De combien votre loyer peut augmenter en 2026
L'augmentation dépend de trois choses : que le bail la prévoie, le jour où le bail atteint chaque nouvelle année et le plafond légal de ce jour-là. Voici les plafonds, un par un et avec leur article.
Vérifié le 9 octobre 2026Sources: Ley de Arrendamientos Urbanos · Real Decreto-ley 29/2026Qui est derrière ce site
Les plafonds, selon le jour où le bail atteint sa nouvelle année
Si votre bail date du 1er avril 2015 ou d'après, votre loyer ne peut augmenter que si le bail le prévoit, et une fois par an : le jour où le bail atteint chaque nouvelle année. Il augmente selon l'indice convenu dans le bail, sans dépasser le plafond légal du moment. Voici les plafonds des baux d'habitation depuis le 6 mars 2019 :
- Du 06-03-2019 au 30-03-2022
L'IPC.
- Du 31-03-2022 au 31-12-2023
L'IGC (2 % au maximum), ou l'IPC s'il est plus bas. Un nouvel accord entre les parties pouvait remplacer l'IGC par une autre augmentation. Si votre propriétaire est un grand propriétaire (gran tenedor : plus de dix biens immobiliers à usage résidentiel ou plus de 1.500 m² à usage résidentiel), l'augmentation ne peut pas dépasser l'IGC, même en cas d'accord sur une autre augmentation.
- art. 46 (Real Decreto-ley 6/2022, de 29 de marzo)
- art. 1.13, que prorroga el art. 46 del RDL 6/2022 (Real Decreto-ley 11/2022, de 25 de junio)
- art. 67, que prorroga el art. 46 del RDL 6/2022 (Real Decreto-ley 20/2022, de 27 de diciembre)
- anexo (Ley 2/2015, de 30 de marzo, de desindexación de la economía española)
- En 2024
3 %, ou l'IPC s'il est plus bas. Un nouvel accord entre les parties pouvait remplacer les 3 % par une autre augmentation. Si votre propriétaire est un grand propriétaire (gran tenedor), l'augmentation ne peut pas dépasser 3 %, même en cas d'accord sur une autre augmentation. Depuis le 26-05-2023, est grand propriétaire la personne qui détient plus de dix biens immobiliers à usage résidentiel ou plus de 1.500 m² à usage résidentiel, et dans une zone de marché tendu déclarée, la communauté autonome peut abaisser ce seuil à cinq biens à usage résidentiel ou plus dans cette zone.
- Du 01-01-2025 au 07-10-2026
Dans les baux conclus depuis le 26-05-2023, l'IRAV ou l'IPC, le plus bas des deux ; dans les baux antérieurs, l'IPC.
- À partir du 08-10-2026
L'IRAV dans tous les baux. Et jusqu'au 31-12-2027, sans nouvel accord, 2 % au maximum. Et si votre loyer dépasse le plafond de prix qui lui est applicable selon le système d'indices de référence, aucune augmentation n'est possible.
- disposición final 6.ª (Real Decreto-ley 29/2026, de 6 de octubre)
- art. 4.Dos, que reforma la disposición transitoria 4.ª de la Ley 12/2023 (Real Decreto-ley 29/2026, de 6 de octubre)
- LAU, art. 17.6 y 17.7 (Ley 12/2023, de 24 de mayo, por el derecho a la vivienda)
- Sistema Estatal de Referencia del Precio del Alquiler de Vivienda, le système national de référence des loyers d'habitation (Ministerio de Vivienda)
Situation au 9 octobre 2026 : le RDL 29/2026 s'applique depuis le 8 octobre 2026 et attend sa validation par le Congrès (convalidación). Le Congrès doit se prononcer dans les 30 jours suivant sa promulgation ; s'il ne le valide pas, le texte est abrogé.
Décrets fixant le même plafond de 2 % et abrogés par le Congrès : le RDL 8/2026, appliqué du 22-03-2026 jusqu'au 29 ou au 30-04-2026; le RDL 26/2026, appliqué le 01-10-2026 (ou jusqu'au 02-10-2026). Une augmentation tombant pendant ces jours-là est un cas douteux.
Avec le dernier IRAV (2,54 %) et tant que le RDL 29/2026 s'applique, le plafond sans nouvel accord est de 2 % : le plus bas des deux. Et si votre loyer dépasse le plafond de prix qui lui est applicable selon le système d'indices de référence, aucune augmentation n'est possible.
Art. 18 LAU
Sans clause, pas d'augmentation
Non, si votre bail date du 1er avril 2015 ou d'après : sans clause d'actualisation, le loyer n'est pas actualisé (art. 18.1 LAU). Si la clause prévoit une actualisation sans dire avec quel indice, c'est l'IGC qui s'applique, sauf pendant qu'un décret impose l'IRAV : le RDL 26/2026 le 01-10-2026 (ou jusqu'au 02-10-2026), abrogé par le Congrès; le RDL 29/2026 depuis le 08-10-2026, en attente de validation par le Congrès (convalidación). Dans les baux antérieurs au 1er avril 2015, avec la rédaction de 1994 ou celle de la Ley 4/2013, la loi actualise le loyer avec l'IPC même si le bail ne le prévoit pas.
