toată Spania, iar verificarea aplică doar normele de stat. Comunitatea ta poate avea norme proprii care se adaugă acestora, cum ar fi cele privind zonele ei cu piață locativă tensionată.

Comunitățile îl pot obliga pe proprietar să depună garanția la un organism public (disposición adicional 3.ª LAU). Este o obligație a proprietarului față de administrație: nu schimbă ce plătești.

Norme

• LAU, disposición adicional 3.ª (Ley 29/1994, de 24 de noviembre, de Arrendamientos Urbanos) în vigoare

Întrebări frecvente