Ce que permet la loi pour votre location
Les règles avec lesquelles la vérification compare chaque poste, selon la date de votre bail et avec le texte applicable à chacune. Plusieurs ont changé en 2026 : chaque texte indique s'il est en vigueur, en attente de validation par le Congrès (convalidación) ou abrogé.
Vérifié le 9 octobre 2026Sources: Ley de Arrendamientos Urbanos, loi sur les baux d'habitation (BOE) · IRAV (INE) · Taux d'intérêt légal (Banco de España)Qui est derrière ce site
Honoraires de l'agence
Les frais de gestion immobilière et de formalisation du bail dépendent de la date de votre bail :
- Baux signés entre le 6 mars 2019 et le 25 mai 2023 : ils sont à la charge du propriétaire lorsqu'il s'agit d'une entreprise (personne morale). Si c'est une personne physique, la loi ne dit pas qui les paie.
- Baux signés entre le 26 mai 2023 et le 7 octobre 2026 : ils sont toujours à la charge du propriétaire.
- Baux signés depuis le 8 octobre 2026 : le Real Decreto-ley 29/2026, en vigueur depuis le 8 octobre 2026 et en attente de validation par le Congrès (convalidación), prévoit qu'ils ne peuvent être facturés au locataire ni directement ni indirectement, sous aucun intitulé ni aucun nom. Cela couvre tout service visant à préparer, formaliser, gérer, renouveler ou modifier le bail ; un autre service non nécessaire au bail ne peut être facturé que si vous l'avez demandé par écrit en sachant qu'il était facultatif et quel était son prix.
Une somme facturée sous un autre nom, comme « étude de solvabilité » (estudio de solvencia), « réservation » (reserva) ou « frais de gestion » (gestión), peut être un honoraire. Dans un bail antérieur au 8 octobre 2026, la vérification le signale pour que vous l'examiniez, sans chiffre ; à partir de cette date, elle le compte comme payé en trop, sauf s'il s'agissait d'un service facultatif que vous avez demandé par écrit.
L'agence immobilière peut-elle vous facturer ses honoraires ? Les honoraires dans la location
Textes de loi
- LAU, art. 20.1, último párrafo (Real Decreto-ley 7/2019, de 1 de marzo) en vigueur
- LAU, art. 20.1, último párrafo (Ley 12/2023, de 24 de mayo, por el derecho a la vivienda) en vigueur
- art. 3.Doce, que da nueva redacción al art. 20.2 de la LAU (Real Decreto-ley 29/2026, de 6 de octubre) en attente de validation par le Congrès (convalidación)
Dépôt de garantie, garanties et paiement d'avance
Le dépôt de garantie (fianza) est obligatoire et, pour la location d'un logement, il équivaut à un mois de loyer en espèces (art. 36.1 LAU).
Le bail peut en outre exiger une autre garantie : une somme supplémentaire, une caution bancaire (aval) ou une assurance. Dans les baux signés depuis le 6 mars 2019 d'une durée allant jusqu'à cinq ans, ou jusqu'à sept si le propriétaire est une entreprise, cette garantie supplémentaire ne peut pas dépasser deux mois de loyer (art. 36.5 LAU).
D'avance, le propriétaire ne peut pas exiger plus d'un mois de loyer (art. 17.2 LAU).
En outre, le Real Decreto-ley 29/2026, en vigueur depuis le 8 octobre 2026 et en attente de validation par le Congrès (convalidación), prévoit qu'il ne peut pas être exigé du locataire qu'il souscrive une assurance loyers impayés ni une autre couverture semblable.
La vérification compare à ces plafonds l'argent que vous avez versé. Une caution bancaire ou une assurance n'est pas de l'argent versé : elle les signale, sans chiffre.
Dépôt de garantie d'une location : ce qui peut vous être demandé
Textes de loi
- LAU, art. 36.1 (Ley 29/1994, de 24 de noviembre, de Arrendamientos Urbanos) en vigueur
- LAU, art. 36.5 (Real Decreto-ley 7/2019, de 1 de marzo) en vigueur
- LAU, art. 17.2 (Ley 29/1994, de 24 de noviembre, de Arrendamientos Urbanos) en vigueur
- art. 3.Diecisiete, que reforma el art. 36.5 de la LAU (Real Decreto-ley 29/2026, de 6 de octubre) en attente de validation par le Congrès (convalidación)
Comment le loyer est actualisé
Dans les baux signés depuis le 6 mars 2019, le loyer n'est actualisé que si le bail le prévoit, et une fois par an : le jour où le bail atteint chaque nouvelle année. Si la clause prévoit une actualisation sans dire avec quel indice, c'est celui que fixe la loi qui s'applique. Et l'augmentation ne peut jamais dépasser le plafond légal de ce jour-là (art. 18.1 LAU).
