IBI, copropriété et ordures ménagères : ce que votre propriétaire peut vous facturer
Les charges de copropriété et d'autres services ne sont à la charge du locataire que si vous en convenez par écrit avec leur montant annuel. Et leur augmentation est plafonnée.
Vérifié le 9 octobre 2026Sources: Ley de Arrendamientos Urbanos · Real Decreto-ley 29/2026Qui est derrière ce site
Seulement avec un accord écrit et leur montant annuel
Le propriétaire ne peut vous facturer les charges générales de l'immeuble ou les services sans compteur que si cela a été convenu par écrit, avec leur montant annuel à la date du bail (art. 20.1 LAU). Les impôts et taxes (tributos), comme l'IBI, suivent une règle à part : voir « L'IBI et les taxes » plus bas.
Si le bail ne les mentionne pas ou n'indique pas de montant annuel, la vérification le signale pour que vous y regardiez de plus près.
Le Real Decreto-ley 29/2026, en vigueur depuis le 8 octobre 2026 et en attente de validation par le Congrès (convalidación), prévoit que, dans les immeubles qui ne sont pas soumis au régime de la copropriété (propiedad horizontal), les charges de copropriété (gastos de comunidad) ne peuvent pas être imputées au locataire (art. 20.1 LAU).
Art. 20.1 LAU · RDL 29/2026
De combien elles peuvent augmenter : jusqu'au double du loyer
Pendant les cinq premières années du bail, ou sept si le propriétaire est une entreprise, ces charges, hors impôts et taxes, ne peuvent augmenter qu'une fois par an, d'un commun accord, et jamais de plus du double de ce dont le loyer peut augmenter (art. 20.3 LAU, ou art. 20.2 pour les baux antérieurs au Real Decreto-ley 29/2026). La vérification compare chaque charge de chaque année à ce plafond.
Art. 20.3 LAU
L'IBI et les taxes
Le Real Decreto-ley 29/2026, en vigueur depuis le 8 octobre 2026 et en attente de validation par le Congrès (convalidación), prévoit que les impôts et taxes du logement, comme l'IBI, ne peuvent pas être mis à la charge du locataire, sauf si c'est le locataire qui doit les payer (art. 20.1 LAU). La vérification l'applique aux baux signés depuis cette date ; pour les baux antérieurs, elle le donne à titre d'information.
Dans les baux signés avant le 8 octobre 2026, les impôts et taxes, comme l'IBI, ne pouvaient être répercutés sur le locataire qu'en vertu d'un accord écrit et avec leur montant annuel à la date du bail (art. 20.1 LAU, dans sa rédaction antérieure).
Art. 20.1 LAU · RDL 29/2026
Exemple détaillé
Un bail fixe 600,00 € par an de charges de copropriété. La première année, le propriétaire facture 720,00 €.
Le calcul Aucune augmentation n'a encore pu avoir lieu, donc le maximum est le montant convenu, 600,00 €. 720,00 € − 600,00 € = 120,00 € en trop.
Art. 20 LAU
Vérifiez ce qui vous est facturé
La vérification de la location compare chaque charge de chaque année au montant convenu et au plafond d'augmentation, et vous indique combien vous avez payé en trop.
Textes de loi
- LAU, art. 20.2 en su redacción anterior al RDL 29/2026 (art. 20.3 desde el 08-10-2026) (Real Decreto-ley 7/2019, de 1 de marzo) en vigueur
- LAU, art. 20.3 en su redacción anterior al RDL 29/2026 (art. 20.4 desde el 08-10-2026) (Ley 29/1994, de 24 de noviembre, de Arrendamientos Urbanos) en vigueur
- art. 3.Doce, que reforma el art. 20.1 de la LAU (Real Decreto-ley 29/2026, de 6 de octubre) en attente de validation par le Congrès (convalidación)
Questions fréquentes
Quelles charges le propriétaire peut-il me facturer en plus du loyer ?
Les charges que le bail met à la charge du locataire, seulement si vous en êtes convenus par écrit et avec leur montant annuel à la date du bail (art. 20 LAU).
De combien ces charges peuvent-elles augmenter ?
Pendant les cinq premières années du bail, ou sept si le propriétaire est une entreprise, ces charges, hors impôts et taxes, ne peuvent augmenter qu'une fois par an, d'un commun accord, et jamais de plus du double de ce dont le loyer peut augmenter (art. 20 LAU).
Le propriétaire peut-il me facturer l'IBI ?
Cela dépend de la date de signature de votre bail. Le Real Decreto-ley 29/2026, en vigueur depuis le 8 octobre 2026 et en attente de validation par le Congrès (convalidación), prévoit que les impôts et taxes du logement, comme l'IBI, ne peuvent pas être mis à la charge du locataire, sauf si c'est le locataire qui doit les payer (art. 20.1 LAU). La vérification l'applique aux baux signés depuis cette date ; pour les baux antérieurs, elle le donne à titre d'information. Dans les baux signés avant le 8 octobre 2026, les impôts et taxes, comme l'IBI, ne pouvaient être répercutés sur le locataire qu'en vertu d'un accord écrit et avec leur montant annuel à la date du bail (art. 20.1 LAU, dans sa rédaction antérieure).