Art. 18.1 LAU
Comment l'augmentation doit vous être notifiée
Le nouveau loyer est dû à partir du mois qui suit l'avis écrit qui vous en informe, avec le pourcentage appliqué ; une mention sur la quittance du mois précédent suffit (art. 18.2 LAU).
Art. 18.2 LAU
Exemple détaillé
Exemple. Vous payez 900,00 € par mois et votre bail atteint une nouvelle année le 1 novembre 2026. Avec le dernier IRAV publié (2,54 %), si le Real Decreto-ley 29/2026 s'applique, le plafond sans nouvel accord est de 2 %, et non de 2,54 % : votre loyer peut passer à 918,00 € au maximum.
Si le Congrès abrogeait le décret, le plafond dans un bail signé depuis le 26 mai 2023 redeviendrait l'IRAV ou l'IPC, le plus bas des deux. Avec le dernier IRAV publié (2,54 %), ce serait 922,86 € au maximum, à condition que l'IPC ne soit pas plus bas. L'IRAV qui compte est le dernier publié le 1 novembre 2026, qui n'existe pas encore.
Tant que le décret est en attente de validation, les deux calculs sont possibles : le premier si le Congrès le valide, le second s'il l'abroge.
Art. 18 LAU · RDL 29/2026
Textes de loi
- LAU, art. 18.1 (Real Decreto-ley 7/2019, de 1 de marzo) en vigueur
- art. 3.Once, que reforma el art. 18.1 de la LAU (Real Decreto-ley 29/2026, de 6 de octubre) en attente de validation par le Congrès (convalidación)
- LAU, art. 18.2 (Ley 29/1994, de 24 de noviembre, de Arrendamientos Urbanos) en vigueur
- LAU, art. 18.1, párrafo tercero (Real Decreto-ley 7/2019, de 1 de marzo) en vigueur
- art. 46 (Real Decreto-ley 6/2022, de 29 de marzo) en vigueur
- art. 67, que prorroga el art. 46 del RDL 6/2022 (Real Decreto-ley 20/2022, de 27 de diciembre) en vigueur
- disposición final 6.ª, que reforma el art. 46 del RDL 6/2022 (Ley 12/2023, de 24 de mayo, por el derecho a la vivienda) en vigueur
- apartado tercero, en desarrollo de la disposición adicional 11.ª de la LAU (Resolución de 18 de diciembre de 2024, de la Presidencia del INE) en vigueur
- disposición final 6.ª (Real Decreto-ley 29/2026, de 6 de octubre) en attente de validation par le Congrès (convalidación)
Questions fréquentes
À partir de quand dois-je payer le loyer augmenté ?
Le nouveau loyer est dû à partir du mois qui suit l'avis écrit qui vous en informe, avec le pourcentage appliqué ; une mention sur la quittance du mois précédent suffit (art. 18.2 LAU).
Mon loyer peut-il augmenter si le bail ne prévoit rien ?
Non, si votre bail date du 1er avril 2015 ou d'après : sans clause d'actualisation, le loyer n'est pas actualisé (art. 18.1 LAU). Si la clause prévoit une actualisation sans dire avec quel indice, c'est l'IGC qui s'applique, sauf pendant qu'un décret impose l'IRAV : le RDL 26/2026 le 01-10-2026 (ou jusqu'au 02-10-2026), abrogé par le Congrès; le RDL 29/2026 depuis le 08-10-2026, en attente de validation par le Congrès (convalidación). Dans les baux antérieurs au 1er avril 2015, avec la rédaction de 1994 ou celle de la Ley 4/2013, la loi actualise le loyer avec l'IPC même si le bail ne le prévoit pas.
Que signifie « en attente de validation » (pendiente de convalidación) ?
Situation au 9 octobre 2026 : le RDL 29/2026 s'applique depuis le 8 octobre 2026 et attend sa validation par le Congrès (convalidación). Le Congrès doit se prononcer dans les 30 jours suivant sa promulgation ; s'il ne le valide pas, le texte est abrogé. Jusqu'au vote du Congrès, l'augmentation de 2 % et celle selon l'IRAV ou l'IPC sont les deux calculs possibles.
Est-ce l'IRAV ou l'IPC qui s'applique à mon bail ?
Cela dépend de la date de début de votre bail et de la date anniversaire. Depuis 2025, dans les baux conclus depuis le 26 mai 2023, le plafond est l'IRAV ou l'IPC, le plus bas des deux ; dans les baux antérieurs, l'IPC. Depuis le 8 octobre 2026, le RDL 29/2026 applique l'IRAV à tous les baux (en attente de validation par le Congrès (convalidación)).