Le nouveau loyer est dû à partir du mois qui suit l'avis écrit qui vous en informe, avec le pourcentage appliqué ; une mention sur la quittance du mois précédent suffit (art. 18.2 LAU).
Le plafond de chaque année, selon le jour où le bail atteint sa nouvelle année :
- Du 06-03-2019 au 30-03-2022
L'IPC.
- Du 31-03-2022 au 31-12-2023
L'IGC (2 % au maximum), ou l'IPC s'il est plus bas. Un nouvel accord entre les parties pouvait remplacer l'IGC par une autre augmentation. Si votre propriétaire est un grand propriétaire (gran tenedor : plus de dix biens immobiliers à usage résidentiel ou plus de 1.500 m² à usage résidentiel), l'augmentation ne peut pas dépasser l'IGC, même en cas d'accord sur une autre augmentation.
- En 2024
3 %, ou l'IPC s'il est plus bas. Un nouvel accord entre les parties pouvait remplacer les 3 % par une autre augmentation. Si votre propriétaire est un grand propriétaire (gran tenedor), l'augmentation ne peut pas dépasser 3 %, même en cas d'accord sur une autre augmentation. Depuis le 26-05-2023, est grand propriétaire la personne qui détient plus de dix biens immobiliers à usage résidentiel ou plus de 1.500 m² à usage résidentiel, et dans une zone de marché tendu déclarée, la communauté autonome peut abaisser ce seuil à cinq biens à usage résidentiel ou plus dans cette zone.
- Du 01-01-2025 au 07-10-2026
Dans les baux conclus depuis le 26-05-2023, l'IRAV ou l'IPC, le plus bas des deux ; dans les baux antérieurs, l'IPC.
- À partir du 08-10-2026
L'IRAV dans tous les baux. Et jusqu'au 31-12-2027, sans nouvel accord, 2 % au maximum. Et si votre loyer dépasse le plafond de prix qui lui est applicable selon le système d'indices de référence, aucune augmentation n'est possible.
Situation au 9 octobre 2026 : le RDL 29/2026 s'applique depuis le 8 octobre 2026 et attend sa validation par le Congrès (convalidación). Le Congrès doit se prononcer dans les 30 jours suivant sa promulgation ; s'il ne le valide pas, le texte est abrogé.
Décrets fixant le même plafond de 2 % et abrogés par le Congrès : le RDL 8/2026, appliqué du 22-03-2026 jusqu'au 29 ou au 30-04-2026; le RDL 26/2026, appliqué le 01-10-2026 (ou jusqu'au 02-10-2026). Une augmentation tombant pendant ces jours-là est un cas douteux.
Si une augmentation tombe pendant les jours d'application d'un décret que le Congrès a abrogé, la vérification donne les deux calculs et ne l'ajoute pas au total. Si elle dépend d'un texte en attente de validation, elle donne les deux et le total n'ajoute que le plus bas.
L'indice qui compte est le dernier publié ce jour-là. Les chiffres de chaque mois, avec le jour où l'INE les a publiés, se trouvent ici : IRAV et IPC de chaque mois
De combien votre loyer peut augmenter en 2026
Textes de loi
- LAU, art. 18.1 (Real Decreto-ley 7/2019, de 1 de marzo) en vigueur
- art. 3.Once, que reforma el art. 18.1 de la LAU (Real Decreto-ley 29/2026, de 6 de octubre) en attente de validation par le Congrès (convalidación)
- LAU, art. 18.2 (Ley 29/1994, de 24 de noviembre, de Arrendamientos Urbanos) en vigueur
Charges : copropriété, IBI et ordures ménagères
Le propriétaire ne peut vous facturer les charges générales de l'immeuble ou les services sans compteur individuel que si cela a été convenu par écrit, avec leur montant annuel à la date du bail (art. 20.1 LAU). Les impôts et taxes (tributos), comme l'IBI, suivent une règle à part, plus bas.
Pendant les cinq premières années du bail, ou sept si le propriétaire est une entreprise, ces charges, hors impôts et taxes, ne peuvent augmenter qu'une fois par an, d'un commun accord, et jamais de plus du double de ce dont le loyer peut augmenter (art. 20.2 LAU, que le Real Decreto-ley 29/2026 renumérote en 20.3).
Ce qui est mesuré par un compteur propre au logement, comme l'eau ou l'électricité, est à votre charge (art. 20.3 LAU, que le Real Decreto-ley 29/2026 renumérote en 20.4).
En outre, le Real Decreto-ley 29/2026, en vigueur depuis le 8 octobre 2026 et en attente de validation par le Congrès (convalidación), prévoit que les impôts et taxes du logement, comme l'IBI, ne peuvent pas être mis à la charge du locataire, sauf si c'est le locataire qui doit les payer. La vérification l'applique aux baux signés depuis cette date ; pour les baux antérieurs, elle le donne à titre d'information.
Dans les baux signés avant le 8 octobre 2026, les impôts et taxes, comme l'IBI, ne pouvaient être répercutés sur le locataire qu'en vertu d'un accord écrit et avec leur montant annuel à la date du bail (art. 20.1 LAU, dans sa rédaction antérieure).
IBI, copropriété et ordures ménagères : ce que votre propriétaire peut vous facturer
Textes de loi
- LAU, art. 20.1 en su redacción anterior al RDL 29/2026 (Ley 29/1994, de 24 de noviembre, de Arrendamientos Urbanos) en vigueur
- LAU, art. 20.2 en su redacción anterior al RDL 29/2026 (art. 20.3 desde el 08-10-2026) (Real Decreto-ley 7/2019, de 1 de marzo) en vigueur
- LAU, art. 20.3 en su redacción anterior al RDL 29/2026 (art. 20.4 desde el 08-10-2026) (Ley 29/1994, de 24 de noviembre, de Arrendamientos Urbanos) en vigueur
- art. 3.Doce, que reforma el art. 20.1 de la LAU (Real Decreto-ley 29/2026, de 6 de octubre) en attente de validation par le Congrès (convalidación)
Restitution du dépôt de garantie
Quand le bail prend fin et que vous rendez les clés, le propriétaire dispose d'un mois pour vous restituer le dépôt de garantie. Passé ce délai, ce qui reste à restituer produit des intérêts au taux d'intérêt légal (interés legal del dinero) (art. 36.4 LAU).
Le taux d'intérêt légal est de 3,25 % depuis 2023 : il a été fixé par la Ley de Presupuestos Generales del Estado (loi de finances) pour 2023 et reste applicable tant que ce budget est reconduit. Le taux de chaque année figure dans le tableau du Banco de España. Comme aucun texte ne dit si l'année compte 365 ou 360 jours, la vérification donne les intérêts selon les deux calculs.
Le propriétaire peut retenir des dégradations ou des dettes. La vérification n'apprécie pas si une retenue est fondée : elle compare ce qui a été restitué avec le dépôt de garantie et les retenues que vous indiquez, et calcule les intérêts de retard.
En outre, le Real Decreto-ley 29/2026, en vigueur depuis le 8 octobre 2026 et en attente de validation par le Congrès (convalidación), prévoit un document de fin de bail signé par les deux parties ; s'il n'est pas établi ou ne mentionne pas de dégradations, le logement est présumé, sauf preuve contraire, avoir été rendu en bon état (art. 36.7 LAU).
Votre propriétaire ne vous restitue pas le dépôt de garantie : délai et intérêts
Textes de loi
- LAU, art. 36.4 (Ley 29/1994, de 24 de noviembre, de Arrendamientos Urbanos) en vigueur
- disposición adicional 42.ª (Ley 31/2022, de 23 de diciembre, de Presupuestos Generales del Estado para 2023) en vigueur
- art. 3.Dieciocho, que añade el art. 36.7 a la LAU (Real Decreto-ley 29/2026, de 6 de octubre) en attente de validation par le Congrès (convalidación)
- Taux d'intérêt légal (Banco de España)
Zones tendues
Les communautés autonomes peuvent déclarer des zones de marché résidentiel tendu (zonas tensionadas), et le Ministerio de Vivienda publie chaque déclaration au BOE. Dans une zone déclarée, le loyer d'un nouveau bail peut être plafonné : au loyer du bail précédent ou, dans certains cas, comme avec un grand propriétaire (gran tenedor), au prix du système national de référence (art. 17.6 et 17.7 LAU).
Et pour les actualisations jusqu'au 31 décembre 2027, le Real Decreto-ley 29/2026, en vigueur depuis le 8 octobre 2026 et en attente de validation par le Congrès (convalidación), prévoit que si le loyer dépasse le plafond de prix qui lui est applicable selon le système d'indices de prix de référence, aucune augmentation n'est possible. Le décret ne dit pas dans quels cas ce plafond s'applique ; la loi le fixe pour certains nouveaux baux dans les zones tendues (art. 17.7 LAU).
La vérification ne calcule pas ces plafonds : elle vous demande si votre logement se trouve dans une zone tendue et vous donne le lien vers le système national de référence.
Textes de loi
- LAU, art. 17.6 y 17.7 (Ley 12/2023, de 24 de mayo, por el derecho a la vivienda) en vigueur
- disposición final 6.ª (Real Decreto-ley 29/2026, de 6 de octubre) en attente de validation par le Congrès (convalidación)
- Système national de référence des loyers (SERPAVI)
Durée et prorogations
Si le bail prévoit moins de cinq ans, ou sept si le propriétaire est une entreprise, il est prorogé chaque année jusqu'à atteindre cette durée, sauf si vous prévenez 30 jours à l'avance que vous ne souhaitez pas continuer (art. 9.1 LAU).
Une fois ce délai écoulé, si personne ne donne congé (le propriétaire quatre mois à l'avance et vous deux mois), le bail se poursuit à chaque fois pour un an de plus, jusqu'à trois ans, et vous pouvez le quitter à la fin de l'une de ces années en prévenant un mois à l'avance (art. 10.1 LAU).
En outre, le Real Decreto-ley 29/2026, en vigueur depuis le 8 octobre 2026 et en attente de validation par le Congrès (convalidación), prévoit, sous conditions et avec des exceptions, une prorogation extraordinaire par années, jusqu'à deux de plus, si vous la demandez. Les principales : le bail doit être en vigueur le 8 octobre 2026 ; sa prorogation obligatoire de l'art. 9.1, sa prorogation tacite de l'art. 10 ou sa tacite reconduction (tácita reconducción) doit prendre fin avant le 31 décembre 2028, et vous devez être à jour du paiement du loyer et l'avoir été chaque mois pendant les huit mois précédents. Elle ne s'applique pas si vous convenez d'autres conditions, d'un nouveau bail ou d'un renouvellement avec un loyer inférieur d'au moins 5 %, ni si le propriétaire fait savoir qu'il a besoin du logement pour lui-même ou sa famille (art. 9.3 LAU). Si la prorogation propre aux zones tendues (art. 10.3 LAU) est possible, c'est celle-ci qui s'applique.
Par ailleurs, le Real Decreto-ley 28/2026, qui entre en vigueur le 15 novembre 2026 et qui est en attente de validation par le Congrès (convalidación), réécrit l'art. 10 de la LAU, celui des prorogations, et exclut depuis lors la prorogation extraordinaire du Real Decreto-ley 29/2026 lorsque la prorogation du nouvel art. 10.1 s'applique.
La vérification ne contrôle ni les prorogations ni les préavis : elle vous donne les dates de votre bail à titre d'information.
Textes de loi
- LAU, art. 9.1 (Real Decreto-ley 7/2019, de 1 de marzo) en vigueur
- LAU, art. 10.1 (Real Decreto-ley 7/2019, de 1 de marzo) en vigueur
- disposición final 5.ª (Real Decreto-ley 29/2026, de 6 de octubre) en attente de validation par le Congrès (convalidación)
- art. 10 de la LAU en su nueva redacción (Real Decreto-ley 28/2026, de 6 de octubre) en attente de validation par le Congrès (convalidación)
Règles de votre communauté autonome
La Ley de Arrendamientos Urbanos s'applique dans toute l'Espagne, et la vérification n'applique que les règles nationales. Votre communauté autonome peut avoir ses propres règles qui s'y ajoutent, comme celles de ses zones tendues.
Les communautés autonomes peuvent obliger le propriétaire à déposer le dépôt de garantie auprès d'un organisme public (disposition additionnelle 3.ª LAU). C'est une obligation du propriétaire envers l'administration : elle ne change pas ce que vous payez.
Textes de loi
Questions fréquentes
Des honoraires d'agence peuvent-ils m'être facturés ?
Cela dépend de la date de signature de votre bail. Depuis le 26 mai 2023, les frais de gestion immobilière et de formalisation du bail sont à la charge du propriétaire (art. 20.1 LAU, dans sa rédaction antérieure au Real Decreto-ley 29/2026). Entre le 6 mars 2019 et le 25 mai 2023, ils l'étaient lorsque le propriétaire était une entreprise. En outre, le Real Decreto-ley 29/2026, en vigueur depuis le 8 octobre 2026 et en attente de validation par le Congrès (convalidación), prévoit que, dans les baux signés depuis lors, ils ne peuvent être facturés au locataire sous aucun intitulé ni aucun nom.
De combien mon loyer peut-il augmenter cette année ?
Uniquement ce que prévoit votre bail, une fois par an et sans dépasser le plafond légal du jour où le bail atteint sa nouvelle année (art. 18.1 LAU). Jusqu'au 31 décembre 2027, selon le Real Decreto-ley 29/2026, en vigueur depuis le 8 octobre 2026 et en attente de validation par le Congrès (convalidación),, le plafond sans nouvel accord est l'IRAV, avec 2 % au maximum. Le tableau de cette page donne le plafond de chaque année.
Qu'est-ce que l'IRAV ?
C'est l'indice que l'INE publie chaque mois pour limiter l'augmentation annuelle des loyers d'habitation (disposition additionnelle 11.ª de la LAU). C'est la valeur la plus basse entre l'IPC, l'IPC sous-jacent et une moyenne qui rapproche le résultat de 2 %. Il sert de plafond depuis le 1er janvier 2025.
Quel dépôt de garantie peut-on me demander ?
Un mois de loyer en espèces (art. 36.1 LAU). À part, le bail peut exiger une garantie supplémentaire : dans les baux signés depuis le 6 mars 2019 d'une durée allant jusqu'à cinq ans, ou sept si le propriétaire est une entreprise, pas plus de deux mois de loyer (art. 36.5 LAU). Et d'avance, pas plus d'un mois de loyer (art. 17.2 LAU).
Quand le dépôt de garantie doit-il m'être restitué ?
Passé un mois après la remise des clés, ce qui reste à restituer produit des intérêts au taux d'intérêt légal (art. 36.4 LAU). Le propriétaire peut retenir des dégradations ou des dettes ; la vérification n'apprécie pas si une retenue est fondée, mais elle calcule les intérêts de retard.
Qu'en est-il des textes en attente de validation ?
Un décret-loi royal (real decreto-ley) s'applique dès son entrée en vigueur, mais le Congrès doit le valider dans les 30 jours suivant sa promulgation ; à défaut, il est abrogé. Au 9 octobre 2026, sont en attente de validation : le Real Decreto-ley 29/2026, en vigueur depuis le 8 octobre 2026, et le Real Decreto-ley 28/2026, qui entre en vigueur le 15 novembre 2026. Quand un résultat dépend d'un texte en attente, la vérification donne les deux calculs et le total n'ajoute que le plus bas. Si une augmentation tombe pendant les jours d'application d'un décret que le Congrès a abrogé, la vérification donne les deux calculs et ne l'ajoute pas au total. Les décrets abrogés : Real Decreto-ley 8/2026, du 22-03-2026 jusqu'au 29 ou au 30-04-2026; Real Decreto-ley 26/2026, le 01-10-2026 (ou jusqu'au 02-10-2026).
Que deviennent mes documents ?
Si vous envoyez votre bail et les autres papiers de la location, ils sont transmis chiffrés à un serveur d'Amazon Web Services en Espagne, qui les confie à un modèle d'IA (Claude, d'Anthropic, via Amazon Bedrock) au sein de l'Union européenne. Le modèle indique ce qu'est chaque page et recopie uniquement les données dont le formulaire a besoin. Il a pour consigne de ne recopier ni noms de personnes, ni DNI, NIE, comptes bancaires, téléphones ou e-mails, et le serveur écarte tout texte recopié qui contiendrait encore un DNI, un compte, un e-mail ou un téléphone. Rien n'est conservé : le document est traité en mémoire puis supprimé. Si vous préférez ne rien envoyer, vous pouvez saisir les données et rien ne quitte votre appareil.
Que comprend le pass à 4,99 € ?
Le pass est valable pour toutes les vérifications pendant 7 jours, y compris celle du solde de tout compte, et uniquement dans le navigateur avec lequel vous payez. Dans celle de la location, il vous montre le calcul étape par étape de chaque poste et vous permet de télécharger le rapport en PDF et, si votre vérification contient des chiffres pour elles, les lettres sur le dépôt de garantie et les augmentations. Pendant ces jours, vous pouvez refaire ou corriger votre vérification et lire jusqu'à 15 lots de documents sans payer une nouvelle fois. Nous ne conservons votre vérification nulle part : sur un autre appareil, dans une fenêtre de navigation privée ou si vous effacez les données de navigation, le pass est perdu.